Как меняется маркетинг недвижимости в эпоху digital

Сегодня рынок недвижимости — это не только про квадратные метры. Важнее всего становится понимание клиента, его потребностей и ожиданий. Digital-технологии помогают девелоперам не просто продавать, а выстраивать долгосрочные отношения. Современный маркетинг должен не реагировать на изменения, а предугадывать их.

Кому продавать и что предлагать?

Теперь важно работать не с массовой аудиторией, а с конкретными сегментами: молодыми специалистами, IT-специалистами, пенсионерами, инвесторами. У каждого свои ценности и мотивы: кому-то нужен дом у парка, кому-то — выгодная инвестиция. Массовые предложения уже не работают — только персонализация и глубокое понимание клиента.

Как меняется продукт?

Квартира — это не просто метраж и отделка. Важны благоустройство, экосистема сервисов, digital-инфраструктура, гибкие решения для жизни и работы. Маркетинг теперь влияет на сам продукт, а не только на его продвижение.

Новые каналы и смыслы

Люди устали от навязчивой рекламы. Им интересен полезный и вовлекающий контент: виртуальные шоурумы, подкасты с архитекторами, вебинары с экспертами. Важно не просто продавать, а создавать смыслы и вовлекать клиента.

Кто такой современный девелопер?

Девелопер перестал быть просто строителем — он становится куратором среды и экспертом по customer experience. Теперь важно не только построить и продать, но и сопровождать клиента после сделки, собирать отзывы, работать с рекомендациями.

Что важно в маркетинге?

1. Сквозная аналитика — чтобы понимать, где теряются клиенты и какие каналы работают лучше всего.
2. CRM-маркетинг — чтобы поддерживать интерес и возвращать «потухших» клиентов.
3. Влияние инфлюенсеров — чтобы вызывать доверие и вовлекать аудиторию.
4. Персонализированный креатив — чтобы говорить с каждым сегментом на его языке.

Digital-маркетинг в недвижимости требует гибкости и глубокого понимания клиента. Важно не просто привлекать трафик, а выстраивать диалог и долгосрочные отношения. В этом и есть суть нового рынка. Подпишитесь на @dwellercity

​Анализ дополнительных расходов при ипотечном кредитовании

Прозрачность комиссий и сопутствующих платежей — ключевой аспект ответственного кредитования. Согласно экспертным оценкам, банковские менеджеры обязаны заранее информировать заемщиков о дополнительных расходах, предоставляя возможность отказаться от необязательных услуг. Однако клиенты должны осознавать последствия такого отказа, поскольку исключение определенных платных опций может повлиять на условия сделки или даже привести к отказу в ее одобрении.

Отказ от страховки, например, нередко влечет за собой повышение процентной ставки, а в некоторых случаях банк может признать сделку слишком рискованной и отозвать предварительное согласие. Как отмечают аналитики, ипотека традиционно остается низкомаржинальным продуктом, и доходность кредитных организаций во многом зависит от продажи сопутствующих услуг. Именно этим объясняется стремление банков включать в договоры дополнительные платные опции, компенсирующие их затраты.

Исследования рынка демонстрируют, что многие кредитные организации используют систему скидок для стимулирования клиентов к подключению определенных услуг. Например, некоторые банки предлагают снижение ставки при оформлении карт или выполнении условий по расходным операциям. Другие предоставляют льготы за использование онлайн-сервисов или коллективное страхование. Тем не менее, заемщики редко уделяют должное внимание подобным условиям, сосредотачиваясь в первую очередь на базовых параметрах кредита — процентной ставке, размере платежа и сроке кредитования.

Эксперты подчеркивают, что большинство комиссий невозможно оспорить после подписания договора, поскольку их оплата осуществляется добровольно. Исключение составляет лишь страхование имущества, от которого можно отказаться в течение периода охлаждения. В связи с этим крайне важно на этапе оформления ипотеки тщательно анализировать все сопутствующие расходы, отделяя обязательные платежи от опциональных, чтобы избежать необоснованных финансовых потерь. Подпишитесь на @dwellercity

​"Перегрузка" городов и ее последствия в Китае и Европе #Тренды

Концентрация населения и деловой активности в крупнейших городах, несмотря на экономические преимущества, приводит к серьезным негативным последствиям. В Китае, например, такие мегаполисы, как Пекин и Шанхай, сталкиваются с резким удорожанием жилья, что делает аренду недоступной для многих жителей. Аналогичная ситуация наблюдается в европейских столицах — Лондоне и Париже, где цены на недвижимость достигли критических отметок, вытесняя средний класс на периферию . Высокая стоимость жизни в этих городах усугубляется перегруженностью транспортных систем. В Москве, например, плотность застройки и населения в спальных районах приводит к постоянным пробкам, а общественный транспорт работает на пределе возможностей .

