​Усиление экспансии московских девелоперов в Петербурге: новые возможности и новые вызовы для города

Долгое время московским строительным компаниям было тяжело закрепиться на рынке Петербурга, в то время как девелоперы из Северной столицы наращивали экспансию в самый большой мегаполис страны. Но времена изменились. Теперь москвичи всё активнее приобретают участки в Петербурге и реализуют новые проекты на берегах Невы.

Сейчас из петербургских в Москве остались лишь две компании — "Группа ЛСР" и "Эталон", которых уже давно можно отнести к федеральным застройщикам. Ещё два девелопера пытаются закрепиться на столичном рынке — РСТИ и "Легенда". Как говорят участники рынка, проекты у компаний есть, но пока в продажу они не вышли. Всего "условно" петербургские компании, по данным ЕИСЖС, возводят в столице 792 тыс. м2 жилья (4,7 % от всего объема рынка).

В отличие от петербургских коллег московские застройщики с каждым годом чувствуют себя на рынке Северной столицы всё увереннее. В частности, активно ведёт себя группа "ПИК". Девелопер завершает застройку площадок "Кантемировская 11", "Орловский парк" и выводит на рынок новые проекты. Всего, по оценкам экспертов, земельный банк компании в Северной столице составляет 0,5–0,6 млн "квадратов".

Ещё один застройщик — ФСК, который в Петербурге представлен "ФСК Северо-Запад", за год купил и согласовал в Смольном строительство трёх апарт-отелей — на Мечникова, Октябрьской набережной, Московском шоссе — и одного жилого дома на Новгородской ул., 8.

Glorax договорилась с владельцами гипермаркета "О'Кей" о совместном строительстве проекта МФК GloraX City Zanevsky на 3 га на Заневском пр., 65. Кроме того, девелопер начал застройку территории 1,4 га Ленхладокомбината № 4.

У Seven Suns Development крупное приобретение в портфеле компании — купленный в прошлом году у ГК "Красная стрела" участок площадью 2,63 га на Московском пр., 114, под строительство жилого комплекса бизнес-класса.

Последний в списке, но не последний по значимости федеральный девелопер, обосновавшийся в Северной столице, — "Самолёт". Компания наконец-то завершила сделку по приобретению "СПб Реновации" и получила в свой портфель почти 8 млн потенциальных "квадратов". Но построить их будет непросто.

По итогу сейчас, по данным ЕИСЖС, москвичи возводят в Петербурге 734 тыс. м2 (6,27 % от всего рынка).

То есть, московские девелоперы примерно сравнялись по объёму вводу квадратных метров жилья в Петербурге с питерскими в Москве, что при сопоставимых объёмах, естественно, выше в доле меньшего петербургского рынка.

Как говорят участники рынка, чисто физически сложнее строить в Петербурге, так как болотистая местность предполагает проведение дополнительных изысканий. Нередко в процессе исследований из-за наличия грунтовых вод приходится пересматривать проектную документацию.

"Кроме того, высотный регламент Петербурга не позволяет строить многоэтажные дома в пределах акваторий водоёмов и памятников архитектуры — и того и другого в городе на Неве достаточно, а простых участков под застройку практически не осталось. По­этому и процесс согласования зачастую сложнее, чем в Москве", — рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева.

По сравнению с Москвой в Петербурге слабее поддержка строительного комплекса.

Впрочем, и в Москве всё не так просто. "Рынок Москвы с каждым годом становится всё более конкурентным и тяжёлым. Даже несмотря на традиционно высокую маржинальность, конкурировать со столичными девелоперами, у которых есть прямой контакт и с властями, и с лендлордами, с каждым годом всё тяжелее", — считает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.

​При этом, более высокая концентрация в Петербурге московских застройщиков по сравнению с предыдущими годами помимо объективного перенасыщения рынка недвижимости Москвы и нехватки строительных участков, связана с процессом принятия Генлана в нашем городе, и имеет прямое отношение к закону о КРТ, который именно при деятельном участии москвичей превратился в способ реализации проектов реновации, получившей серьезное отторжение и социальные протесты петербуржцев.

А как вы считаете, увеличение концентрации крупных московских застройщиков в Петербурге - это благо для нашего города или в таком засилье сосредоточено большое количество рисков, которыми город должен научиться управлять? Какие вызовы будут стоять перед градостроительным комплексом нашего города в связи с этим обстоятельством уже в этом году?

