​#МнениеЭксперта  Важно понимать, что помимо финансового стимула, разрыв цен частично оправдан фундаментальным различием продуктов. Сравнивать устаревшую «панель» без современной инфраструктуры и новый комплекс с подземным паркингом, благоустройством и социальными объектами — некорректно. Покупатель платит не только за метры, но и за новизну, комфорт, энергоэффективность и снижение будущих расходов на ремонт. Более показательной метрикой является внутренняя динамика внутри одного жилого комплекса, где разница между строящейся и сданной очередью в 10-15% отражает классическую премию за риск и время ожидания.
 
Программы трейд-ин успешно работают именно благодаря этому осознанному потребительскому выбору. Они институционализируют имеющийся разрыв, предлагая клиенту понятный механизм обмена. Психологический барьер, связанный с необходимостью продать имеющееся жилье дешевле, преодолевается комплексным предложением: гарантированной сделкой, отсутствием цепочки, и главное — очевидным переходом в качественно новую среду обитания. Пока разрыв остается в рамках этих 10-20%, модель остается жизнеспособной.
 
Прогноз развития событий будет напрямую зависеть от двух ключевых факторов: государственной ипотечной политики и общей экономической стабильности. Наиболее вероятным сценарием представляется постепенная нормализация ситуации. Ожидаемое сворачивание или существенное ужесточение условий льготных программ неизбежно перенаправит часть спроса на вторичный рынок. Это не приведет к обвалу цен на новостройки, но окажет на них сдерживающее давление, в то время как цены на вторичном рынке могут несколько укрепиться. В результате ценовые траектории двух сегментов начнут медленно сходиться, а разрыв — сокращаться до более естественных 5-10%, обусловленных уже исключительно потребительскими предпочтениями и объективными характеристиками объекта, а не искусственным стимулированием спроса. Подпишитесь на @dwellercity

​Коренная трансформация градостроительной политики Москвы за последнее десятилетие ознаменовала переход от фрагментарного освоения территорий к целостному и комплексному подходу. Столица отказалась от устаревшей модели точечной застройки и кварталов-«спален» в промзонах в пользу масштабных программ реновации и комплексного развития территорий (КРТ). Эта новая парадигма, диктуемая городом, кардинально изменила правила игры для девелоперов: возросшие требования к созданию социальной инфраструктуры, благоустройству и качеству среды фактически вытеснили с рынка чистое бюджетное жилье, сделав акцент на проектах комфорт- и бизнес-класса.

Символическим катализатором этой перезагрузки стало фундаментальное исследование «Археология периферии», инициированное городом в 2013 году. Его ключевой идеей стал отход от понимания развития как простого увеличения площади жилого фонда к более комплексному взгляду, рассматривающему городскую ткань как многофункциональный «парк жизни». Этот концептуальный прорыв заложил философскую основу для будущих практических шагов, кульминацией которых стало запуск масштабной программы реновации жилого фонда. Это постепенно привело к усилению роли мэрии в формировании архитектурного облика и планировочной структуры растущих районов.

С точки зрения степени влияния городских властей на строительство, нынешняя ситуация действительно вызывает определенные ассоциации с советской плановой системой, где все градостроительные решения принимались централизованно. Однако современная московская модель принципиально иная: она действует в условиях рыночной экономики, где земля является товаром. Задача города — не прямое распределение ресурсов, а создание жестких правил и высоких стандартов, которые направляют частные инвестиции на достижение общественно значимых целей — создания качественной, функционально насыщенной и социально ориентированной городской среды, а не просто дешевых квадратных метров. Подпишитесь на @dwellercity

Интересная мысль, которая многое о рынке недвижимости и «управляшек» объясняет:

Главными игроками, по-настоящему определяющими уровень инфляции, становятся отнюдь не финансовые регуляторы, а энергетические монополисты. Наглядный пример — ситуация в ЖКХ: за два десятилетия непрерывного роста тарифов под предлогом изношенности сетей, их фактическое состояние только ухудшилось — с 30% до 80%. Деньги шли не на ремонт, а в карманы собственников приватизированных объектов, а тарифы за пять лет взлетели на десятки процентов ежегодно. Как резюмируют эксперты, никто не знает, куда уходят наши платежи, если состояние коммунальной инфраструктуры не меняется годами. Эта система тотального перераспределения благ в пользу узкой группы олигархии и ставит под сомнение саму идею, что высокими ставками можно обуздать жадность капитала, который ради халявных денег готов на всё.

