❗Новое определение МОП, поэтажки в IFC, площади в XML и другие новшества в Москве при оформлении АГР

Постановление Правительства Москвы от 21.05.2015 №306-ПП

Положение о возможности согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) в городах федерального значения появилось в Градостроительном кодексе со вступлением в силу 275-ФЗ от 01.07.2021, а с 01.03.2023 этот подход распространился на все территории.

Также исторически используется выражение «Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства» (АГР). Можно сказать, что это совокупность архитектурно-строительных, проектных решений, посредством которых задается, определяется архитектурно-градостроительный облик объекта.

В некоторых регионах проводится согласование АГР, в некоторых — напрямую АГО. Например, в Московской области обеспечение подготовки и выдача свидетельств о согласовании АГО осуществляется согласно ПП МО от 12.07.2022 №726/25, а в Москве оформление свидетельства об утверждении АГР выполняется в соответствии с ППМ от 30.04.2013 №284-ПП (не распространяется на ОКН и ИЖС).

Сейчас в это 284-ПП вносятся изменения. Так уже с 26.06.2025:
🔴должна предусматриваться чистовая отделка в отношении помещений (мест) общего пользования:
🟥в пояснительной записке должны быть сведения об отделке (покрытия, оклейка, покраска стен, облицовка, дверные блоки, сантех. приборы, электрика и т.д.);
🟥при этом при замене отделочных материалов внесение изменений в утвержденное АГР не требуется;
🔴дано подробное определение помещений (мест) общего пользования — это помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, в том числе:
🟥входные группы, вестибюли, коридоры, тамбура, холлы, переходы;
🟥лестничные и лифтовые узлы, внутренние открытые лестницы и пандусы;
🟥общие санитарные узлы;
🟥помещения и пространства, предназначенных для пребывания сотрудников охраны, консьержей;
🟥помещения и пространства, предназначенных для размещения уборочного инвентаря, инженерного оборудования, инженерных сетей и иного обслуживающего более одного помещения оборудования;
🟥мусоросборные камеры;
🟥колясочные, велосипедные;
🟥хозяйственные кладовые;
🔴при согласовании теперь проводится анализ документов на предмет их соответствия ранее рассмотренных трехмерных цифровых моделей;
🔴на ситуационном плане отображаются границы ЗОУИТ;
🔴скорректирован состав данных на схемах фасадов;
🔴из ведомости технико-экономических показателей объекта исключена плотность застройки;
🔴для жилых объектов требуется экспликация с информацией о функциональном назначении помещений, а в ведомости ТЭПов должны быть приведены сведения о количестве, типах, диапазоне площадей, общей площади, количестве жилых комнат и квартир;
🔴для объектов гостиничного назначения ведомость ТЭП должна также содержать сведения в соответствии с ПП РФ от 27.12.2024 №951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»;
🔴абсолютная высота ОКС определяется по наивысшей капитальной конструкции (в приаэродромной территории — по любой).

📌Изменения, вступающие в силу с 19.01.2026:
🔴материалы АГР включают:
🟥схемы планов первого и неповторяющихся этажей;
🟥таблицу расчета суммарной поэтажной площади в габаритах наружных стен жилой и нежилой застройки, включающую расчет площади квартир (без балконов, лоджий и террас), наземной площади нежилой застройки, площади квартир и встроенно-пристроенных помещений;
🟥схемы разрезов и фасадов здания;
🔴схемы планировочной организации участка, схемы планов этажей, схемы разрезов и фасадов представляются в формате цифровых информационных моделей IFC и (или) XML;
🔴таблица расчета площадей представляются в формате XML;
🔴соответствующие XML-схемы будут разработаны отдельно;
🔴АГР сопровождается в форме низкополигональной и высокополигональной трехмерных цифровых моделей. Высокополигональные не требуются только для объектов дорожно-мостового строительства и при реновации.

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1339
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость

📚 Журнал Учет недвижимости №76 (06.2025) [Скачать PDF]

Ежемесячное издание о кадастровом учёте и регистрации права

✅ В течение месяца мы каждый будний день готовим и публикуем обзорные и аналитические материалы по учету недвижимости. В конце месяца подборка статей выпускается в формате глянцевого журнала.

📥Бесплатно скачать номер в формате PDF вы можете по ссылкам https://кадастр.москва/magazine и https://cadastre.ru/magazine

👆Там же доступен архив предыдущих выпусков.