Термин "рентополис" очень хорошо характеризует те процессы преобразования и городского развития, которые происходят в нашей стране последние десять лет. И мы согласны с автором, что стратегия развития агломераций в нашей стране работает на усиление именно этой функции: происходит стягивающее развитие вокруг и без того уже успешных экономических центров и маятниковая миграция в них из провинции.

Образовательные программы (в т.ч. и инфраструктурные по созданию кампусов мирового уровня) только увеличивают эту разницу и множат дисбалансы. И в эту же степь наши предыдущие рассуждения и риторические вопросы относительно новых городов-миллионников в России.

Стратегия же градостроительного развития, привязанная исключительно к норме ввода квадратных метров жилья работает только на строительный комплекс (цепочка из лэнд-лордов, застройщиков и подрядных компаний), но никак не на улучшение качества жизни, заботу о людях и изменение социально-экономической модели.

В итоге, если этого не изменить все кампусы станут обычными общежитиями (иначе не один концессионер в них просто не зайдет), и в конечном итоге вместо того, чтобы улучшить экономическое многообразие и стать драйвером новой социально-экономической модели городов лягут на баланс муниципалитетов, так же как и олимпийские объекты и стадионы ЧМ по футболу.

Что же касается модели застройщиков, так она совершенно верно описана как та, где население кредитует компании-девелоперов, а те, в свою очередь, дают зарабатывать банкам. Поскольку же многие крупные застройщики ещё с кризиса 2008 года, когда они повально почти все повалились, особенно в Москве, самим же банкам и принадлежат, получается такое финансово-строительное лобби. Которое и перекраивает под себя Генпланы, ПЗЗ, градостроительные проекты, становится конечным бенефициаром инфраструктуры, а людям впаривается все меньшее количество квадратных метров по все более дорогой цене, подогреваемой пролонгированной ещё на год дешёвой ипотекой.

И если это срочно не остановить, задумавшись, и выработав новый подход, закончится все очень плохо: для демографии, социального благополучия, уровня жизни людей, развития страны и будущих поколений.

Рентополис вместо мегаполиса?

Из статьи «Российский рентополис: почему победил человейник и что с этим делать?» (Елена Чернова, социолог градостроительства, РосНИПИурбанистики)

Мегаполисы — точки сверх-концентрации человеческого капитала. Люди, которых можно отнести к «человеческому капиталу», ориентированы на то, чтобы решать задачи развития.

Однако в мире есть много крупных городов, которые стали точками сверх-концентрации людей, решающих задачи выживания.
То есть доминирует не развитие, а совсем другой процесс.
Для городов такого типа я предлагаю термин Рентополис.

Любая страна с рентной экономикой структурирована примерно одинаково: столица — центр аккумуляции и перераспределения ренты и все остальное — депрессивные территории. .
Люди стремятся в эти центры потому, что там они смогут выжить, обслуживая нижний уровень цепочки рентополучателей. В рентополисе есть не только верхушка власти и миллионеры, но и армия бюджетников — тех, кто получает пусть небольшую, но гарантированную зарплату.
Они создают рынок труда для большого количества низкоквалифицированной рабочей силы.
Постоянный приток новых жителей, стремящихся занять хоть какое-то место в пирамиде рентного перераспределения, создает потребность в «местах входа мигрантов».
Так формируется пояс трущоб вокруг всех столиц стран с рентной экономикой.
... только в нашей стране этот процесс называют «агломерированием» и решением проблемы доступного жилья. Но бесструктурное разрастание рентополисов ничего общего не имеет с процессами агломерирования вокруг мегаполисов.
Агломерирование усиливает структурную сложность, окрестные малые города сохраняют свои границы и самоуправление.
Рентополисы, разрастаясь, уничтожают идентичность малых городов.

И самый существенный признак трущобной застройки: она возводится на деньги масс.
В Каире (Египет) эта схема реализуется в чистом виде: утром новые нуждающиеся в крыше над головой выдают строителям средства на покупку кирпичей, те в течение дня заполняют очередной объем между торчащей арматурой и доступное жилье готово.
В России схема более завуалирована, но принцип тот же.
Застройщик стал непосредственным агрегатором денег десятков тысяч людей.
Получив деньги, он заполняет «доступным жильем» очередной объем окраинных полей.
Подобная схема реализуется везде, где происходит стихийный рост многоэтажных трущоб.
Но в столь гигантском масштабе эта схема не реализуется больше нигде в мире.

Вторая существенная деталь: деньги масс являются, по сути, кредитом застройщику.
Люди не покупают квартиры, а кредитуют застройщиков, которые обязуются вернуть долг квартирами.
... данная финансовая операция маскируется под покупку. Но это именно кредит, который застройщик обязуется вернуть квартирой.
Правовую коллизию вроде бы устраняют эскроу-счета. Однако они не устраняют самого факта, что в РФ именно на деньги масс кредитуется производство массового жилья.
Просто теперь кредиты людей банк кладет в один карман, а из другого выдает аналогичную сумму застройщику. ... около трети выданных банками ипотечных кредитов люди используют не для того, чтобы купить готовую квартиру, а для того, чтобы кредитовать застройщика.

Почему бы банкам не кредитовать застройщиков напрямую? ... Банк должен иметь гарантии возврата и многое другое. Все это делает кредиты банка очень дорогими. А если все риски берет на себя человек, то по деньгам кредит оказывается дешевле. ..

Объяснения, что так люди могут купить квартиры дешевле, не выдерживают критики... Ни в одной сфере массового производства нет такого, чтобы люди, минуя бизнес-структуры, напрямую давали деньги производителю, причем за еще не произведенную продукцию и без профессиональных расчетов кредитных рисков.
Такое даже невозможно представить, если речь идет о массовом стандартном производстве, а не каких-то нишевых продуктах.

Так что фраза «это будут строить до тех пор, пока это покупают» в корне неверна.
Это будут строить до тех пор, пока реализуется такая схема кредитования, замаскированная под покупку.

Ну, и сюда же рассуждение ещё одного эксперта из Петербурга по этой теме к данному же посту. Вопрос поставлен правильный, но докрутим его немного до более продуктивного, чем вечные российские, кто виноват и что делать "если государство не способно выступить таким субъектом градостроительных изменений, то кто им может/должен стать"? Где брать субъекта, хотя бы даже на уровне проблематизации на самом верху, а не исключительно в ТГ-каналах и на разных бесполезных пафосных форумах, на которых побухтели и разошлись, до следующего года, чтобы опять ничего не сделать, но с умным видом покивать головой.

Так кто субъект, как его искать и проблематизировать?
Ведь, Мария Элькина ставит по сути тот же самый вопрос, просто, заходит, как это принято у архитектурных критиков, не со стороны субъекта, а сразу с поиска объекта для него (пусть, и будущего). То есть, тоже с бессубьектной (а следовательно и безответственной позиции).

Может быть, всем вместе субъекта поискать и его проблематизировать, а он уже сам будет в состоянии найти/подобрать/сформировать объекты под себя и свою деятельность? А также средства производства для создания этих объектов.

К предыдущему посту:

Понятно, что в этой системе рентной экономики и "борьбы за выживание" (как пишет автор статьи), рассчитывать на понимание властями  принципов градоустройства - всё равно, что ожидать от производителей топлива разработок эко-дирижаблей.  Им незачем слушать мнение специалистов - вспомним процедуру обсуждения Генерального плана Петербурга летом 2022 года (точнее - 4 дня на ознакомление и внесение поправок).

Большинство архитекторов, кстати, бежит от проектирования массового жилья:  кто может - в "элитное жилье", на общественные здания, в промышленное проектирование - туда, где сохраняется "человеческое" измерение, хотя-бы нормами.

Впору думать, что делать с этим дальше: жилые массивы - "трущебные пояса", как называет их автор, - не гипермаркеты и бизнес-центры с небольшим количеством собственников.  Сотни тысяч людей жизни "заложили" в жильё типа "человейник",  выбравшись из худших условий.
А знаменитая история с Pruitt-Igoe не пройдёт - это было социальное жильё…

Впрочем, чем хуже будем жить, тем меньше будем замечать недостатки массовой застройки. На это и рассчитано?

