​​📍Задумался, почему на стартах продаж мы не видим хороших цен. А видим лишь один оверпрайс. И пришел к неутешительному выводу — похоже, что вряд ли и увидим, ведь застройщики... боятся. И сейчас я постараюсь объяснить почему так думаю. Небольшое расследование:

Давайте, для примера, возьмем конкретный проект и конкретную квартиру. Итак, в 2021 году в ЖК «Матвеевский Парк» можно было купить ЕВРО-3 площадью 52 м2 за 12 млн руб. С ключами в конце 2024 года. Тут важная вводная — это срок сдачи, так как только после передачи ключей, застройщик получит эти 12 млн руб. А все остальное время эта сумма просто лежит на эскроу счете в банке.

Теперь вопрос. Сможет ли он, после получения этих денег с эскроу счета, в 2025 году построить за 12 млн руб аналогичную квартиру? Давайте посчитаем:

По данным дом.рф, cтоимость строительства с 2021 года выросла в два раза и сейчас в Москве составляет 141 тыс руб/м2. Но это не все затраты на стройку. По данным erzrf.ru, в общей себестоимости возведения жилого комплекса, затраты на саму стройку составляют около 60%. Ведь нужно еще купить землю, заплатить проценты по кредитам, выполнить проектные работы, получить согласования и т.д.

Теперь, путем нехитрых арифметических действий, получаем примерную себестоимость строительства такой же квартиры в текущих реалиях. И она составляет... 235 тыс руб/м2. А за сколько продал застройщик в 2021 году такой лот? А продал он эту квартиру за 231 тыс руб/м2.

Возможно, эти данные не совсем корректные, ведь я все максимально упростил. Но они сути не меняют. Увы, застройщики не станут на стартах продаж продавать дешево. Ведь деньги, за проданные квартиры, они получат года через 3. А что будет через 3 года — никто точно не знает. Поэтому, думаю, для них самым простым и логичным решением видится продажа на «старте»… максимально дорого. Ну или по ценам готового жилья. Ведь прайсы, в будущем, можно и корректировать, исходя из конъюнктуры текущего рынка и динамики продаж. А вот выручку на старте — скорректировать не получится. За сколько продал — то и получил, но не сразу. А года через 3.

🔖 Теперь возникает вопрос: с застройщиками понятно, а что нам-то делать? Ответ простой — мониторить рынок, считать и просчитывать. Бывают и «проливы» , бывают и ошибки в ценообразовании. Бывает, что цены в проекте долго не растут, хоть локация и перспективная. И эти «нюансы» играют на нас, а не на застройщика.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Не совсем по моему профилю. Инвестиции в м/места мне на самом деле не очень интересны, потому как все время сижу в «подборах» квартир. Но инвест, да, в этом сегменте тоже есть. Большое спасибо подписчику за отзыв! 😍
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#спасибо

​​📍Читали новость? В Минфине обсуждают повышение ставки по семейной ипотеке до 12% для семей с детьми старше 6-ти лет с 1 июля 2024. Ну что же, сейчас начнется… Ажиотаж обеспечен… Ведь легион заемщиков теперь захотят «запрыгнуть в последний вагон» уходящей ипо-ставки 6%.

Вообще, такие заявления только разогревают рынок и цены в этот период улетают в небеса. Но это еще не все. Предполагаю, после 1 июля, СМИ будут хайповать на новой новости — IT-ипотеку скоро отменят. А ее действительно отменят, ведь она действует до конца 2024.

🔖 В сухом остатке что получим? А получим мы две волны ажиотажного спроса и как следствие — рост цен, которые, скорее всего, перестанут расти уже только в 2025 году 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍МФК «All in Salute», адрес: г. Москва, Ленинский пр-т, 158. Это готовые апартаменты с отделкой и мебелью. Метро «Юго-Западная» 15 минут пешком.

Рестораны, бассейн, фитнес, хаммам, SPA, коворкинг, консьерж-сервис — все это в одном здании, где стоимость апартаментов с отделкой начинается от 6,3 млн руб. Причем, есть лоты с полной меблировкой, кондиционером и кухней. Как вам? Вот и я подумал, что неплохо и проект, несомненно, стоит «разобрать».