Источник. Подпишитесь на @dwellercity

- …мы начали с учебника. Давайте посмотрим на потребителя, давайте, собственно, посмотрим на квартиру с точки зрения, как в ней человек живёт, да, давайте просто ответим себе, что метры это... То есть первый вопрос, который был задан, а сколько метров надо семье из трёх человек, чтобы жить комфортно?

- Все, что я мог сказать, я говорю, давай попробуем. Вот. И один из таких ключевых моментов, мы задавали себе вопрос вот в нашем первом смарт-доме, делать классические планировки, ну, вот с отдельной кухней или не делать. Потому что, ну, ты реально берёшь, начинаешь строить дом из квартир, которых на рынке нет в принципе.

- В какой-то момент (у других появились – прим. канала) дома, состоящие на 80% из студии, это девелоперы, где продавцы победили, которые просто пришли и сказали, что строить надо дом из студии. И понеслась. Почему? Потому что нам проще продавать.

- Мы, когда начинали, целевую аудиторию свою определили именно так. Люди, которые уже поняли, что не все метры одинаково полезны. Что просто метраж не даёт ничего. Для того, чтобы квартира была правильной, нужно увидеть в ней, как мебель стоит, как ты в ней живёшь, где ты хранишь вещи и так далее.

Посмотреть полностью интервью директора по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволода Глазунова можно по ссылкам YouTube - Rutube - VK Видео. Подпишитесь на @dwellercity

​Избушка Бабы-Яги как слепок архитектурного момента: какой бы она была, меняясь в соответствии с эпохой

Истоки архетипа лежат в примитивной лесной архитектуре — срубы на курьих ножках, сочетавшие мобильность и пренебрежение оседлыми нормами. Это была суровая функциональность без декора.

На рубеже XIX-XX веков избушка неожиданно преобразилась, подчинившись веяниям модерна. Её ножки обвили стебли ар-нуво, а кровля засверкала полированным гонтом. Получился жутковатый гибрид сказки и декаданса.

Эпоха функционализма 20-х надела на избушку аскезу бетона и металла. Интерьер жёстко зонировали, но врождённый хаос быстро победил рациональность, испачкав идеальные фасады маслянистыми пятнами.

После войны избушка обрасти лепниной сталинского ампира, обретя монументальные формы и анфилады комнат. Однако её дёргающиеся во сне ноги вызывали трещины в показном величии.

Брутализм 70-х вернул ей грубую бетонную сущность. Казалось, это финальное воплощение мрака, но именно тогда на крыше появилась спутниковая тарелка для слежения за космосом.

Постмодернизм 80-90-х свел избушку с ума, превратив в архитектурный палимпсест из сруба, стекла и граффити. Эта попытка быть всем сразу привела к кризису идентичности и депрессивному застою в болоте.

Современная эра экологичности и smart-технологий неожиданно оказалась ей близка. Солнечные панели, системы сбора воды и AI-ноги сделали её аутентично автономной. Пройдя все моды, она вернулась к изначальной сути — быть идеальным живым организмом, просто на новом витке. Подпишитесь на @dwellercity

​Побег из «человейника»: почему россияне массово задумались о жизни в глубинке

Великое переселение народов XXI века начинается не с громом копыт и звоном мечей, а с тихого щелчка компьютерной мыши на портале... Это аналитика, а не реклама. Поэтому, просто на каком-то портале. Согласно свежим опросам, каждый третий житель мегаполиса уже примерил на себя роль Робинзона Крузо, только манит его не необитаемый остров, а родные просторы: от подмосковной деревни до хаты на Кубани. Тренд, рожденный в ковидном угаре, не просто жив — он окреп и набрал вес, как добротный деревенский бычок на привольных хлебах.