Олег Иванов пишет на страницах уважаемого Незыгаря крайне важную, на наш взгляд, вещь. Во-первых, он относит среднестатистического россиянина к человеку западному (с чем мы совершенно согласны), как бы фиксируя тем самым своего рода уже впитанный вестернезированный (по Хантингтону) культурный код. Во-вторых, ставит гипотезу, что такой человек прежде всего гедонист, который привык наслаждаться материальными аспектами жизни. При этом, важно отметить, что это не носит (по крайней мере, в наших глазах) совершенно никакой отрицательной коннотации. Просто, зафиксируем данную точку зрения и согласимся с ней.

Генезис этого свойства тоже, как нам кажется, определен верно - это есть ни что иное как наша реакция на советское прошлое, с его строительством коммунизма, некими общими идеалами и еще более всеобщей уравниловкой (которая на деле оказалась как раз таки той еще сегрегацией). И выход советского человека, к которому относит к себя и львиная доля нашей редакции, в постсоветское настоящее еще в 90-е был сопряжен с невероятно высоким уровнем чрезмерного потребления и формирования поведенческих паттернов, которые прочно закрепились в нашем обществе и пронеслись как сквозь лихие 90-е, так и жирные нулевые и тучные десятые.

Именно эта особенность, например, сильно отличает большую часть наших олигархов от тех же промышленников из числа среднего и крупного бизнеса, аграриев, предпринимателей средней руки, инженеров и государственников, которыми наполнены все наши регионы. Первые всегда воспринимали государство как источник доходов, возможность снятие с неё ренты, а место хранение и приложения капиталов формировали не у нас, как бы совершая побег от того самого советского прошлого и его устоев, испытывая небезосновательный, в общем-то, страх, что оно вернётся и непременно нагонит. Оно в общем-то и нагнало, причём там где не ждали, поскольку СВО практически "обнулило" все активы, а самое главное политическое влияние данных персон, мгновенно превратив их из сверх богатых и супер влиятельных в просто богатых пенсионеров, не влияющих на политические и социально-экономические процессы.

Проблема в том, что и практически вся наша элита точно такая же, это те же самые выходцы из СССР, с теми же фобиями, комплексами советского человека и той же самой моделью сверх потребления, сформировавшего помимо всего прочего даже в какой-то степени извращенную форму западного гедонизма. Следовательно, и все их поведенческие модели, как бы они там не мимикрировали под государственников, патриотов, православных, державников и почвенников, точно такие же, разбавленные еще и ядерной смесью силового, партийного, номенклатурного и пацанского прошлого. У которых просто есть свои бухгалтеры и юристы, которые хоть иногда и пытаются стать властителями дум, авторами реформ и создателями идеологий, прекрасно знают свое место в пищевой цепочке.

Отсюда такой сильный разрыв шаблона между тем, что власть говорит в своих официальных речах (получая почти полную поддержку и далеко не только глубинного народа, при этом с ужасной гримасой страха и классовой ненависти профессиональной бюрократии и чиновничества - таких же бенефициаров рентной модели) и тем, что она делает на практике (получая абсолютное недоумение бизнеса, инженерии, глубинного народа, при этом с радостным оскалом и звериной исполнительностью все той же бюрократии, и злобными усмешками несистемной оппозиции - в этом месте они скрытые союзники).

Поэтому никакая притягательная идеология и не внедряется, что не такая большая проблема (хотя, и это тоже) её придумать, сколько практическая невозможность реализовать ее на практике в сложившейся системе, т.к. её реальное (а не очередной фейковое) внедрение может только через слом этой самой системы пройти. Так как в таком случае, её авторам и носителям (первым лицам) придётся начать с себя и практически с Ли Кван Юновской невозмутимостью пересажать большую часть своего окружения, и дальше безукоризненно отслеживая и соблюдая правила игры (желательно ещё и институциональным образом).

Итоги года. Руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов, автор телеграм-канала «Мир как конфликт» Олег Иванов – о переосмыслении теории официальной народности.

Современный западный человек, в том числе, к сожалению, и среднестатистический россиянин, – это гедонист, который привык наслаждаться материальными аспектами жизни. В определенной степени это наша реакция на советское прошлое, ставившее перед гражданами цель – строительство некоего идеального общества, пусть даже путем существенных материальных лишений на пути к этой цели. Теперь, в отсутствие такой цели, в отсутствие новой идеологии, последние 30 лет мы эти ограничения активно «компенсируем». 
Вообще русский человек может долго терпеть самые суровые лишения, но он должен твердо знать, ради чего это делает. Во время ВОВ наши деды были готовы на всё ради Победы, в постреволюционные годы прадеды вдохновлялись идеями социальной справедливости («земли – крестьянам, фабрики – рабочим!») и т.д. Но когда у общества нет единой мобилизационной цели, люди, в первую очередь, сосредоточены на материальных благах и общем комфорте. Это, безусловно, не означает, что мы вообще не должны обращать внимание на такой важнейший фактор, как качество жизни. Вместе с тем, общество и государство должны четко понимать, в каком направлении они движутся: это крайне важно в случае возникновения внешнеполитических форс-мажорных ситуаций, например, различных попыток «отменить» и «изолировать» Россию. 
Интересно, что гедонизм преобладает, в основном, у западных цивилизаций. При высоком уровне жизни там очень низкий уровень рождаемости. В восточных же странах, как правило, все наоборот. Россия, как всегда, где-то посередине: у нас есть условно «европейские» и условно «восточные» регионы, рождаемость в которых существенно различается даже по отношению к среднему показателю по стране.
В этой связи мы снова возвращаемся к вопросу, ставшему одним из центральных в дискуссиях этого года, – необходимости скорейшего внедрения идеологических ориентиров для российского общества. Полагаю, здесь хорошей отправной точкой может стать переосмысление теории официальной народности XIX в. графа Уварова, имею в виду его знаменитую триаду «Православие. Самодержавие. Народность». Напомню, она создавалась как некий противовес девизу французской революции «Свобода. Равенство. Братство», который сегодня на Западе раздулся примерно до такого: «Либертарианство. Индивидуализм. Глобализм».
В современных условиях предложил бы изложить триаду Уварова в следующем виде: «Духовность. Суверенитет. Народность». В XIX в. православие играло ключевую роль в жизни страны. Сегодня значительную часть населения России составляют также представители других официальных религий – ислама и буддизма. Также не нужно забывать и о не религиозных людях, разделяющих, тем не менее, традиционные ценности российского общества. Все это может быть включено в понятие «духовность» как противовес западно-либертарианскому пониманию свободы. 
Далее, очевидно, что самодержавие уже не может быть современным идеологическим столпом. Да, у нас суперпрезидентская республика, сильная вертикаль власти, основанная на единоначалии, но главное здесь – приоритет интересов государства, независимо от формы правления, его внешняя независимость и верховенство власти внутри страны. В этой связи понятие «суверенитет» считаю лучшей заменой «самодержавия». 
Что касается третьей части – народности, – то ее в понимании графа Уварова можно оставить без изменений. Народность предполагает единство власти и общества, социальную справедливость, приверженность традициям, обычаям, культуре, единение народов и территорий России, защиту от негативного иностранного влияния.
Конечно, это не новая идеология страны, а просто некие наброски ее общих ориентиров. Но уже повсеместное публичное использование этого лозунга, разъяснение обществу его ключевых смыслов позволит людям лучше понять, к чему мы идем, ради чего живем и за что боремся – за свою душу или за свой желудок.

​Поэтому, прежде, чем переосмыслять теорию официальной народности, что предлагает Иванов, так как единство власти и общества как стержень этой концепции возможны тогда и только тогда, когда они сосуществуют и живут по одним правилам, и создавая их для других, распространяют их на себя, а не применяют законы по отношению к другим, для себя делая исключения. Это можно было терпеть во времена до СВО, после него уже критически невозможно. Поэтому мы и читаем с улыбкой все эти высказывания нашего верховного главнокомандующего о тех, кто представляет опасность для нашей страны, а также намёки вернувшегося на международную политическую арену злобного тролля телеграмма зампреда Совета безопасности. Ибо если быть последовательным и начать воплощать эти высказывания не только на словах, но и на деле, можно незаметно наткнуться в темной комнате на самого себя.

– Таксист – это хорошая профессия.
– А я не хочу быть таксистом. Я хочу быть лучшим в мире таксистом.
– Может быть, вы уже лучший?
– Не‑е‑ет, я точно знаю, что пока нет.
…Значит, все впереди. Ведь главное – быть честным, не торговать водкой из бардачка и научиться быть счастливым.

Диалог из кинофильма «Легенда номер 17

- Как узнать, что в Петербурге лето?
- Дождик стал потеплее.

смотрю на одногруппников с детьми и понимаю, что все у меня в порядке

хочется назад в будущее

—
headlines GEO