Небольшое отступление. Знаете что мне напоминает этот проект? А напоминает он мне башни «Москва-Сити», но не архитектурой, хоть фасады «All in Salute» и будут обновлены, а внутренней инфраструктурой — можно в тапочках спуститься в тренажерный зал, заодно и пообедать. Да, удобно, но не всем подходит. Почему? Об этом ниже, но сначала о локации:

Это старый, зеленый и обжитой район Москвы с отличной инфраструктурой и экологией, тут нет промзон и промышленных предприятий. Если кратко, я бы эту локацию охарактеризовал тремя словами: «парки, скверы и студенты». И последних тут действительно много, ведь по-соседству полным-полно ВУЗ-ов: МИРЭА, РУДН, РАНХиГС, МГИМО и т.д. Почему я делаю акцент на студентах? А потому, что их тут около 60 тысяч и им нужно где-то жить.

Теперь о проекте: Это гостиница, которую построили для приема иностранных гостей к Олимпиаде 1980. Теперь ее полностью обновляют и часть номерного фонда перевели в апартаменты. Но в историческом наследии есть «нюанс» — и это квартирография. Студий много, семейных форматов мало. Вот поэтому, выше, я и написал, что проект не всем подходит.

Если смотрите «под аренду»: Проект заточен именно под нее. Фактически, это сервисные апартаменты, с услугой управления от MSK Estate, которая обещает, что с каждой студии будете получать 58 тыс руб пассивного дохода. Т.е. заселением/выселением арендаторов и другими нюансами будут заниматься именно они. Ну что же, раз так — то может быть и не плохо.

И хочу добавить, что по нижней границе, скорее всего, отбоя от студентов не будет, ведь им больше нравятся «вертикальные города», со всей инфраструктурой внутри, а не советские панельки. В общем, если кратко — ждать ключей не нужно, проект готов, а рентная доходность выглядит неплохой.

Если смотрите «для себя»: Знаете, в этом бюджете я бы рассмотрел. А все потому, что сам живу в проекте, с неплохой внутренней инфраструктурой и в тапочках, не выходя на улицу, могу зайти в супермаркет, фитнес, аптеку, кафе ну или в поликлинику. И честно вам скажу — это действительно очень удобно и комфортно, особенно зимой.
.
А что вы думаете о проекте? Стали бы жить в таком? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#all_in_salute

​​📍Все, наверное, слышали о том, что раньше и трава была зеленее, и небо голубее, да и квартиры были дешевле и доступней. Ну с травой и небом все более-менее понятно. А вот что с недвижимостью? Знаете, а что если я скажу, что те, кто смотрят на архивные цены IRN, а потом пишут, что цены в прошлом были доступней — на самом деле ошибаются по одной простой причине.

И эта причина, по-научному, называется «систематическая ошибка выжившего». А если по-простому, мы обращаем внимание только на то, что видим и не учитываем то, что скрыто из вида. А что же в ценах из прошлого скрыто из вида? А скрыта, друзья, очень важная вводная — средняя заработная плата в Москве.

Так вот, на диаграмме внизу я объединил историю индекса цен IRN с 2000 года (кто не знает — этот индекс цен на «вторичке») и динамику изменения зарплат в Москве. И что же мы теперь видим? А сейчас мы видим совершенно другую картину…

Удивлены? Вот и я тоже удивился. Ведь судя по диаграмме, «вторичка» в Москве, по отношению к средней заработной плате — с 2019 года стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений. Если не совсем понятно написал, объясню на примере. Смотрите:

В начале 2000-х нужно было от 3 до 6 зарплат, что бы купить 1 квадратный метр в столице. А с 2019 года…. Барабанная дробь…. — менее 2-х ЗП. Вот такие дела, все данные взяты из публичных источников и вы сами можете их проверить.

🔖 Что это значит? «Вторичку» впереди ждет рост? Как считаете? Ведь денег в экономике становится больше, гораздо больше, а стоит она сейчас (в средних зарплатах) даже дешевле, чем 5-7 лет назад. 👀

Ну а что происходит на рынке «первички», как изменились цены за 23 года, подорожала ли она или наоборот, стала более доступной по отношению к средним зарплатам в Москве — все это опубликую в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍В продолжение к предыдущему посту. Что же происходило на рынке новостроек за последние 23-и года? Давайте посмотрим на него объективно, без эмоций и без пристрастий. Ну и будем честны — это нам сейчас кажется, что в прошлом «первичка» стоила дешево. Ключевое слово тут «сейчас», т.к. тогда — нам так не казалось.

Помните? Я вот прекрасно это помню. Квартиру, в которой сейчас живем, я купил 8 лет назад в рассрочку у застройщика. Да, я ее быстро выплатил, но не в этом суть. А суть в том, что тогда мне не казалось, что я купил ее прям дешево. А сейчас именно так и считаю. Почему? А потому что изменилась реальность.