Что же движет людьми? Жажда свежего молока и утреннего пения петуха? Не только. Как метко выразился один обезличенный эксперт, граждане испытывают «усталость от государства, от социума и от отсутствия модели будущего». Проще говоря, среднестатистический горожанин, задыхаясь в объятиях цифрового монополизма и усилившегося контроля, мечтает построить свой собственный, маленький и понятный мир. Это такая суверенная демократия в масштабе одного участка в шесть соток с баней. Феномен получил звучное название «внутренняя эмиграции». Зачем ругаться с паспортным столом из-за второго гражданства, если можно мысленно и физически отселиться в собственную усадьбу?

Главный индикатор этого великого исхода — статистика по ИЖС (индивидуальному жилищному строительству). Цифры растут, как грибы после дождя. В то время как строительство многоэтажных «человейников» (народное название, достойное увековечения в учебниках по урбанистике) буксует, частный дом становится новой национальной идеей. Мечтой о «своем уголке» живы если не все, то очень многие. Подпишитесь на @dwellercity

Любопытен и маршрут этого побега. Настоящие смельчаки, махнувшие в сибирскую глушь, пока редкость. Массовый беглец — человек прагматичный. Он не рвёт связи с метрополией окончательно, а отползает на безопасное, по его мнению, расстояние. Его идеал — пригород, который административно уже давно присоединен к мегаполису для красоты отчетности, но в душе остается той самой «малой родиной» с запахом костров и видом на поле. Власти рапортуют о приросте населения в городах-миллионниках, а граждане в это время тихо празднуют символическую победу над системой, сменив вид из окна с соседского балкона на яблоневый сад.

Классика жанра, конечно, — это дауншифтеры в возрасте, пенсионеры, меняющие каменные джунгли на теплые регионы. Но новый тренд куда интереснее: о побеге задумывается экономически активное население. Правда, здесь же кроется и главное противоречие.

​Символ Сингапура, икона Instagram — комплекс Marina Bay Sands с его знаменитым бассейном на «небесной лодке». С момента открытия в 2011 году его силуэт стал не просто достопримечательностью, а национальным достоянием. Поэтому, когда пришло время для расширения, архитектору Моше Сафди была поставлена уникальная технологическая задача: создать нечто грандиозное, но ни в коем случае не затмевающее и не нарушающее целостность существующего ансамбля. Ответом стал не просто новый небоскрёб, а стратегический ход — решение оставить башню отдельной, отказавшись от соблазна механически продлить легендарный мост.
 
Технологичность проекта проявилась в гибкости и переосмыслении планов. Изначальная концепция 2019 года была кардинально пересмотрена после карантинных задержек. Сафди использовал эту паузу для инновационного «переворота» схемы, переместив арену на 15 000 мест между старыми и новой башнями. Это потребовало сложнейших изменений в транспортной и пешеходной логистике, но стало ключевым улучшением, обеспечившим необходимое пространственное равновесие. Новый 55-этажный гигант обрёл собственный технологический акцент — Skyloop, крышу-петлю со смотровой площадкой и садами, что создаёт архитектурный диалог, а не конкуренцию.
 
