▶️ Знаете, кто не ворочается ночью с мыслями о протоколах общих собраний собственников?

➡️ Те, кто был на эфире «Спросите эксперта: поговорим об ОСС».

✅ На трансляции мы зарегистрировали 374 уникальных зрителя, а эксперты ответили на 70 вопросов от участников. 😱

🔥 О чём говорили:
– как размещать протоколы в ГИС ЖКХ и что делать при сбоях;
– кто вправе инициировать собрание и какие документы нужны;
– когда СНИЛС обязателен и можно ли голосовать без него;
– какие ошибки делают протоколы недействительными.

📍 Пересмотрите эфир по ссылке

✅ Хотите углубить знания и научиться проводить собрания «под ключ» – от уведомления до итогового протокола?
Приглашаем вас на онлайн-курс «Полное руководство по ОСС: от основ к практике 2.0» с возможностью получить удостоверение о повышении квалификации.

✈️ Запись открыта

#Ассоциация_Р1

❤️‍🔥По следам вчерашнего прямого эфира (посмотреть можно здесь) ещё раз разберём самый популярный вопрос.
Про СНИЛС.
Ниже будет исключительно моя точка зрения, которая родилась от общения с умными людьми и внимательного прочтения документов. Настаивать не буду, доказывать, что я не верблюд тоже.


1️⃣ Когда собрание в электронном виде – всё однозначно.

➡️прямое требование п.п. «е» п. 17 Приказа №266/пр — СНИЛС нужно указывать в бланке решения;
➡️плюс Приказ №79/пр (гл. 11, пп. 18.4.2.1.2 и 18.4.2.1.3) — для размещения в системе обязательно нужно указывать и СНИЛС, и паспорт.

😥То есть, если человек не принес СНИЛС – его голос не учитывается. Совсем.

Как вариант – тех, кто боится доверить вам страшную тайну свой СНИЛС, просите проголосовать через Госуслуги, там СНИЛС подтянется автоматически.

Теперь про боль.

2️⃣ Если собрание по-старинке, в бумажном виде.

Проводя обычное собрание мы всё равно должны указывать в каждом решении СНИЛС.

➡️ Почему?
С 2021 года в ГИС есть вкладка «Отдельные голоса», туда каждое решение грузится по отдельности. Эта вкладка появилась для соблюдения 152-го федерального закона о персональных данных.

✔️ Но если человек принес свой бланк решения и там СНИЛС нет – такой бланк (в отличии от электронного голосования) не становится недействительным. Человек выразил свою волю. И счетная комиссия должна принять этот голос к подсчету.

🙆‍♂️ А вот когда вы начнете подгружать протокол и решения в систему – ГИС не примет бюллетени без СНИЛС. Поэтому по ним мы просто составляем акт о технической невозможности загрузки. И отправляем в систему решения без СНИЛС отдельно вместе с таким актом (и Протоколом).

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывайте вопросы и ловите ответы!

1️⃣Анна:
Добрый день!
Поделитесь, пожалуйста, опытом работы с собственниками в следующей ситуации:
Собственниками помещений расположенных в домах находящихся в управлении нашей УК произведен переход на прямые договоры с РСО. Часть собственников после информирования УК о дате заключения ПД не передали показания ИПУ, до этого у них расчет производился по нормативу потребления, спустя несколько месяцев они стали требовать от нас перерасчёт по показаниям ИПУ.
Коллеги, на что Вы ссылались при отказе о проведении перерасчёта?
Для информации, дома оборудованы ОДПУ, во многих квартирах нет расхода по ИПУ, ТК это новостройка без отделки. Начисления за коммунальные услуги УК производила 5 месяцев.

2️⃣Frekf:
Коллеги, подскажите как правильно будет, что-то мы при задумались.
Решили заняться рекламой на фасаде домов и предпринимателями.
Магазинчики, аптека находятся на 1 эт дома и сделаны отдельные выходы.
При входе сделано крыльцо и типа входной зоны где и размещена вывеска - реклама.
Считается ли это входная зона общим имуществом дома и должны ли они платить за вывеску рекламу своего предприятия ?