Экологические проблемы — еще одно следствие гиперконцентрации населения. В Китае промышленные центры, такие как Шэньчжэнь, страдают от сильного загрязнения воздуха, что негативно сказывается на здоровье жителей. В Европе, несмотря на более строгие экологические нормы, города вроде Берлина и Милана сталкиваются с повышенным уровнем шумового и светового загрязнения, что увеличивает стресс среди горожан . Ученые отмечают, что существуют "пределы роста" мегаполисов, после которых недостатки перевешивают преимущества, и дальнейшее расширение лишь усугубляет проблемы .

Особую опасность представляет разрастание неформальных поселений, характерное для развивающихся стран. В Китае, несмотря на жесткий контроль миграции, в крупных городах формируются кварталы временного жилья для рабочих-мигрантов, где условия далеки от стандартов ООН. В Европе, хотя масштабы меньше, аналогичные явления наблюдаются в пригородах Парижа и Рима, где мигранты селятся в трущобах с отсутствующей инфраструктурой . Всемирный банк подчеркивает, что без эффективного управления такие районы становятся очагами социальной нестабильности и распространения болезней .

Однако опыт некоторых агломераций показывает, что сбалансированная модель расселения может смягчить негативные эффекты. В Китае власти пытаются перенаправить потоки миграции в города второго эшелона, такие как Чэнду и Ухань, развивая там инфраструктуру и создавая рабочие места. В Европе примером может служить Берлин, где относительно низкая стоимость жилья и развитая система общественного транспорта помогают распределять нагрузку на городскую среду .

Таким образом, "перегрузка" городов — глобальная проблема, требующая комплексных решений. Властям необходимо не только инвестировать в инфраструктуру, но и регулировать миграционные потоки, развивать альтернативные центры притяжения и улучшать экологические стандарты. Только так можно сохранить преимущества урбанизации, минимизировав ее издержки. Подпишитесь на @dwellercity

Приобретение залоговой недвижимости имеет ряд преимуществ и недостатков. Одним из ключевых плюсов является минимизация юридических рисков, поскольку продажу осуществляет банк, который обычно проводит проверку всей документации, связанной с объектом. Это снижает вероятность наличия скрытых проблем правового характера.

Однако существуют и значительные минусы. Отмечается, что у покупателей не всегда есть возможность осмотреть объект до завершения сделки, что может привести к неприятным сюрпризам после покупки. Кроме того, многие банки неохотно одобряют ипотечные кредиты на приобретение залоговых квартир, что ограничивает возможности финансирования.

Еще одной проблемой может стать сохранение обременений на объекте недвижимости. Несмотря на обязанность конкурсного управляющего снять все аресты и ограничения, на практике покупателям нередко приходится заниматься этим самостоятельно, что увеличивает временные и финансовые затраты.

Дополнительные риски связаны с долгами по коммунальным услугам и капитальному ремонту, которые могут перейти к новому владельцу. В некоторых случаях прежние собственники пытаются оспорить сделку в суде, создавая дополнительные правовые сложности. Особое внимание следует уделить проверке наличия зарегистрированных жильцов, а также возможных претензий со стороны третьих лиц. Рекомендуется тщательно анализировать приобретаемый объект и оценивать свои возможности для решения потенциальных проблем. Подпишитесь на @dwellercity

Покупка квартиры — одно из самых важных и ответственных решений в жизни. Ошибка может обернуться долгими судебными разбирательствами, а возврат жилья — стать сложной и не всегда выполнимой задачей. Особенно непросто приходится тем, кто выбирает новостройку: зачастую приходится полагаться лишь на демонстрационные образцы, которые не всегда передают реальное ощущение от будущего жилья. Опытные покупатели, не раз проходившие через этот процесс, настаивают на том, что «тест-драйв» квартиры — не прихоть, а необходимость. Однако застройщики скептически относятся к такой идее, утверждая, что клиенты вряд ли захотят ночевать в шоу-руме.

В Петербурге, как и в Москве, спрос на возможность временного проживания в квартире перед покупкой растет. Те, кто уже сталкивался с неудачным выбором жилья или даже попадал в число обманутых дольщиков, уверены: провести хотя бы одну ночь в будущем доме — значит увидеть его по-настоящему. «Это не просто проверка стен и потолков, а полноценное знакомство с районом: как работают магазины, насколько удобно добираться до метро, какая атмосфера во дворе вечером», — делится один из покупателей. Другая потенциальная новосел добавляет, что такая опция могла бы повлиять на ее решение, возможно, даже не в пользу конкретного жилого комплекса. «Но мне, как покупателю, это важно. А застройщику, конечно, не нужны лишние вопросы и недовольство», — рассуждает она.