Несмотря на смелый замысел, финальный дизайн уже вызвал полярные реакции в сети, от сравнений с «осушителем воздуха» до надежд на гармонию в будущем. Однако Сафди уверен: истинная технология здесь — не в стали и стекле, а в создании эмоциональной связи. Когда новый горизонт города будет завершён, этот ансамбль из четырёх башен будет восприниматься как единое целое, где каждая часть усиливает другую, доказывая, что величайшие инновации — те, что уважают своё наследие. Подпишитесь на @dwellercity

#МнениеЭксперта  Уникальность Петербурга в этой общероссийской истории с ценами заключается в его статусе культурной столицы и наличия исторического центра. Этот фактор выступает естественным стабилизатором рынка «вторички». Престиж жизни в центре, поддерживаемый спросом как со стороны местных жителей, так и иногородних инвесторов, создает прочный ценовой фундамент. Экономика расселения коммунальных квартир и выкупа помещений под реновацию напрямую зависит от стоимости типового жилья в спальных районах, создавая взаимосвязанную ценовую сетку на весь вторичный сегмент. Таким образом, петербургский рынок демонстрирует большую устойчивость, чем региональные, где разрыв может быть катастрофическим.
 
Ключевая проблема, которую видят сами застройщики, — это нарушение классической цепочки сделок «продал старое — купил новое». Высокий порог входа на первичный рынок из-за цен и необходимость ждать срока сдачи блокирует значительную часть потенциальных покупателей, которые не могут оперативно monetize имеющееся жилье на вторичке. Кроме того, возникает парадоксальная ситуация для инвестора: купленная на стадии котлована квартира в момент сдачи дома автоматически переходит в категорию «вторички» и теоретически должна быть оценена ниже, чем аналогичная в только что анонсированном новом проекте. Это демотивирует чисто инвестиционные покупки, смещая фокус на конечных потребителей.
 
Текущий низкий объем предложения на первичном рынке Петербурга временно снимает остроту проблемы «новой вторички» — квартир в только что сданных домах. Напротив, они становятся «золотым активом». Покупатель оказывается перед выбором: купить квартиру в строящемся доме по новой, возросшей себестоимости и ждать ее сдачи 1.5-2 года, либо взять готовое жилье в новом доме по сопоставимой цене, но сразу. При прочих равных второй вариант выглядит предпочтительнее, так как снимает риски задержек и позволяет сразу вселиться. Это объясняет, почему готовые лоты в новых корпусах уходят быстрее, чем лоты в строящихся очередях.
 
Развитие событий будет зависеть от двух ключевых факторов: государственной политики и экономической конъюнктуры. Вероятнее всего, мы увидим постепенную конвергенцию цен двух сегментов, но не за счет снижения стоимости новостроек, а за счет медленного роста цен на качественную «вторичку».
Правительство уже движется в сторону сокращения льготных программ, что нивелирует искусственное преимущество первички. Кроме того, рано или поздно будет исчерпан эффект низкого предложения от застройщиков. По мере появления новых проектов, стартующих уже в новой ценовой реальности, конкуренция между ними возрастет. «Новая вторичка» останется премиальным продуктом внутри своего сегмента — идеальным сочетанием современного состояния объекта, юридической чистоты и отсутствия рисков долгостроя, но ее ценовой разрыв с «старой вторичкой» может сократиться. Рынок будет двигаться к более сбалансированной модели, где выбор между первичным и вторичным жильем будет определяться не только доступом к ипотеке, но и личными приоритетами покупателя: готовность ждать vs возможность заехать немедленно. Подпишитесь на @dwellercity

​Загадка русской недвижимости: почему дом стоит крепко, когда почва уходит из-под ног?

В туманной атмосфере современной российской экономики, где указания Центробанка сталкиваются с непоколебимой верой обывателя в четыре стены, наблюдается занятный феномен. Цены на недвижимость, вопреки всем классическим экономическим учебникам и мрачным прогнозам, демонстрируют поразительную устойчивость. Ситуация напоминает знаменитого сыщика Шерлока Холмса: ответ лежит не в том, что кричит с заголовков, а в том, что молчаливо подразумевается, в деталях, которые обычный глаз пропускает.