3️⃣Маргарита:
Вопрос по отключениям ГВС. Доброе утро! Разъясните, пожалуйста. Мы РСО, теплоснабжающая организация (отоп и ГВС). Ситуация: МКД находится на тупиковой магистрали. За август три раза отключали ГВС в связи с аварийной ситуацией (да, у нас ветхие сети, латаем дыры). 06.08 на 8 часов, 25.08 на 10 часов, 26.08 на 7 часов. В сумме получилось 25 часов. Как в этой ситуации просчитывается допустимое превышение отключения ГВС: за каждый день или за суммарное количество часов в месяце?

4️⃣Виктория:
Всем добрый день!
Есть ли у кого-нибудь проект письма требования к собственнику по предоставлению доступа к общедомовому имуществу (заделано все коробами)

5️⃣Kk:
Всем добрый день! Есть ли у кого-то пример доверенности/приказа о назначении полномочиями сотрудника УК для проведения и инициирования ОСС?

🗓 Пока вы переворачивали календарь...

💡 Минстрой обновил список индикаторов риска нарушений для ГЖИ

Под индикаторами риска понимаются параметры, которые сами по себе ещё не нарушение, но сигнализируют о высокой вероятности проблем.
А поэтому их выявление влечет за собой проверку.

Раньше работал приказ № 990/пр. Там всего два критерия: трёхкратный рост числа жалоб и неактуальные данные в ГИС ЖКХ.

❗️С сегодняшнего дня вступает в силу новый приказ Минстроя 301/пр.

🍁 Теперь обязательные проверки УК и ТСЖ запускаются, если:

➡️ РСО или ТКО подали иск в арбитраж о долге свыше 300 тыс. руб., образовавшемся в течение последних 12 месяцев;

➡️ начисляется плата за отопление по нормативу более трёх месяцев подряд;

➡️ старые критерии отменили.

Посчитаем, уважаемые состоятельные кроты.

300 тыс. руб. — это примерно месячный долг за отопление небольшого дома. То есть подать иск на такую сумму для РСО совсем не проблема. А дальше автоматически запускается проверка УК, даже если потом сумма иска изменится.

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

👨‍⚖️ Определение № 305-ЭС24-23682


🔨 Суть дела:

🔵История из Москвы. Собственники решили снизить плату за содержание нежилых помещений — и не просто снизить, а «задним числом».

🔵На собрании 8 января 2022 года в доме на ул. Ефремова тариф уменьшили с 195 руб. до 170 руб. за кв. м. И распространили это решение на прошлый период — с 1 января 2021 года по июнь 2022 года.

🔵Предприниматель, владевший 48 нежилыми помещениями, уже оплатил УК по старому тарифу. После собрания он потребовал вернуть переплату. Управляющая компания отказала. Тогда собственник пошёл в суд.


⚖️ Что сказал суд?

🔴Суды трёх инстанций встали на сторону собственника. Они решили, что запрета на ретроспективное снижение платы ЖК прямо нет, значит, перерасчёт возможен.

🚀 Но Верховный суд отменил эти решения.

ВС напомнил:

🔴 ч. 8 ст. 162 ЖК РФ — условия договора управления можно менять только по соглашению сторон или в суде, а не в одностороннем порядке;
🔴п. 4 ст. 453 ГК РФ — нельзя требовать возврата того, что уже исполнено по договору, если иное прямо не установлено;
🔴 собственники не вправе задним числом менять тарифы и требовать перерасчёт.

При новом рассмотрении суд должен проверить другое: была ли плата экономически обоснованной, соответствовало ли качество услуг договору, не возникло ли у УК неосновательного обогащения.

🔥Верховный суд ещё раз подтвердил: любые изменения платы должны быть согласованы с УК и действовать вперёд, а не назад. Управляющим организациям важно иметь расчёты и документы, подтверждающие экономическую обоснованность утверждённой платы и фактически оказанные услуги. Именно это будет проверяться в суде.