Содержание номера:
🔴Расширение использования ФГИС ЕЦП НСПД для предоставления государственных и муниципальных услуг
🔴Это провал 2. Практически все главные СМИ страны снова перепечатали забористую дезинформацию
🔴Что не так с электронной регистрацией по биометрии?
🔴Реформа государственного учета жилищного фонда
🔴Границы сельскохозяйственных угодий предлагается учитывать в ЕГРН
🔴Продолжение трагической пьесы про отмену общественных обсуждений или публичных слушаний
🔴Верховный Суд подтвердил право властей изменять зонирование земель вопреки интересам собственника
🔴Объекты незавершенного строительства вспомогательного использования могут быть поставлены на кадастровый учет
🟥Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 28.05.25 — 03.06.25
🟥Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 04.06.25 — 10.06.25
🟥Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 11.06.25 — 17.06.25
🟥Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 18.06.25 — 24.06.25

✍️ Будем рады вашим комментариям и предложениям на наших страницах в социальных сетях.

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1337
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость #новости #закон #рекомендации #дайджест

🟥🟥🟥🟥🟥
Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 02.07.25 — 08.07.25

Интересные статьи за неделю 🧐

🔴Комитет ГД по МСП одобрил законопроект о регулировании платформенной экономики
🔗https://tass.ru/ekonomika/24458721

🔴Как уточнят основания для обязательного профилактического визита госнадзора
🔗https://erzrf.ru/news/kak-utochnyat-osnovaniya-dlya-obyazatelnogo-profilakticheskogo-vizita-gosstroynadzora

🔴Как упростят процедуру установления объединенных зон охраны объектов культурного наследия
🔗https://erzrf.ru/news/kak-uprostyat-protseduru-ustanovleniya-obyedinennykh-zon-okhrany-obyektov-kulturnogo-naslediya

🔴Арбитраж рассмотрит иск об исключении инфраструктуры Кунгурской пещеры из ЕГРН
🔗https://www.interfax-russia.ru/realty/news/arbitrazh-rassmotrit-isk-ob-isklyuchenii-infrastruktury-kungurskoy-peshchery-iz-egrn

🔴В Госдуму внесли законопроект о борьбе с «резиновыми» квартирами
🔗https://realty.rbc.ru/news/6867e7709a7947cae4e9133e

🔴Рослесхоз: для оценки регионов по ведению лесного хозяйства разработана новая методика
🔗https://rosleshoz.gov.ru/news/federal/rosleskhoz-dlya-otsenki-regionov-po-vedeniyu-lesnogo-khozyaystva-razrabotana-novaya-metodika/

🔴В Госдуме РФ предлагают упразднить муниципальный жилищный контроль
🔗https://roskvartal.ru/news/gzhi/17238-v-gosdume-rf-predlagayut-uprazdnit-municipalnyy-zhilischnyy-kontrol

🔴Данные об ID строящихся квартир теперь могут передаваться компаниям автоматически
🔗https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/dannye-ob-id-stroyashchikhsya-kvartir-teper-mogut-peredavatsya-kompaniyam-avtomaticheski/

🔴Счетная палата выявила недостатки при создании модульных средств размещения туристов в регионах
🔗https://ach.gov.ru/checks/turizm

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1340
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость #новости #закон #рекомендации #дайджест

❗В Москве установили специальные нормы строительства на улицах и скверах

👆Постановление Правительства Москвы от 19.06.2025 №1422-ПП

👆По общему правилу для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, в которых задаются допустимые виды разрешенного использования и предельные параметры строительства. В Москве зонирование осуществляется по правилам, утвержденным ППМ №120-ПП от 28.03.2017.

При этом действие регламента не распространяется на некоторые земельные участки, в частности, на расположенные в границах территорий общего пользования или предназначенные для линейных объектов [п.4 ст.36 ГрК]. Использование таких земельных участков определяется местными, региональными уполномоченными органами [п.7 ст.36 ГрК]. Как раз такие правила использования и утверждены рассматриваемым ППМ №1422-ПП.

📌Здесь отметим, что территории общего пользования — это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары [ст.1 ГрК]. Земельные участки общего пользования не подлежат приватизации [п.12 ст.85 ЗК].