Во-первых, вопрос ликвидности. Как это ни парадоксально, но в системе денег — весьма немало. Девелоперы и банки, существа крайне изобретательные, давно нашли обходные пути для финансирования новых проектов. В результате ежемесячный платеж для среднего класса выглядит не столь пугающе, как мог бы. Эта «терпимость» платежа, упрямо сохраняющая спрос, является тем самым раздражителем, что приводит в бешенство Банк России, пытающийся охладить экономику высокими ставками.

Во-вторых, на горизонте копится новый финансовый шторм. По самым скромным подсчетам, банковские депозиты в этом году принесут вкладчикам астрономические девять триллионов рублей лишь в виде процентов. Возникает резонный вопрос: куда уплывет эта гигантская флотилия капитала? Пока ставки высоки, она, вероятно, останется в гавани депозитов. Но стоит погоде измениться — и эти средства ринутся искать себе пристанище. И традиционно надежным портом считается именно рынок недвижимости.

Третий, и возможно самый мощный фактор, — психологический. Чем сильнее в обществе разговоры об инфляции, тем активнее граждане скупают квадратные метры. Это не просто инвестиция; это глубокий, почти инстинктивный порыв — найти убежище от грядущей бури. Недвижимость в сознании русского человека — это понятный, осязаемый актив, «тихая гавань» в бушующем море экономической неопределенности. Страх перед обесцениванием денег заставляет их вкладываться во что-то вечное, в стены и крышу.

В-четвертых, игра на опередание. Девелоперы, опасаясь охлаждения рынка, уже сегодня сворачивают объемы строительства новых объектов. Это создает любопытный временной лаг. Сегодняшняя осторожность через полтора-два года может аукнуться самым настоящим дефицитом, особенно жилья качественного. А что происходит с ценой на дефицитный товар? Ответ очевиден.

Наконец, фундаментальный демографический сдвиг. Объем ветхого жилья — тех самых «хрущевок» и панельных гигантов 60-х — в России колоссален и продолжает расти. С каждым годом армия граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, будет лишь увеличиваться. Этот спрос не сиюмимен; он глубоко укоренен и будет подпитывать рынок десятилетиями.

Все эти факторы, вместе взятые, создают прочную сеть, которая не дает ценам рухнуть. Добавьте к этому тот факт, что инфляция бьет и по самим застройщикам, взвинчивая стоимость материалов и работ. У них просто-напросто нет возможности для значительного снижения цен, если только не начинается паническая распродажа активов — чего, судя по отчетностям компаний, пока не наблюдается.

Так где же искать своего покупателя в этих условиях?

Здесь анализ приводит нас к неожиданному выводу. В то время как все взоры обращены к новостройкам, истинные возможности таятся на вторичном рынке. На сегодняшний день цены там существенно, на те самые 25-30%, отличаются от завышенных цен первичного рынка. Это напоминает ситуацию, когда все ломятся в модный бутик на главной улице, в то время как в соседнем переулке можно найти товар того же качества, но с гораздо более разумным ценником.

Разумеется, и на первичке можно отыскать жемчужину, но такая удача — реже. Для трезвого инвестора, действующего не под влиянием ажиотажа, а на основе холодного расчета, вторичный рынок представляется тем самым местом, где логика пока еще побеждает эмоции. А в делах недвижимости, как и в любой другой серьезной игре, именно это и приносит победу. Подпишитесь на @dwellercity

#Тренды В последние годы в странах Южной Америки одним из наиболее заметных трендов в жилом строительстве стало широкое внедрение модульных и быстровозводимых технологий, особенно в секторе доступного и социального жилья. Для ускоренной ликвидации дефицита жилища государственные программы активно используют контейнерные дома и модульные постройки, которые отличаются минимальными сроками монтажа, энергоэффективностью и минимальными затратами по сравнению с традиционными методами строительства. Эргономичность, высокая тепло- и шумоизоляция, а также отсутствие необходимости в капитальном ремонте долгие годы сделали эти решения особенно популярными в уругвайских и бразильских пригородах, а также в быстрорастущих мегаполисах региона.