В Северной столице, как и в Москве, девелоперы редко идут навстречу таким пожеланиям. Конкуренция на рынке высока, но бизнес-модель большинства компаний не предусматривает подобных экспериментов. Основная причина — стремление избежать лишних рисков. Продажа квартир на этапе строительства остается самым выгодным вариантом, а временное заселение потребует дополнительных затрат: ремонт, мебель, коммунальные услуги. К тому же, юридические тонкости могут серьезно осложнить процесс. В Петербурге, где многие новостройки возводятся в районах с еще формирующейся инфраструктурой, заселение до окончания строительных работ часто просто невозможно.

Покупатели, тем не менее, все чаще задумываются о том, как будет выглядеть их жизнь в новом месте. Многие готовы довольствоваться виртуальными турами и тщательно продуманными шоу-румами. «Современные демонстрационные квартиры обставлены с учетом всех деталей — от мебели до бытовой техники. Это позволяет получить полное представление о будущем жилье, и большинству клиентов этого достаточно», — отмечает один из специалистов. По его словам, шоу-румы нередко становятся даже более привлекательными, чем обычные квартиры, и некоторые покупатели просят продать им именно их.

Однако для застройщиков главное — минимизировать издержки. Временное проживание потенциальных владельцев повышает риски повреждения имущества, требует дополнительного страхования и контроля. Да и инфраструктура новых районов Петербурга не всегда готова к комфортной жизни на ранних этапах. В результате, несмотря на запрос со стороны покупателей, массового внедрения «тест-драйва» квартир ждать не приходится.

Подпишитесь на @dwellercity

​Анализ скрытых расходов ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование остается одним из наиболее затратных финансовых инструментов для заемщиков, причем высокая процентная ставка — лишь часть общей финансовой нагрузки. Помимо очевидных расходов, таких как оценка недвижимости и страховые платежи, существуют менее заметные, но существенные издержки. К ним относятся плата за подготовку договора купли-продажи, регистрацию сделки и другие административные сборы. По экспертным оценкам, внимательное отношение к условиям кредитования позволяет сократить сопутствующие расходы на десятки или даже сотни тысяч рублей.

Прозрачность комиссий и роль регулятора

В последние годы скрытые комиссии в ипотечном кредитовании стали менее распространенным явлением благодаря усилению контроля со стороны регулятора. Банки обязаны информировать заемщиков обо всех дополнительных платежах, однако переплаты все равно возникают из-за недостаточной осведомленности клиентов, их спешки или опасений потерять выгодную сделку. Тщательный анализ условий кредитного договора и сравнение предложений разных банков позволяют минимизировать издержки. Эксперты подчеркивают, что некоторые платные услуги, сопровождающие оформление ипотеки, не являются обязательными, но отказ от них может повлечь определенные последствия, которые необходимо учитывать.

Риски заниженных ставок и дополнительные проверки

Особую осторожность следует проявлять в случаях, когда банки предлагают ипотеку с аномально низкой процентной ставкой. По мнению специалистов, подобные условия могут компенсироваться завышенной стоимостью объекта недвижимости или дополнительными комиссиями. Рекомендуется проводить сравнительный анализ цен на аналогичные объекты в том же регионе и на схожей стадии строительства. Кроме того, необходимо уточнять наличие скрытых платежей, таких как комиссии за аккредитив или межбанковские переводы, которые могут существенно увеличить общую сумму затрат. Таким образом, детальное изучение всех условий кредитования остается ключевым инструментом экономии для потенциальных заемщиков. Подпишитесь на @dwellercity

​Предложение готового жилья от застройщиков, вероятно, будет сокращаться в связи со снижением девелоперской активности. Основной причиной этого является сложность привлечения заемных средств, что вынуждает компании откладывать запуск новых проектов или переключаться на коммерческую недвижимость. Также отмечается тенденция к придержанию новых объектов, что может привести к уменьшению экспозиции на рынке.

В 2026–2027 годах не исключено формирование дефицита предложения, что создаст преимущества для девелоперов с накопленными товарными запасами. Однако ключевым фактором останется уровень спроса. В настоящее время не наблюдается устойчивого роста интереса покупателей к вторичному жилью, несмотря на незначительное снижение ставок по депозитам и ипотеке. Это пока не стимулирует активность потенциальных приобретателей и инвесторов.

Рынок, скорее всего, продолжит стагнировать, а покупатели будут сосредоточены на поиске наиболее выгодных вариантов. Дальнейшая динамика во многом зависит от денежно-кредитной политики. При этом на вторичном рынке многие потенциальные покупатели откладывают сделки в ожидании снижения цен.