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывай вопросы и лови ответы!

1️⃣Natalia:
Здравствуйте 👋. Вопрос : можно ли выставлять гражданам отопление по новым  тарифам сейчас уже ( если расчет по 1/12 идёт ). Тарифы подняли с июля .  что-то я сомневаюсь . 🤷

2️⃣Александра:
Жители дома провели ОСС в Гис ЖКХ, один из жителей был администратором ОСС.
УК принесла в комитет жилищного надзора протокол (явно нарисованный) о том, что их выбрали администратором ОСС в гис.
За три дня до окончания голосования, комитет меняет администратора.
ОСС закончилось, кворум есть, вопрос смене УК на ТСЖ проходит.
УК через пару дней аннулирует это ОСС и протокол.
Кто знает, что делать в такой ситуации собсвенникам?

3️⃣Rabindranata Tagorovna:
Коллеги, такой ворос. Для приобщения видео к материалам дела, где и какие флешносители закупаете?

4️⃣Александра:
Коллеги поделитесь идеями чем украсить подъезд современно после ремонта

5️⃣Мария:
Добрый день, коллеги. Договор управления МКД может предусматривать индексацию тарифов размера платы за содержание жилого помещения (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 N 51876-ОО/04)
У кого есть практика с индексацией? Какой порядок после принятия договора собственниками ?

6️⃣Елена Шестакова:
Добрый день!
Коллеги, поделитесь, пожалуйста,  как теперь вы выстраиваете работу с приставами? На прошлой неделе у нас отказались  принимать через канцелярию бумажные заявления вообще (отправляйте почтой по 100гр.). У вас так же? Что делаете в этой ситуации?

7️⃣Irina Batenina:
Прошу помощь, вдруг кто сталкивался с подобной ситуацией: в ходе заочной части собрания, проводимого по инициативе УК выбывают двое сотрудников, заявленных в повестке, как председатель собрания и секретарь (они же члены счетной комиссии). Председатель умер, секретарь уволился. Собрание проводится с использованием системы, люди голосуют. Как заканчивать с этом случае собрание? Насколько законен будет результат?

8️⃣Алексей Николаев:
Коллеги, к нам массово посыпались обращения от жителей о том, что в приложении Госуслуги Дом у них появляется задолженность, хотя они оплачивали предыдущие месяцы через это же приложение, и прикладывают электронные чеки Банка ВБРР (АО), который является официальным партнёром ГИС ЖКХ. Однако, до нас, как получателя платежа, эти деньги не доходят (точнее из всех платежей доходит только 30%, так что сказать, что система совсем уж не работает нельзя). Так что задолженность эта не виртуальная, а реальная. Это только в нашем регионе такая проблема или повсеместно?

9️⃣Natalia Berezhnaia:
Добрый день, подскажите где ФЛ как инициатор размещает в ГИС уведомление о собрании ю. Спасибо

1️⃣0️⃣Я Я:
Добрый день. Письмом Минстроя России от 25.08.2025 N 50088-ДН/04 О применении повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг даны разъяснения в части применения повышающих коэффициентов.
Также, сообщается, что официальное разъяснение, направленное письмом Минстроя России от 2 июня 2017 г. N 19506-ОО/04, признано утратившими силу письмом Минстроя России от 21 августа N 49380-ДН/04, так как содержит в себе ошибочный вывод.
При этом в в свободном доступе где-либо отсутствует указанное письмо Минстроя (от 21 августа N 49380-ДН/04).
Как найти и ознакомиться с указанным письмом?

1️⃣1️⃣B:
День добрый! Вопрос.
У нас обычный панельный дом с мусоропроводом. Контейнер на картинке ⬆️. Он железный и постоянно ржавеет, протекает и т.д. Есть ли сейчас на рынке мусорных контейнеров пластиковые такого типа? Чем можно заменить металлический контейнер для мусоропровода в обычной панельке?

🔈 А все помнят, что у нас подкорректированы правила оценки готовности к отопительному сезону?