Так как регламенты на них не действуют, и, соответственно, не устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства, для таких участков в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) устанавливаются «требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства» [ск.7 п.3 ст.57.3 ГрК], а соответствие им подтверждается при выдаче разрешения на строительство [п.1.1 ст.51 ГрК]. Источником сведений для ГПЗУ являются в том числе проекты межевания территорий (ПМТ) [п.2 ст.57.3 ГрК], в которых по общему правилу устанавливаются и виды разрешенного использования [п.5 ст.43 ГрК]. ПМТ в свою очередь зачастую разрабатывается в составе проекта планировки территории (ППТ) [п.6 ст.41 ГрК].

📌Итак, основные положения новых правил, применяемых c 19.06.2025 при использовании таких земельных участков в Москве:
🔴разрешенным использованием земельных участков признается предусмотренное в ППТ. Правообладатели земельных участков выбирают ВРИ из их числа в дополнение к заданным обязательным;
🔴установлен обширный перечень разрешенных к размещению объектов капитального строительства, включающий и магазины, и гостиницы, и практически что угодно;
🔴использование земельных участков допускается с размещением объектов капитального строительства (их частей):
🟥наземных (на поверхности участка);
🟥надземных (над поверхностью участка в нависающей над ним части ОКС, в том числе посредством устройства арок, проемов, иных нависающих частей);
🟥подземных (под поверхностью участка);
🔴наличие красных линий, обозначающих границы территорий общего пользования, не является препятствием для размещения ОКС;
🔴предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции определяются ППТ;
🔴территории общего пользования могут быть расположены на, над (в нависающей части ОКС) и под поверхностью земли;
🔴конструктивные элементы ОКС на смежных участках могут выступать за границы красных линий в пределах, установленных Требованиями к формированию фронта улиц (558-ПП от 11.05.2023).

Из необычного здесь бросается в глаза понимание территории общего пользования как пространственного объекта, не привязанного к поверхности земли, а как некого пространства, которое может быть расположено и над и под землей. Также указание ВРИ и предельных параметров в ППТ вызывает вопросы, имеется ли ввиду именно ППТ или ПМТ в их составе, и как соотносятся между собой эти предельные параметры и «требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства» в ГПЗУ.

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1341
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость #новости

❗ В Московской области планируется ужесточение условий «дачной амнистии»

👆26.06.2025 в Государственную думу был внесен законопроект №952998-8 о проведении эксперимента в сфере строительства, реконструкции индивидуальных жилых домов и садовых домов с 01.01.2026 по 01.01.2029 на территории Московской области

📄В пояснительной записке представлена актуальная статистика по Московской области:
🔴более 2,5 млн. индивидуальных жилых домов и садовых домов, более 12,3 тыс. СНТ, 3 тыс. коттеджных поселков, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства и садоводства;
🔴в год регистрируются права на более чем 80 тыс. жилых и садовых домов;
🔴в 90% случаев используется упрощенный порядок по «дачной амнистии»;
🔴в Правительство области поступают около тысячи жалоб в год о том, что при строительстве застройщики (правообладатели) не соблюдают предельные параметры по градостроительному регламенту.

📌Новый порядок предлагается применять в случаях, когда не используется уведомительный порядок строительства и реконструкции:
1️⃣ с 01.01.2026 после регистрации прав на земельный участок (для ИЖС, ЛПХ, садоводства) уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ должен направить новому правообладателю градостроительный план земельного участка (ГПЗУ):
🔴через uslugi.mosreg.ru, по электронной почте или по почтовому адресу;
🔴бесплатно и без подачи дополнительных заявлений;
2️⃣ в ФГГИС ЕЦП НСПД передаются сведения о минимальных отступах от границ данного участка;
3️⃣ со дня получения ГПЗУ собственник:
🔴считается извещенным об ограничениях, обременениях, предельных параметрах;
🔴обязан их соблюдать при строительстве и реконструкции;
4️⃣ после завершения строительства заказчик кадастровых работ должен передать ГПЗУ кадастровому инженеру;
5️⃣ кадастровый инженер должен проверить соблюдение предельных параметров разрешенного строительства:
🔴проверку предлагается осуществлять с применением сервисов ФГГИС ЕЦП НСПД или иным способом;
🔴в случае выявления несоответствия инженер должен отказаться от подготовки технического плана;
🔴инженер обязан подтвердить в техническом плане соответствие параметров дома требованиям (см. определение по ГрК РФ), а также предельным параметрам;
🔴ГПЗУ в технический план не включается;
6️⃣ государственные регистраторы прав должны проверять соответствие минимальным отступам от границ земельных участков (т.е. игнорировать исключение, предусмотренное п.13 ст.70 218-ФЗ) и приостанавливать учет и регистрацию при их нарушении.

Законопроект предполагается рассмотреть в Государственной думе на осенней сессии 2025 года.

Из странного:
🔴в законопроекте заявлена такая цель проведения эксперимента как «обеспечение соблюдения архитектурно-градостроительного облика индивидуальных жилых домов и садовых домов», но никаких соответствующих положений не предусмотрено;
🔴в пояснительной записке в противоречие тексту законопроекта сказано, что собственник считается уведомленным «с момента направления» ГПЗУ;
🔴не сказано, как должны фиксироваться факт и время получения ГПЗУ собственником земельного участка;
🔴не сказано, каким образом можно проверить соблюдение предельных параметров разрешенного строительства с применением сервисов ФГГИС ЕЦП НСПД.

📌Также стоит отметить важные моменты:
🔴не стоит откладывать указанные минимальные отступы рулеткой от забора, если нет уверенности, что он установлен точно по координатам границы земельного участка из ЕГРН;
🔴перед строительством дома будет разумным не экономить на вызове кадастрового инженера как для проверки правильности установки ограждений земельного участка, так и для точного указания допустимого места расположения дома;
🔴если с учетом отступов остается слишком мало места для размещения дома, можно попробовать обратиться за разрешением об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства.

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1342
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость

🟥🟥🟥🟥🟥
Что происходило в отрасли учета недвижимости на неделе 09.07.25 — 15.07.25

Интересные статьи за неделю🧐

🔴Какие хозпостройки необходимо регистрировать в Росреестре?
🔗https://rosreestr.gov.ru/press/archive/kakie-khozpostroyki-neobkhodimo-registrirovat-v-rosreestre/

🔴Госдума приняла во II и III чтениях законопроект Росреестра о проведении кадастровой оценки с помощью НСПД
🔗 https://rosreestr.gov.ru/press/archive/gosduma-prinyala-zakonoproekt-o-provedenii-kadotsenki-s-pomoshchyu-nspd/

🔴Регионы РФ смогут частично финансировать деятельность Роскадастра - законопроект
🔗 https://www.interfax-russia.ru/realty/news/regiony-rf-smogut-chastichno-finansirovat-deyatelnost-roskadastra-zakonoproekt

🔴Госдума сжалилась над бабушками, желающими подарить свои квартиры внукам (прим.: какой потрясающий заголовок)
🔗 https://www.mk.ru/economics/2025/07/10/gosduma-szhalilas-nad-babushkami-zhelayushhimi-podarit-svoi-kvartiry-vnukam.html

🔴Простое любопытство - не повод: нотариусы объяснили, как получить в ЕГРН информацию о владельце квартиры
🔗 https://rg.ru/2025/07/10/dlia-polucheniia-vypiski-iz-egrn-na-chuzhuiu-kvartiru-po-zakonu-nuzhny-veskie-osnovaniia.html

🔴Портал открытых данных возобновляет свою работу
🔗 https://economy.gov.ru/material/news/portal_otkrytyh_dannyh_vozobnovlyaet_svoyu_rabotu.html

🔴Банк России опубликовал Кодекс этики в сфере разработки и применения ИИ на финансовом рынке
🔗 https://ict.moscow/news/bank-rossii-opublikoval-kodeks-etiki-v-sfere-razrabotki-i-primeneniia-ii-na-finansovom-rynke/

🔴По поводу необходимости регистрации в качестве оператора по обработке персональных данных
🔗 https://www.kades.ru/edit-blog/27-novosti/761-po-povodu-neobkhodimosti-registratsii-v-kachestve-operatora-po-obrabotke-personalnykh-dannykh

🔴Рослесхоз: Госдума в I чтении приняла законопроект об использовании лесов для строительства гидротехнических сооружений
🔗 https://rosleshoz.gov.ru/news/federal/rosleskhoz-gosduma-v-i-chtenii-prinyala-zakonoproekt-ob-ispolzovanii-lesov-dlya-stroitelstva-gidrotekhnicheskikh-sooruzheniy/

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1343
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость #новости #закон #рекомендации #дайджест

❗В ПЗЗ Москвы изменен перечень предельных параметров строительства и требования их расчета

👆Постановлением Правительства Москвы №1299-ПП от 04.06.2025 внесены изменения в п.1.4.3.2 правил землепользования и застройки города (120-ПП от 28.03.2017)

1️⃣ При расчете суммарной поэтажной площади объекта капитального строительства в пределах только одного этажа учитывается:
🔴было:
🟥площадь многосветных помещений;
🟥пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м;
🟥проемы в перекрытиях площадью более 36м²;
🔴стало:
🟥площадь многосветных помещений;
🟥пространство между лестничными маршами более ширины марша или 1,5 м;
🟥проемы в перекрытиях;
🟥лифтовые и другие шахты.

👆Согласно опубликованному 14.07.2025 решению по итогам антикоррупционной экспертизы, это изменение не распространяется на случаи, когда до 04.06.2025:
🔴были установлены регламенты на территориальные зоны (подзоны);
🔴были направлены или приняты предложения о внесении изменений в ПЗЗ;
🔴была утверждена или принята к разработке документация по планировке территории;
🔴были приняты решения на совещаниях с участием заместителей Мэра Москвы в Правительстве Москвы, Мэра Москвы.

Таким образом, в Москве порядок расчета суммарной поэтажной площади теперь зависит от даты изменения градостроительной документации, которую будет не так просто выявить.

2️⃣ К установленному в июне 2024 года параметру «минимальная площадь квартир» добавлены:
🔴площадь квартир:
🟥рассчитывается как сумма площадей всех отапливаемых помещений и антресолей в них без учета неотапливаемых помещений, балконов, террас;
🟥под отапливаемыми помещениями понимаются жилые комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд;
🟥под неотапливаемыми помещениями понимаются лоджии, веранды, холодные кладовые и тамбуры;
🔴общая площадь квартир:
🟥площадь квартир с учетом неотапливаемых помещений, балконов, террас, которые могут составлять до 10 процентов от площади квартир.

Вероятно, эти параметры должны рассматриваться как максимальные по аналогии с плотностью застройки земельного участка.

3️⃣ Введены новые предельные параметры, имеющие отношение ко всей территориальной зоне в целом:
🔴нежилая наземная площадь:
🟥рассчитывается как сумма наземной площади:
-всех нежилых объектов капитального строительства;
-нежилых частей жилых зданий, которые расположены и (или) могут быть расположены в границах территориальной зоны (подзоны);
🟥под нежилой частью жилого здания понимается сумма площадей наземных этажей здания:
-относящихся к общественной части за вычетом входных групп жилой части, измеряемых по внутренним контурам стен, ограничивающих данные входные группы;
-и где расчет ТЭП ОКС осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил в зависимости от вида ОКС;
🟥под общественной частью понимается часть здания, занимаемая помещениями общественного назначения, в том числе:
-административными, офисными, общественного управления, делового назначения;
-социально-бытовыми, образовательными и культурно-просветительскими;
-торгового назначения, общественного питания, спорта;
-предназначенных для оказания медицинской помощи;
🟥в наземные (они же в НПА именуются надземные) включаются технический, нежилой мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м;
🔴жилая наземная площадь:
🟥рассчитывается как сумма площадей наземных этажей жилых зданий (включая жилой мансардный), за исключением этажей, относящихся к нежилой части, которые расположены и (или) могут быть расположены в границах территориальной зоны (подзоны), где расчет ТЭП ОКС осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил в зависимости от вида ОКС.

Заметим, что рассчитать соответствующие фактические значения для проверки соответствия новым предельным будет крайне трудозатратно, ведь для этого нужен подробный анализ проектной или технической документация на все объекты.

Учитывая направления развития московского градостроительного законодательства, можно предположить, что новые параметры потребовались:
🔴в качестве исходных данных для расчетов по алгоритмам цифрового мастер-планирования;
🔴для расчетов по новым программам комплексного развития территории, включая «Московские кварталы».

Заодно были введены правила расчета общей площади планируемых к строительству (реконструкции) ОКС в случае отсутствия значения в ГПЗУ или в решении ГЗК:
🔴для жилых зданий как площадь квартир, умноженная на коэффициент 1,54 или 1,64;
🔴для нежилых ОКС как нежилая наземная площадь, умноженная на коэффициент 1,1.

Это применяется:
🔴при определении срока договора аренды земельного участка;
🔴установлении размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
🔴увеличении площади земельных участков в результате перераспределения.

Иллюстрация: Юсов Я.А.

Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1344
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость #новости #закон