В то же время отмечается увеличение числа инвесторов-рантье, рассчитывающих на рост арендных ставок. Активность проявляют и флипперы, приобретающие квартиры для последующей перепродажи после косметического ремонта. Такие сделки не всегда касаются недвижимости в плохом состоянии — иногда покупаются объекты от застройщиков с последующей перепродажей по более высокой цене. Например, в некоторых жилых комплексах квартиры без отделки предлагаются значительно дешевле, чем аналоги с ремонтом, что создает возможности для перепродаж с наценкой. Подпишитесь на @dwellercity

Тут девушка похвасталась, что купила первый дом, просто продавая фото своих ног. Вы знаете, что делать. Подпишитесь на @dwellercity

​Наблюдается устойчивый рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости, реализуемой через городские торги. В Москве средняя цена таких квартир увеличилась с 263 тыс. рублей в 2024 году до 298 тыс. рублей в 2025 году. Аналогичная динамика прослеживается и в других регионах: например, в поселке Озерный Валдайского района Новгородской области квартира площадью 40 кв. м подорожала с 650 тыс. рублей до 681 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге также зафиксирован рост цен — квартира площадью 43 кв. м на улице Верности, которая в прошлом году продавалась за 6,3 млн рублей, теперь стартует с 6,5 млн рублей.

При оценке подобных объектов важно учитывать естественный износ и состояние инфраструктуры. По мнению экспертов, основная цель приобретения такой недвижимости заключается не в заселении, а в ее использовании в качестве инвестиционного актива.

Перед выставлением на торги определяется начальная стоимость объекта на основе оценочных данных. В ходе аукциона цена может снижаться, особенно если не находится желающих приобрести лот. Например, если на первом этапе торгов не было подано заявок, начальная стоимость снижается на втором этапе, а при отсутствии спроса объект может быть продан с существенным дисконтом на стадии публичных предложений. Известны случаи, когда скидка достигала 90% от первоначальной цены.

Снижение стоимости часто связано с неудовлетворительным состоянием объекта и необходимостью дополнительных вложений в ремонт. В качестве примера можно привести квартиру в Рязани площадью 48,7 кв. м, рыночная стоимость которой оценивалась в 100 тыс. рублей за квадратный метр. Из-за повреждений после пожара ее цена в процессе торгов упала с 5,2 млн рублей до 2,9 млн рублей.

Анализ данных показывает снижение активности на рынке торгов недвижимостью. В 2023 году итоговый объем сделок в этой категории составил 87,68 млрд рублей, тогда как в 2024 году — лишь 28,05 млрд рублей. Тем не менее, интерес к покупке жилья через аукционы остается высоким, уступая только спросу на автомобили.

Сокращение доли квартир, продаваемых с торгов, эксперты связывают с ростом популярности рассрочки при покупке жилья. В 2024 году объем реализации недвижимости через аукционы снизился на 26% по сравнению с предыдущим годом. Ожидается, что эта тенденция сохранится в 2025 году, после чего возможен постепенный рост числа сделок с 2026 года. Подпишитесь на @dwellercity

​Бывшие промзоны и спальные районы вдоль Кольцевой автодороги (КАД) активно превращаются в новые центры экономического роста и комфортной городской среды. Этот процесс идет за счет трех основных факторов: девелоперы активно строят жилье массового сегмента, власти развивают инфраструктуру, а инвесторы все чаще рассматривают эти территории как перспективные для вложений.

Согласно данным Nikoliers, на июнь 2025 года объем предложения первичного жилья в Ленинградской области достиг 1,4 млн кв. м, что составляет 44% от общего рынка агломерации (Санкт-Петербург и ЛО). Основную долю (98%) занимает комфорт-класс, где средняя площадь квартиры сократилась до 42 кв. м, а цена квадратного метра составила 176 тыс. рублей. За первые пять месяцев 2025 года в регионе заключено 6,7 тыс. договоров долевого участия, причем 69% сделок пришлось на студии и однокомнатные квартиры со средней площадью 41 кв. м.

На рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции. В прилегающих к городу "приКАДовых" зонах, таких как Кудрово и Мурино, сохраняется тренд на уменьшение метража из-за высокой стоимости земли и инвестиционного характера покупок. В то же время в районах с развитой социальной инфраструктурой и хорошей экологией, например в Новоселье и Романовке, растет спрос на семейное жилье - двухкомнатные квартиры и лоты увеличенной площади.

Важным фактором, который повлияет на рынок в ближайшие годы, станет введение с 2026 года ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. По прогнозам экспертов, это постепенно изменит структуру предложения в сторону более просторных планировок. Дополнительный импульс развитию восточной части Всеволожского района придаст завершение строительства объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские учреждения) и планы по реализации проекта КАД-2, что делает эту территорию особенно перспективной.

Трансформация территорий вдоль КАД - это не только решение проблемы нехватки доступного жилья в Санкт-Петербурге, но и создание новых точек экономического развития. Сочетание компактного жилья для молодых специалистов и просторных квартир для семей в районах с хорошей экологией делает эти территории привлекательными для долгосрочных инвестиций. Подпишитесь на @dwellercity.