С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения в приказ № 2234.

Эти правила будут действовать до марта 2031 года и уже применяются к подготовке к сезону 2025–2026 годов. То есть уже сейчас проверять будут по новым критериям!

✅Напомню, с марта 2025 года ответственность за готовность к отопительному периоду возложена на органы местного самоуправления.Они проверяют теплоснабжающие организации, теплосетевые компании и владельцев сетей.

❗Главные изменения — в оценочных листах для расчёта индекса готовности:

👇уточнён порядок расчёта для муниципалитетов с бесхозяйными объектами теплоснабжения;

👇обновлены листы для теплоснабжающих и теплосетевых организаций;

👇переработаны листы для владельцев тепловых сетей, которые не являются теплосетевыми организациями.

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывай вопросы и лови ответы!

1️⃣Татьяна Анистратенко:
Доброго времени суток. Пришло вот такое письмо с жилинспекции. Может кто то столкнулся с такими требованиями. Подскажите, какие наши дальнейшие действия. Получается, если наша компания не вступит в СРО, мы не можем получать оплату от физ. лиц за содержание жилья? А как же договор с банком? Помогите разобраться!

2️⃣Виктор Яковлев:
Добрый день. Коллеги подскажите пожалуйста, у нас около 100 домов ветхих и аварийных, на договорах непосредственного управления, как при непосредственной форме управления мкд обслуживающей организации самой инициировать общее собрание по внесению изменений в договор оказания услуг и выполнения работ в части изменения тарифа-размера платы за содержание жилья с 01 сентября 2025, поскольку сообщение о проведении собрания необходимо разместить в ГИС ЖКХ (доступ в который у обслуживающей организации нет). Но тогда как быть, если организация является стороной договора, каждая сторона имеет равные права, при этом условия договора подлежат изменению и утверждению только на общем собрании, но обслуживающая организация не может быть инициатором собрания.

3️⃣Пашина Г:
Коллеги, SOSSSSS. Размещаю в ГИС шаблоном "Планирование работ и услуг". Выгрузила шаблон , заполнила, загрузила. А в результате что попало выгрузилось. -наименование работ, кол-во, месяца все перепуталось . Это только у меня сбой или в системе? Уж очень не хочется руками заносить.

4️⃣А А:
Коллеги!нужна помощь. Суд признал решение ОСС о выборе УК недействительным по наличию признаков ничтожности, не было кворума. Собственники не хотят менять УК. ВОПРОС: надо ли ждать вступления решения суда в силу и/или исключения МКД из лицензии для проведения ОСС о выборе УК и можно ли включить вопрос о включении периода до решения суда в период управления как фактически сложившиеся без угрозы привлечения к ответственности по КоАП как осуществление деятельности без лицензии?

5️⃣Don Modesto:
Коллеги!нужна помощь. Суд признал решение ОСС о выборе УК недействительным по наличию признаков ничтожности, не было кворума. Собственники не хотят менять УК. ВОПРОС: надо ли ждать вступления решения суда в силу и/или исключения МКД из лицензии для проведения ОСС о выборе УК и можно ли включить вопрос о включении периода до решения суда в период управления как фактически сложившиеся без угрозы привлечения к ответственности по КоАП как осуществление деятельности без лицензии?

6️⃣Юлия 250512@ Nazar:
Добрый день ! Как у кого решился вопрос с ФССП !? По приему документов !?
Нам сегодня выдали инструкцию что организации могут направлять только почтой России ! Почта в соседнем здании с приставами ! Что делать !?

#НовостиЖКХ

🔈 Подписано новое постановление Правительства РФ от 10.09.2025 №1400. С 1 марта 2026 года оно изменит правила лицензирования и контроля за деятельностью управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК.

❓ Предлагаю порассуждать, что в нём «хорошо», а что «плохо»?
Это не я, это психологи говорят, что во всём надо искать что-то хорошее.

👇 Хорошо:

👇Наконец убрали обязанность вести реестр собственников — бессмысленную норму, из-за которой три года штрафовали за то, что выполнить было невозможно Теперь здравый смысл вернулся и справедливость восстановлена.

👇Большинство сведений в реестр лицензий будут подтягиваться автоматически из госинформационных систем. Здесь хорошего то, что это снимает часть бюрократии.

👇Плановые проверки теперь только для «группы высокого риска». Остальные попадут под профилактические визиты. Теоретически, это должно разгрузить добросовестные УК. Практически - как получится :)

👇Внедряется дистанционный контроль: инспектор может подключиться по видеосвязи, использовать приложение «Инспектор» для фото и видео. Для меня вещь пока непонятная. Поэтому оптимистически отнесу её к хорошему.

✖️ Плохо:

👇Расширился перечень грубых нарушений. Теперь к ним приравняли долги не только перед РСО, но и перед региональным оператором по ТКО. Для многих компаний это будет больной темой, особенно для тех, кто не смог перейти на прямые договоры, это боль в нескольких регионах.

👇Инспекторам дали новые инструменты: инструментальные обследования и истребование документов. Это новые способы давления.

👇Жалобы на действия надзорных органов будут рассматриваться до 15 рабочих дней. Для бизнеса это длинный срок, особенно когда вопрос касается категорий риска (там обещают до 5 рабочих дней).


🔥 Итого — документ неоднозначный. С одной стороны, есть облегчение: убрали реестр, уменьшили плановые проверки. С другой — усилили ответственность и расширили полномочия инспекторов. Пока баланс вроде есть.

В сущности, это очень простой сюжет. Надо признать, что кто-то из жителей когда-то обязательно попортит общее имущество. По подростковой дури или по пьяни, роли не играет.
Здесь бы хоть разок сделать так, как на картинке…😠

❓ Может ли УК штрафовать собственников за порчу общего имущества? Короткий ответ — нет. Штраф — это мера государственного принуждения. Назначает государство (полиция, административные комиссии, суд). Для УК это всё мимо кассы.


❗ Важно понимать, а что мы можем?

1️⃣ Взыскивать деньги за реальный ущерб.
С 1 октября 2023 года в ГК РФ появилась ст. 259.4: если из-за действий/бездействия собственника возникли дополнительные расходы на содержание общего имущества, он обязан их покрыть. Это отдельное основание для взыскания сверх «классического» деликта.
Мы это уже разбирали в канале. Здесь и здесь.

2️⃣ Параллельно инициировать административку/уголовку.
По КоАП — например, ст. 7.17 (умышленное повреждение чужого имущества), 20.1 (мелкое хулиганство). По УК — ст. 167 (умышленное повреждение имущества при значительном ущербе), ст. 214 (вандализм). Да, штраф накладывает государство, но сигнал, материалы и доводы — со стороны УК.

3️⃣ Фиксировать всё по процедуре.
Акт, фото/видео, камеры, свидетели, вызов полиции для процессуальной фиксации. Это потом «работает» и в суде о деньгах, и в административном/уголовном деле.


🔥 Два примера — «как это выглядит в жизни»:

1️⃣ Собственник повредил дверь кабины лифта. На замену и простой ушли сотни тысяч. Первая инстанция немного «урезала» убытки, апелляция отменила и взыскала больше, кассация подтвердила право УК на возмещение. Тут подробно с номером дела.

2️⃣ В Подмосковье: камеры «Безопасного региона» фиксируют выброс крупногабарита в контейнерную площадку у дома; если УК не успевает убрать, прилетает штраф. УК сами по камерам находят нарушителя, берут объяснение у дворников, оформляют заявление в полицию. Подробности здесь.

Про «штрафы от соседей (или по ОСС)»
Иногда «штрафы» в маленьких домах платят не из-за законности, а из-за человеческого фактора. Когда все друг друга знают, стыд и репутация работают лучше любого постановления: «проще отдать ущерб и ещё сверху», чем жить с косыми взглядами. Но юридически это не штраф, а добровольная компенсация — важно называть вещи своими именами.