Второй крупный тренд связан с глобальным курсом на экологичность и энергоэффективность. Южноамериканские строительные компании активно внедряют технологии структурных теплоизоляционных панелей (SIP), которые обеспечивают не только снижение эксплуатационных расходов, но и сокращение негативного воздействия на окружающую среду. Использование пенополистирола как утеплителя, а также проектирование автономных инженерных систем водоснабжения и канализации позволяет строить энергоэффективные "зеленые" кварталы даже в экстремальных климатических условиях, что выходит на первый план в таких странах, как Чили и Колумбия.

Третья важная тенденция — рост смешанных жилых комплексов и интеграция функций "live-work-play". Современные проекты предусматривают не только компактные квартиры, но и отдельные лоты под малый бизнес, коворкинги, спортивные и досуговые зоны. Такой подход стал реакцией на рост уровня удалённой работы и повышение спроса на локальную инфрастурктуру: современные жилые кварталы все чаще проектируются как мини-города, в полной мере отвечающие запросам мобильного городского населения. Подпишитесь на @dwellercity

Аналитический взгляд на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2025 году раскрывает сложную и противоречивую динамику. С одной стороны, наблюдается впечатляющий рост количества владельцев земельных участков под ИЖС — их число увеличилось на 200 тысяч за 2024 год, достигнув почти 11 миллионов человек к началу 2025 года. Такая статистика свидетельствует о сохраняющейся привлекательности загородной жизни и стремлении россиян к собственному жилью. Однако за этими позитивными цифрами скрывается более сложная реальность: по итогам семи месяцев 2025 года Росстат зафиксировал сокращение ввода объектов ИЖС на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот спад, продолжающийся второй месяц подряд, указывает на серьезные структурные проблемы, с которыми столкнулся рынок после периода активного роста.

Ключевыми сдерживающими факторами развития рынка стали удорожание кредитных ресурсов и рост себестоимости строительства. 🏦 Стоимость ипотечных кредитов на загородную недвижимость варьируется в чрезвычайно широком диапазоне — от 1,9% до 31%, при этом средняя ставка составляет 14,59%. Такой разброс обусловлен разнообразием программ, включая льготные варианты с государственной поддержкой, такие как семейная ипотека (до 6%), IT-ипотека (до 6%), сельская (до 3%) и дальневосточная (до 2%). Однако даже льготные программы не всегда доступны из-за жестких требований к заемщикам. Параллельно с дорогими кредитами растет и стоимость строительства — себестоимость возведения домов увеличилась более чем на 6% за год, а по некоторым оценкам достигла 8-9%. 📈 На примере конкретных проектов отмечается увеличение стоимости строительства дома "под ключ" на 100-200% в зависимости от категории отделки и инженерных решений.

Несмотря на эти вызовы, рынок демонстрирует признаки адаптации и отдельные точки роста. Застройщики и финансовые институты активно ищут обходные пути для поддержания спроса: банк ДОМ.РФ сообщает о восходящем тренде спроса на ипотечные кредиты для ИЖС, который в июле 2025 года вырос в 1,5 раза по сравнению с июньскими показателями. Наблюдается ярко выраженная географическая дифференциация — наибольший спрос сконцентрирован в Подмосковье (объем выдач превысил 1 млрд рублей), а также в Краснодарском крае, Приморье, Иркутской области, Татарстане, Ленинградской и Ростовской областях, где показатели выросли вдвое к январю. Региональные различия в темпах роста цен на жилье также значительны: лидерами стали Тюмень (+15% по новостройкам), Казань (+6,2%) и Новосибирск (+6,6%). Эти данные свидетельствуют, что даже в условиях общего замедления сохраняются отдельные ниши и регионы, демонстрирующие устойчивый рост, во многом благодаря миграционным потокам и развитию инфраструктуры. Подпишитесь на @dwellercity