Как изменилась реальность? Давайте посмотрим на диаграмму внизу. На ней я объединил историю средней стоимости квадратного метра в новостройках и динамику изменения зарплат в Москве за последние 23-и года (данные Росстата). И что мы на ней видим? А видим мы, что в 2016 году, когда я покупал квартиру, один квадратный метр, в среднем, стоил 2,2 зарплаты. Заметьте, что льготки тогда не было, а ставка на новостройки составляла 11-12% годовых.

Теперь еще раз взглянем на диаграмму. А сколько стоили новостройки в 2023 году? Да примерно столько же, как и в 2016… В среднем, метр оценивался в 2,3 ЗП. Вот такие дела, друзья.

🔖 Что я этим хочу сказать: вы можете закидать меня негативными комментариями, но я все так же считаю, что не льготная ипотека разгоняет цены на «первичку», разгоняет цены совокупность факторов и монетарная политика государства. Ну а новостройки с 2016 года по отношению к средним зарплатам… стоят рекордно дешево за всю историю наблюдений.

Друзья, еще хочу добавить. Я не оправдываю оверпрайсы в большинстве проектах, более того, в каждом «разборе» их постоянно критикую. Но я живу рынком, а обычный человек? А он считает так: цена — xxxx, ипотека — xx руб, т.е. потяну, ОК, берем. И знаете что? Судя по-всему, в долгосрочном периоде, совсем не факт, что он окажется с убытком. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍ЖК «VERY», застройщик «Основа». Бизнес-класс, адрес: Москва, ул. Ботаническая, 29. Метро «Владыкино», «Фонвизинская» 19-20 мин пешком. Проект почти готов, ключи до 09.2024

Знаете, не все готовы ждать несколько лет, а хотят купить что-то с короткими сроками выдачи ключей, что бы подняться на этаж, посмотреть виды, ощутить планировку, понять, насколько качественно застройщик реализовал заявленную концепцию и т.д. А в ЖК «VERY», на текущий, момент распродано около 65% квартир, т.е. выбор пока есть и поэтому, думаю, проект вполне стоит «разобрать».

Текущие цены от:

Студии (23 м2) — 12,3 млн руб
2-ЕВРО (43 м2) — 19 млн руб
3-ЕВРО (68 м2) — 30 млн руб
4-ЕВРО (90 м2) — 36 млн руб

Локация на самом деле достаточно интересная. Судите сами: Ботсад через дорогу или 3 минуты пешком, парк Останкино 15 мин пешком, при желании можно дойти до ВДНХ — 25 минут пешком. Вообще, складывается ощущение, что весь проект окружен парками и зелеными деревьями.

Метро, да, пока далеко, но это пока. Ведь рядом (отмечу на карте) город строит крупнейшее ТПУ Москвы — «Петровско-Разумовская» ссылка и особенность этого ТПУ в том, что ближайший вход будет расположен у путепровода Комдива Орлова, до которого пешком около 13 минут. Так что, в будущем, резидентов ЖК «VERY» ожидает неплохая транспортная доступность: салатовая и серая ветка метро + МЦД1 и МЦД3. Уехать можно будет хоть куда, а время в пути до Кремля и Чистых прудов составит 17 мин без пересадок по-прямой. Но это еще не все, так же стоит отметить, что на «Петровско-Разумовской» появится остановка сверхскоростных поездов ВСМ-1 Москва-СПБ, которую оценят белые воротнички, живущие на два города ссылка

Теперь немного о проекте. Хотел бы выделить две особенности: первая — собственный SPA комплекс, вторая — большинство квартир в проекте… видовые, т.е. из окон можно будет наблюдать не соседей, а зеленые кроны деревьев Ботанического сада.

Если смотрите «для себя»: Думаю, что проект неплохо подходит для творческих людей или для семей с детьми, правда рейтинговых школ в Марфино нет, имейте это в виду. А в целом, рассмотреть проект очень даже стоит, ведь ЛЭП, ТЭЦ, кладбищ и ж/д тут нет, а сам проект возводится практически в парковой зоне.

Если смотрите «под аренду»: С открытием ТПУ, студию в этом проекте, сдадите тыс за 65-70 руб. Скорее даже ближе к 70, ведь пешая доступность до метро все-таки будет и я, честно говоря, думаю, что ликвидность будет выше средней. Ведь многие работают из дома, т.е. метро нужно не каждый день, а квартиры в зелёных районах рядом с парками и водоёмами всегда были достаточно ликвидными.