Жду вашего мнения и диалога. Вежливого диалога 🫶

На фотке мой ребенок и моя необходимость им похвастаться ☺️

Итак, четверг и #РыбныйденьЖКХ
Закидывай вопросы и лови ответы!

1️⃣Олеся:
Коллеги,добрый день. Подскажите пожалуйста .УК на ОСНО. Объект в обслуживании является бизнес-центром. Кап.ремонт на спец счёте. Нужно ли включать в налоговую базу НДС средства, полученные от собственников за кап.ремонт ( в МКД можно не включать по ст 162 подп.1 пункт 3)

2️⃣@Leto_UK УК:
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста как технически и по сроку пролонгировать конкурсный договор управления? В договоре предусмотрена пролонгация. Срок окончания 20 октября 2025 года. Достаточно просто разместить в ГИС ЖКХ? И когда именно это нужно сделать?

3️⃣Ногина Анастасия:
Добрый вечер!Подскажите пожалуйста,как теперь загружать протокол в ГИС ЖКХ?Нам житель принес протокол, сообщение он загрузил как полагается, перед собранием. А я как обычно хотела загрузить протокол и решения в ГИС,а там нет кнопки для загрузки нигде. Буду благодарна за ответы.

4️⃣Anantoliy Solomonov:
Добрый день коллеги , вопрос такой УГСЖ составили протокол на должностное лицо , но рассмотрение его еще не назначили и в этот период направили в УО письмо суть которого кратко отзываем протокол приглашаем вновь на составление, так вот на сколько это законно со стороны УГСЖН?

5️⃣Марина Мареева:
Добрый день, подскажите пожалуйста пути решения следующей проблемы. Собственники проголосовали за спец счет протокол попал в период с 25.08. по 01.09, период когда его не возможно разместить в ГИС , Соответственно система не дает внести информацию о спец счете на МКД. И дальнейшая работа со спец счетом не возможна. Каким образом в таком случае в ГИС возможно разместить информацию о спец счете?

6️⃣Lyubov Kashevarova:
Товарищи, подскажите.пжл., если в данных Росреестра по квартире не указан номер гос. регистрации права на квартиру (сами составляем реестр по открытым данным), но в квартире точно кто-то живет (на контакт жильцы не идут), как в реестре собственников указывать собственника такой квартиры?
Или квартиру не включать в реестр вообще?

PS. Реестр составляем сами (жильцы как инициаторы ОСС), у УО и ЖСК реестр получить не получается, а суды дело не быстрое.

7️⃣Александра:
Коллеги а у кого есть судебная практика по деловой репутации. Имею ввиду суды с собственниками?!

8️⃣Наталья:
Коллеги, помогите найти выход.
У нас в ЖК вирус начался: собственники массово оставляет мусор около урн. Как можно воздействовать на них в правовом поле?

9️⃣А А:
Господа и дамы. Нужна помощь. Суд признал ОСС о выборе УК Недействительным. Но собственники хотят оставить УК. ВОПРОС:можно ли решение ОСС распространить на предыдущий период и нет ли ссылок на судебную практику.

🔟Юлия:
Коллеги, поделитесь, пожалуйста, информацией, каким способом ваш водоканал начисляет одн на водоотведение на сои. Наш с августа поменял методику с норматива на показания по хвс и гвс. Сказать, что мы в шоке, это ни о чем. И может ли ресурник вот так легко менять способ расчета, как с этим бороться.

1️⃣1️⃣Юлия aZarOVa:
Всем здравствуйте! ГОиЧС требуют разместить уголки гражданской обороны в подъездах МКД, нам направили письмо, макет и форму отчетности по размещению. Финансирование данного мероприятия должно лечь на УК (собственников). Законны ли данные требования?

1️⃣2️⃣Наталия К:
Добрый день!
Уважаемые специалисты!
Нужны Ваши компетенции и опыт в вопросе корректной и быстрой настройки программы «1С Рарус». Может поделитесь контактами. Буду очень благодарна!