⚙️⚙️⚙️⚙️Правительство хочет улучшить механизмы кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС): сделать такую ипотеку более доступной и усовершенствовать регулирование, связанное с использованием счетов эскроу.

Соответствующее поручение премьер-министр Михаил Мишустин дал профильным ведомствам в четверг, 16 октября.

Note: порядок использования эскроу-счетов при возведении индивидуальных жилых домов по подрядным договорам закреплен ряде положений Федерального закона № 186-ФЗ, которые вступили в силу в марте 2025 г.

🔴 Как новые правила зарекомендовали себя в прошедшие месяцы и что при этом мешает банкам наращивать выдачи ипотечных кредитов под ИЖС, знает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина:

«По данным ДОМ.РФ, по итогам 8 месяцев 2025 г. на ИЖС было выдано 16,9 тыс. кредитов общим объемом 122,9 млрд руб., что значительно ниже прошлогодних значений в условиях высоких ставок и завершения с середины 2024-го льготной программы для широкого круга заемщиков. При этом практически все кредиты на строительство индивидуальных домов выдавались по льготным программам (в августе 2025-го – 98% всего объема, из них 82% – в рамках семейной ипотеки).

Банки, как правило, менее охотно выдают ипотеку на ИЖС в связи с тем, что стоимость залога по такому кредиту сложнее оценить и прогнозировать. Кроме того, есть риски, что объект не будет достроен или соответствующим образом введен в эксплуатацию.

Запущенный с 2025 года механизм эскроу-счетов при ИЖС позволяет снизить эти риски. Однако выдачу ипотеки на ИЖС, как и кредитование на приобретение жилья в многоквартирных домах, ограничивают высокие процентные ставки. Также сдерживающее влияние оказывает значительный рост расходов на строительные работы и материалы в течение последних нескольких лет».

🏠 Одна из предложенных главой Правительства мер – формирование системы обезличенной пообъектной статистики по индивидуальным жилым строениям. Заняться ее созданием поручено Росреестру, Минстрою, Минэкономразвития и ДОМ.РФ. До 1 декабря они должны будут подать свои предложения.

Зачем это делается?

Объекты ИЖС, в отличие от многоквартирных домов, крайне разнородны: они сильно отличаются друг от друга как по месту расположения, так и по размерам, используемым материалам, уровню инженерного оснащения, качеству и т.д. Это сильно затрудняет оценку залогов для банков и, соответственно, создает для них риски при кредитовании. Эти риски кредитные организации пытаются нивелировать за счет условий ипотеки на ИЖС (читай – за счет удорожания кредита), которые перестают быть хоть сколько-нибудь привлекательными для населения.

👉 Система обезличенной пообъектной статистики призвана снизить неопределенность для кредиторов, которые могли бы с ее помощью выстроить единую модель оценки залогов. Это сократило бы риски и, следовательно, положительно повлияло бы на стоимость ипотеки для граждан.

#детали
#ипотека

🏦 В пятницу, 24 октября, состоится очередное заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке.

Чего ожидать? Прогнозирует главный экономист «Эксперт РА» Антон Табах:

🔴 «Наиболее вероятным станет решение ЦБ оставить ставку на уровне 17%, но с прицелом на понижение до 16% на следующем заседании в декабре. Нельзя совсем исключать шаг в 0,5% как компромиссный вариант, но на таких высоких уровнях, где сейчас находится ключевая ставка, этот вариант смотрится нелогично: шаг стал бы слишком маленьким».

🔴Такого же мнения, согласно опросам «Российской газеты» и Forbes, придерживаются в ВТБ, Совкомбанке, Альфа-банке, «Ренессанс Капитале», УК «Первая» и «Т-Банке».
🔵За идею «твердый минус 0,5-1%» - в Газпромбанке, «Астра Управление Активами», ПСБ и РАНХиГС.

#актуальный_комментарий
#ключевая_ставка

👓👓👓👓👓👓В сентябре объем выдачи льготной ипотеки снизился впервые за последние 4 месяца: до 313 млрд руб. по сравнению с 320 млрд в августе 2025 г. (по данным Банка России).

➕ Количество таких кредитов «в штуках» также сократилось. В сентябре было выдано 54 тыс. льготных ипотек против 56 тыс. месяцем ранее (по данным ДОМ.РФ).

Доля льготных кредитов в общем объеме ипотеки опустилась до минимальных значений с начала 2025 года – до 74% (в количестве – до 58%).

❗️Одновременно подросла рыночная ипотека: до 92 млрд руб. (+20,6% к августу) в денежном выражении и до 34 тыс. штук в количественном (почти в 3 раза больше средних значений за 1 п/г 2025 г.).

🔴 Рыночный сегмент восстанавливается или рано радоваться? Спросим у управляющего директора по валидации «Эксперт РА» Юрия Беликова:

«Сегмент льготной (сегодня - преимущественно семейной) ипотеки имеет свою емкость. Неизменно положительная динамика невозможна. Впрочем, вряд ли мы вплотную подошли к исчерпанию емкости сегмента. Просто наблюдаем некоторую волатильность при в среднем стабильных выдачах, тем более, что никаких драйверов для ускорения выдач нет, учитывая цены на недвижимость.
До восстановления рыночного ипотечного кредитования еще довольно далеко. Это перспектива следующих двух лет. Но первые неустойчивые признаки оттепели вполне могут наблюдаться, учитывая тренд на снижение ставок и переход банков к избирательному кредитованию вместо сплошных отказов по рыночным заявкам.

➡️ В ближайшие месяцы объемы льготных выдач существенно замедляться не будут, скорее они будут стагнировать около текущих отметок. Рыночные выдачи покажут бОльшую волатильность, которая в том числе может выражаться некоторыми всплесками в отдельные месяцы, но, как я сказал, устойчивое восстановление останется в более отдаленной перспективе следующих двух лет».

#экспертиза
#ипотека