Мнение автора: проект интересный, «Основа» строит достаточно неплохо, для себя рассмотреть вполне можно, правда цены все же кусаются, ибо парки это, несомненно, огромный плюс, а вот удаленность от центра — это все же минус.
.
А вы рассматривали этот ЖК? Какие у вас впечатления о проекте и о локации ? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_вери

​​📍Совсем скоро стартует открытое бронирование ЖК «DREAM RIVA», застройщик «Regions Development», адрес: Москва, Проектируемый пр-д №4062 Метро «Технопарк» 20 мин пешком. Премиум-класс, 3 небольших башни от 24 до 27 этажей с отделкой и без. Выдача ключей, скорее всего, в начале 2028. Ну что же, давайте кратко «разберем» эту локацию.

Ориентировочные цены:

Студии (24 м2) ≈ 14,8 млн руб
2-ЕВРО (40 м2)≈ 18,5 млн руб
3-ЕВРО (70 м2) ≈ 28 млн руб

Спойлер: проект симпатичный, виды из окон будут неплохими, а вот место не всем подходит. И сейчас я постараюсь объяснить, почему так думаю.

Начну с того, что это спокойный, развивающийся район недалеко от центра. Всего 5 минут на метро и вы уже у Павелецкой. Рядом, через Кожуховский мост, находится «Южный порт» – будущий третий центр столицы. Через дорогу от ЖК построен огромный развлекательный парк «Остров Мечты» со скверами, аттракционами, ритейлом, бассейнами, спортивными площадками и концертным залом. Все вроде бы выглядит замечательно, не так ли? А теперь о нюансах:

Посмотрите на карту внизу, на ней я обозначил, что и где будет построено в этой локации. Пока ничего не смущает? А теперь посмотрите на участок карты, который правее проспекта Андропова. На территории в пару квадратных километров всего… два небольших жилых комплекса. Больше домов нет, вообще больше нет никакого жилья. Вот этот «нюанс», увы, я и имел в виду, когда написал, что место не всем подходит.

Если смотрите «для себя»: Если не любите скопление людей и предпочитаете проводить время наедине с собой — то проект рассмотреть вполне стоит. Но есть и обратная сторона медали: с соц инфраструктурой все не очень хорошо, ближайшая небольшая начальная школа на 150 мест в ЖК «Dream Towers» — и именно им и повезет, в отличии от остальных. С мед учреждениями примерно такая же ситуация. Ну и шоссе под боком. Зато виды на Кожуховский затон будут шикарными.

Если смотрите «под аренду»: метро далеко, около 20 минут пешком. А новая станция «Остров Мечты» Бирюлевской ветки — ситуацию не исправит, ведь она в центр не идет и заканчивается на МЦК. Поэтому, к квартире, скорее всего, придется покупать паркинг и сдавать арендаторам, которые не признают общественный транспорт.

Если смотрите «под инвест»: Никакого «инвеста», увы, не вижу. Для парковки капитала может быть и подойдет, но в будущем, из-за вышеперечисленных нюансов, ликвидность все же будет средней.

🔖 Мнение автора: «для себя» рассмотреть вполне можно, все-таки не так много ЖК в Москве имеют свою набережную, а вот «под аренду» проект не совсем подходит.

Презентация тут: ссылка , взял у Стартов

А что вы думаете о новом ЖК и полуострове? Хотели бы тут сами жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#dream_riva

📍Друзья, напишите мне пожалуйста в ЛС, если на консультациях мы обсуждали покупку квартиры или я уже делал вам «подборы». В ближайшее время ожидаю старт продаж в Москве, который могу назвать интересным. Даже сам удивляюсь, что такое написал, ведь обычно к стартам у меня скорее отрицательное отношение из-за неадекватных цен.

Но в этот раз все гораздо интересней, прайс у меня есть, сама локация описана, «ликвид» отобран, расчеты и фин модели сделаны. В сухом остатке, вижу менее десяти по-настоящему интересных лотов, в бюджете от 13,5 до 18 млн руб. В общем, хочу, что бы мои подписчики их и забрали.

🔖 Важно: этот старт не подходит под спекулятивную стратегию, он больше подходят «под аренду» (доходность будет неплохой) или «для себя».

Проект пока не называю, что бы не нагнетать ажиотаж. Ведь когда обращений много — застройщики лихо пересматривают цены. А вот после старта, обязательно напишу: что купили и почему.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Наступил май, поэтому пишу традиционный пост о рынке аренды Москвы. Знаете, вот смотрю на диаграмму и думаю, что сейчас на рынке складывается настоящая интрига: что будет с ценами на аренду ближе к осени?