​Бионика в архитектуре: как «умные» фасады повышают качество жизни в новостройках

Современные города сталкиваются с двойным вызовом: необходимостью снижать углеродный след и одновременно повышать комфорт жителей. Решение может прийти из природы — именно так поступили инженеры Штутгартского университета, разработавшие фасадную систему FlectoLine, вдохновленную насекомоядными растениями и щитниками. Эта технология не просто сокращает энергопотребление зданий, но и создает более здоровую и комфортную среду для жильцов новостроек, что становится ключевым фактором при выборе жилья.

### Энергоэффективность как основа комфорта
Традиционные здания часто страдают от перегрева летом и теплопотерь зимой, что вынуждает жильцов тратить больше на отопление и кондиционирование. FlectoLine решает эту проблему за счет динамических створок, которые автоматически регулируют поступление света и тепла. Для покупателей новостроек это означает снижение коммунальных расходов и стабильный микроклимат без резких перепадов температуры. Особенно важно это для семей с детьми и пожилыми людьми, чье самочувствие напрямую зависит от условий внутри помещения.

Экология и здоровье: скрытые преимущества

37% глобальных выбросов CO₂ приходится на строительный сектор, а значит, «умные» фасады — это не просто технологическая инновация, но и вклад в экологию. Однако для жильцов важнее другое: такие системы улучшают качество воздуха за счет естественной вентиляции и снижают зависимость от искусственного освещения. Это особенно актуально в мегаполисах, где люди проводят до 90% времени в помещении. Кроме того, отсутствие необходимости постоянно регулировать температуру вручную снижает стресс, делая проживание более приятным.

Будущее новостроек: технологии vs традиции

Пока FlectoLine тестируется в ботаническом саду Фрайбурга, но ее потенциал для жилых комплексов очевиден. Девелоперы, внедряющие подобные решения, смогут предложить покупателям не просто квадратные метры, а «здоровое» жилье с предсказуемыми затратами на эксплуатацию. В долгосрочной перспективе это изменит стандарты строительства: фасады будущего будут не статичными конструкциями, а «живыми» системами, адаптирующимися под нужды человека.

Таким образом, биоинспирированные технологии в строительстве — это не просто мода на устойчивость, а реальный инструмент повышения качества жизни. Для покупателей новостроек выбор в пользу таких решений означает комфорт, экономию и заботу о здоровье — три ключевых фактора, которые в ближайшие годы определят рынок недвижимости. Подпишитесь на @dwellercity

​Рынок новостроек переживает заметные изменения, и тренд на сокращение числа квартир с готовым ремонтом становится все более очевидным. За последний год в Москве количество таких лотов сократилось почти вдвое, а их доля в общем объеме предложения упала на 18 процентных пунктов. Теперь лишь каждый пятый новый объект предлагается с чистовой отделкой. Вместо этого покупатели все чаще выбирают квартиры с черновой отделкой или варианты White Box, где стены и коммуникации подготовлены, но финальный ремонт остается на усмотрение владельца. В Петербурге ситуация развивается схожим образом — спрос на жилье без отделки растет, а застройщики все реже берут на себя обязательства по чистовому ремонту, предпочитая оставлять этот этап будущим собственникам.

Одной из ключевых причин этого тренда стал рост затрат на материалы и работу. В среднем по стране стоимость отделки за квадратный метр увеличилась почти на 13%, а в Москве и Петербурге цифры еще выше. При этом найти квалифицированных отделочников становится сложнее — многие бригады ушли в частные заказы, где оплата выше, а ответственность меньше. Для застройщиков это означает дополнительные риски: чем сложнее процесс, тем больше вероятность ошибок и последующих судебных исков от недовольных покупателей. В премиальном сегменте добавляется еще одна проблема — дефицит импортных материалов, из-за которого некоторые проекты вообще отказываются от отделки, предлагая клиентам самостоятельно подбирать альтернативы.

Еще один важный фактор — сроки строительства. Чем дольше идет работа, тем дороже она обходится девелоперу, особенно в условиях высоких ставок по кредитам. Реализация квартир без отделки позволяет быстрее сдать объект и начать продажи, не дожидаясь завершения финальных работ. Это особенно актуально сейчас, когда средний срок возведения жилого дома увеличился до почти четырех лет — на 44% больше, чем семь лет назад. Кроме того, застройщики все чаще предлагают отделку как опцию, которую можно заказать дополнительно, но в статистике такие квартиры учитываются как лоты без ремонта, что также влияет на общую картину рынка.

Покупатели, в свою очередь, все чаще отдают предпочтение вариантам без отделки, стремясь сэкономить или создать интерьер по своему вкусу. Особенно это заметно в сегментах выше комфорт-класса, где клиенты ценят возможность кастомизации. В результате доля проектов с готовым ремонтом продолжает снижаться, а рынок адаптируется под новые предпочтения.

Подпишитесь на @dwellercity

История реальная: жили-были супруги из Ставрополя, которые вместе провели 13 лет. Муж еще до свадьбы купил трёхкомнатную квартиру, но часть платежей за неё внёс уже после того, как они поженились, а право собственности зарегистрировал тоже в браке. Когда пара решила развестись, жена попросила разделить эту квартиру поровну, считая её совместно нажитым имуществом.

Однако Верховный суд разъяснил важный момент: даже если часть денег за квартиру была внесена после свадьбы, а право собственности оформлено в браке, жильё, приобретённое до брака, не считается общей совместной собственностью и не подлежит разделу. Суд отметил, что погашение личного долга одного из супругов в период брака и регистрация права собственности во время брака не изменяют статус квартиры.

Так супруги узнали, что квартира, купленная до брака, остаётся личной собственностью того, кто её приобрёл, несмотря на совместные платежи или оформление документов уже после свадьбы. Подпишитесь на @dwellercity

​Рынок ипотеки в этом году столкнулся с серьезным падением выдачи, и больше всего пострадал сегмент индивидуального жилищного строительства. Несмотря на то что ИЖС продолжает формировать значительную часть ввода жилья в стране, кредитование на возведение и покупку частных домов серьезно отстает от показателей нового строительства. В январе—марте 2025 года объем выдачи ипотеки на ИЖС и готовые дома по всей России снизился на 80% в количественном выражении и на 76% в денежном, до 56 млрд рублей. Особенно резким оказался спад в сегменте строительства частных домов — в 14 раз по сравнению с прошлым годом, тогда как спрос на готовые дома упал лишь в 2,5 раза.

Основная причина такого резкого сокращения — рост рыночных ставок и завершение массовой программы господдержки. Если в марте прошлого года средняя ставка на покупку готового дома составляла 16,77%, а на строительство — 16,95%, то сейчас эти цифры выросли почти вдвое, до 29,01% и 29,44% соответственно. При этом общий рынок ипотеки пострадал меньше: за первый квартал 2025 года выдача кредитов на покупку квартир сократилась на 49%, а объем финансирования — на 42%.

В Петербурге ситуация схожая, хотя и с некоторыми особенностями. Спрос на загородное жилье в Ленинградской области традиционно высок, но из-за резкого роста ставок и сложностей с оформлением кредитов многие потенциальные покупатели откладывают сделки. В городе же, где преобладает многоквартирное строительство, падение спроса на ипотеку оказалось менее драматичным, но все равно ощутимым.

Одна из ключевых проблем сегмента ИЖС — ограниченность ипотечных программ. Например, почти перестала работать «Сельская ипотека», которая раньше пользовалась популярностью. Теперь она доступна только для работников сельского хозяйства, что резко сократило круг потенциальных заемщиков. Кроме того, с 1 марта 2025 года для всех сделок по ИЖС стали обязательны эскроу-счета, что создало дополнительные сложности. В отличие от многоквартирного строительства, где этот механизм уже давно отработан, в сегменте частных домов он только внедряется, и далеко не все банки и подрядчики готовы с ним работать.

В Петербурге и Ленобласти застройщики сталкиваются с теми же трудностями: нехватка банков, готовых кредитовать ИЖС через эскроу, и нежелание многих подрядчиков перестраивать свою работу под новые требования. Это привело к замедлению сделок и росту неопределенности на рынке. При этом спрос на загородное жилье остается, но высокие ставки и бюрократические барьеры вынуждают покупателей искать альтернативные варианты или откладывать покупку.

Сложившаяся ситуация показывает, что рынок ИЖС переживает непростой период, и без новых мер поддержки восстановление может затянуться. В то же время сегмент городской недвижимости демонстрирует большую устойчивость, хотя и здесь сохраняется давление со стороны высокой стоимости кредитов.

Подпишитесь на @dwellercity

​Вертикальная многоуровневость городов: сравнительный анализ Китая и Европы

Современные города развиваются по двум основным моделям: горизонтальному («блин») и вертикальному («пирамида») росту. Согласно исследованию Всемирного банка (2021), горизонтальное расширение, характерное для многих развивающихся стран, не приводит к пропорциональному росту производительности труда и доходов населения. Например, в Китае быстрое урбанизированное расширение таких городов, как Чэнду или Ухань, сопровождалось ростом численности жителей, но без существенного повышения экономической эффективности. В Европе же, где свободных земель меньше, преобладает вертикальный рост, что позволяет эффективнее использовать ограниченные ресурсы.

Вертикальный рост, связанный с увеличением этажности и заполнением пустующих участков, считается более устойчивым. В Китае это ярко проявляется в мегаполисах вроде Шанхая и Шэньчжэня, где плотная высотная застройка сочетается с развитой инфраструктурой. В Европе примером может служить Париж, где реновация промышленных зон (например, квартал Ла Дефанс) позволила создать новые деловые центры без значительного расширения городских границ. Однако такой подход имеет свои риски, включая формирование «анклавов богатства», где высокая стоимость недвижимости ограничивает доступность для среднего класса.

Несмотря на риски, вертикальный рост открывает возможности для технологических прорывов. В Китае «умные города» вроде Ханчжоу используют высотную застройку для внедрения энергоэффективных технологий и цифровой инфраструктуры. В Европе аналогичные проекты, такие как «Вертикальный лес» в Милане, демонстрируют, как пирамидальный рост может сочетаться с экологической устойчивостью. Таким образом, при грамотном управлении вертикальная многоуровневость способна стать драйвером инновационного развития агломераций. Подпишитесь на @dwellercity

Инвестиции в стрит-ритейл продолжают привлекать внимание даже на фоне нестабильной потребительской активности, предлагая альтернативу традиционным финансовым инструментам. Ключевым фактором успеха остается взвешенная оценка рисков, глубокое понимание специфики арендаторов и четко сформулированная инвестиционная цель. В этом случае доходность может превысить показатели банковских вкладов, особенно если речь идет о локациях с высоким пешеходным трафиком. Например, в Москве наиболее востребованными остаются помещения в центральных районах и вблизи станций метро, тогда как в Петербурге особый спрос наблюдается в историческом центре, на Васильевском острове и вдоль основных транспортных артерий, таких как Московский проспект.

Покупка коммерческого помещения в строящемся доме может показаться привлекательной из-за относительно низкой стартовой цены, однако здесь инвестора ждет повышенная неопределенность. Сроки ввода объекта, возможные задержки и дальнейший поиск арендатора добавляют рисков, но при удачном стечении обстоятельств такая стратегия способна принести более высокую доходность. В то же время готовый арендный бизнес, хотя и требует большего первоначального капитала, обеспечивает стабильный денежный поток с первого дня и считается более надежным вариантом. В Петербурге, например, помещения с действующими арендными контрактами в районах с высокой проходимостью, таких как Невский проспект или Литейный, пользуются особым спросом у консервативных инвесторов.

Рынок стрит-ритейла продолжает трансформироваться, и одним из заметных трендов становится рост доли локальных брендов и малого бизнеса. Это стабилизирует ситуацию в крупных городах, включая Москву и Петербург, где предприниматели активно занимают нишевые форматы — от кофеен и пекарен до мини-маркетов и сервисных точек. В северной столице, например, все чаще можно встретить кафе и магазины региональных сетей, которые демонстрируют устойчивость даже в условиях экономической нестабильности.

Средняя доходность инвестиций в уличную торговлю варьируется в пределах 9–16% годовых, причем самые высокие показатели обычно связаны с компактными помещениями площадью 50–130 кв. м. В Москве рекордные сделки прошлого года показали доходность до 21,6%, тогда как в Петербурге аналогичные объекты в центре города приносили инвесторам около 14–17%. При этом крупные площади, как правило, оказываются менее доходными, если только речь не идет о стратегически важных локациях, таких как зоны рядом с транспортными узлами или крупными торговыми центрами.

Среди арендаторов, обеспечивающих высокую стабильность платежей, традиционно лидируют сетевые игроки, включая продуктовые ритейлеров и логистические компании. Однако в последнее время растет спрос со стороны локальных предпринимателей, особенно в сегменте услуг и общепита. В Петербурге, например, популярность набирают небольшие гастробары, бутики и студии красоты, которые готовы платить премиальную арендную ставку за удачное расположение.

Подпишитесь на @dwellercity

​В пригородной зоне Ленинградской области застройщики ведут активную борьбу за внимание покупателей, предлагая все более комплексные и продуманные проекты. Среди них — концепции «15-минутного города», где все необходимое для жизни располагается в пешей доступности, а также продуманные инфраструктурные решения, зоны отдыха и развитая социальная среда. Однако реализация таких идей требует значительных инвестиций и готовности застройщиков к долгосрочным вложениям.

В условиях замедления рынка конкуренция между компаниями смещается из плоскости предложения жилья в область стратегий, качества проектов, а также эффективности управления ресурсами. Это означает, что застройщики вынуждены не только строить, но и убеждать покупателей в преимуществах именно своих проектов, предлагая уникальные условия и сервисы.

На сегодняшний день в Ленобласти ведется строительство жилых комплексов, совокупно рассчитанных примерно на 100 тысяч квартир. Из них уже продано около 24 тысяч, еще порядка 40,5 тысячи квартир сейчас находятся в активной реализации. При этом застройщики еще даже не приступили к продажам жилья на площади 1,48 млн кв. м — это свыше 35 тысяч квартир. Таким образом, текущего объема предложения хватит примерно на два года при существующих темпах продаж, а с учетом «запаса» нереализованных проектов — еще на три года вперед.

Средняя стоимость квадратного метра в области сейчас составляет 168,1 тысячи рублей. Интересно, что по динамике роста цен за последний год Ленобласть практически не отстает от спальных районов Санкт-Петербурга, показывая прирост в 12,9%. Тем не менее, стоимость строящегося в области жилья остается на 43% ниже, чем в спальных районах города, на 20% ниже, чем в удаленных городских локациях, и на 22% ниже, чем в пригородных зонах.

Весной отмечался рост цен на новостройки во всех районах, прилегающих к Петербургу. Наибольший скачок зафиксирован во Всеволожском районе — плюс 1,9% за месяц. Годовой прирост цен оказался максимальным в Ломоносовском районе (18,4%), а минимальным — в Тосненском (5,2%). В ценовом рейтинге лидируют Всеволожский и Ломоносовский районы, где стоимость квадратного метра приближается к 170 тысячам рублей.

Среди популярных локаций особенно выделяется Сертолово, где за год цены выросли на 25,2%. Здесь активно дорожают квартиры в ЖК Sertolovo Park и «Новая история». Самым дорогим местом вблизи Петербурга остается Кудрово — стоимость квадратного метра здесь достигает 200 тысяч рублей. На втором месте по цене — Сертолово, где «квадрат» стоит чуть меньше 190 тысяч рублей.

Таким образом, рынок Ленинградской области демонстрирует устойчивый рост, однако застройщикам приходится активно искать новые точки привлечения покупателей, инвестируя в качество проектов и инфраструктуру. Подпишитесь на @dwellercity

Рынок коммерческой недвижимости в 2024 году демонстрирует небывалый дефицит площадей — доля свободных помещений сократилась на 3,3 процентных пункта, достигнув рекордно низких 4,8%. Это не просто цифры, а настоящий переворот в восприятии инвестиций. Арендные ставки взлетели на 17%, достигнув 26,4 тыс. руб. за квадратный метр в год, и этот рост — не предел. Особенно ярко тренд проявляется в Москве, где спрос на офисы класса А в престижных локациях поднял ставки до 49,2 тыс. руб., а в Петербурге деловая активность сосредоточена вокруг Невского проспекта, Большого ПС. и ВО и даже Ленинского проспектов, где арендаторы готовы платить за статус и инфраструктуру.

Но что выбрать, если бюджет ограничен 50 млн руб.? Жилье кажется безопасной гаванью — оно всегда востребовано, особенно в городах-миллионниках. В Петербурге, например, спрос на качественные новостройки в центре или у воды стабильно высок, а арендные ставки растут вместе с туристическим потоком. Однако офисные помещения могут принести большую доходность, если правильно оценить риски. Ключевое отличие — в механизмах защиты: только 25% коммерческих проектов продаются по ДДУ, а ведь именно эта схема гарантирует, что ваши деньги не исчезнут в случае проблем у застройщика.

Финансовые условия сегодня диктуют новые правила игры. Ипотека стала недоступной роскошью, но рассрочки от застройщиков открывают возможности для маневра. Главное — не попасть в ловушку слишком выгодных предложений: низкий первый взнос может сигнализировать о скрытых проблемах проекта. В Петербурге, например, некоторые девелоперы предлагают гибкие графики платежей даже для небольших офисных лотов в новых бизнес-кварталах, таких как "Лахта" или "Невская ратуша".

Ликвидность — вот что превращает недвижимость в надежный актив. В жилом сегменте премиум-класс показывает головокружительный рост цен — 63,1% за год, но спрос на него капризен. В то же время офисы в топовых локациях, будь то московский "Сити" или петербургский "Петровский форт", почти не простаивают: свободных площадей здесь меньше 4%. Важна и планировка: открытые пространства с панорамными окнами и минимальным количеством колонн ценятся арендаторами куда выше тесных кабинетов.

Срок окупаемости — болезненный вопрос для инвесторов. Жилье в Москве и Петербурге приносит доход через 17–18 лет, коммерческие объекты — в полтора раза быстрее. Но будьте готовы к тому, что поиск арендатора для офиса потребует участия профессионалов. Управляющие компании бизнес-центров берут эту работу на себя, а вот с квартирами придется повозиться: арендаторы хотят готовый интерьер и технику.

Выбор между жильем и офисом — это выбор между стабильностью и амбициями. Новые проекты в обоих сегментах дают фору по доходности, но коммерческая недвижимость требует deeper knowledge и готовности к риску. Впрочем, в городах, где каждый квадратный метр на вес золота, оба варианта могут стать билетом в финансовое будущее.

Подпишитесь на @dwellercity.