Все пока похоже на «затишье перед бурей»: кол-во предложений находится на исторических минимумах и практически не растет. А впереди ведь жаркая пора на рынке аренды, когда начинает зашкаливать спрос. И рынок недвижимости Москвы еще ни разу не подходил к сезону, с таким незначительным количеством свободных арендных квартир.

🔖 Хочу задать вопрос подписчикам: как сами думаете, у ставок аренды в Москве еще есть потенциал роста? Или он (рост) уже весь отыгран в прошлом году, когда аренда подорожала на 35-40%?
.
UPD: у меня сосед сдал на прошлой неделе свою 4-ЕВРО квартиру за один день. Сказал, что было 5 показов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍ПИК прелончит новую очередь ЖК «Матвеевский парк». Ну что же, ожидаем старт. И судя по всему, новый квартал будет уже «ПИК+», ведь в описании застройщик пишет: «Уникальная архитектура, дизайнерские лобби. Разнообразие балконов и остекления.»

Какие цены ожидать на старте? Знаете, я думаю, что дешево не будет. Почему так считаю? Смотрите, какую партию разыгрывает застройщик: максимально поднимает цены в готовых корпусах формата ПИК-коробочек и «стартует» с «ПИК+» примерно по таким же ценам.

В итоге — бинго, покупатель думает: да, не дешево, но это же почти бизнес-класc. И покупает. Такой финт застройщик уже провернул в ЖК «Мичуринский Парк», где сейчас цены в готовых корпусах примерно такие же, как и у новой очереди формата «ПИК+» с ключами через 3 года.

🔖 Вот такие дела, если бы не новый класс жилья, застройщику на старте, несомненно, пришлось бы дисконтироваться. Но он это не делает, по вышеуказанной причине.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Решил написать свои мысли о будущем старте продаж ЖК «VEER» от застройщика MR Group на ул Верейской, 29.

Странно, но почему-то, после публикации вот этого поста: ссылка, подписчики заподозрили, что именно этот старт я назвал интересным 🙄. Хммм… удивительный вывод, ладно, давайте тогда напишу краткий «разбор» этого проекта.

Сначала о ценах. Они такие (от):

Студии (20 м2) — 10,5 млн руб
1-К (34 м2) — 12,5 млн руб
2-ЕВРО (46 м2) — 18,5 млн руб
3-ЕВРО (74 м2) —24,5 млн руб
4-ЕВРО (103 м2) — 34 млн руб

Часть цен в рынке, а однушки, думаю, так вообще бодро расхватают. Но для инвестиций, даже для долгосрочных, этот старт не подходит. И знаете почему? А потому что помимо цен важна ликвидность. Так вот, застройщик, на «закрытом» старте, судя по-всему, выведет практически один неликвид. Почему я так считаю? Потому что проанализировал квартирографию всех корпусов первой очереди. Делюсь с вами всеми поэтажными планами, вот они: ссылка Пожалуйста, смотрите. В общем, могу сказать, что в проекте ликвид есть, но на «закрытом» старте мы его не увидим.

Далее. До метро идти долго и трудно. Долго — это примерно 20 минут, т.е. проект не в пешей доступности от БКЛ «Давыдково». А трудно — это потому, что путь можно сократить по недавно благоустроенной экотропе «Долина реки Сетунь». Но идти придется по подъемам и спускам, а это не каждому по-силам, особенно зимой. В общем, до метро, увы, только на автобусе.

Далее. Плюс вижу только один. И он в том, что первая очередь ближе всего к… автобусной остановке. Т.е. время в пути до метро все-таки будет меньше, чем от следующих очередей. Ведь проект масштабный, под миллион квадратов жилья и он будет глубже и глубже «вгрызаться» в промзону в противоположную сторону от станции метро.

🔖 В сухом остатке что мы имеем? Мы имеем отсутствие ликвидных лотов и отсутствие метро в пешей доступности. Ну и из-за последнего пункта — проект под аренду не подходит. Можно ли назвать этот старт интересным, если смотреть на него как инвестор? Увы, конечно же нельзя.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍«Мангазея на Речном» вывела первый пул стартовых лотов: ссылка Мониторю сайт застройщика со вчерашнего дня. Ну что могу сказать... недорогие лоты действительно быстро пропадают с сайта. Пример: с утра студии от 10,3, сейчас от 12 млн руб.

Совершенно непонятен ажиотаж, ведь цены даже с утра, сложно было назвать привлекательными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка