​​📍Росреестр по Москве опубликовал результаты продаж «вторички» за апрель 2024. Ну а я, для наглядности, наложил на историю продаж, значения ключевой ставки с 2019 года. Кто не знает, вслед за ключевой ставкой меняется % по рыночной ипотеке. Т.е. чем выше ключ — тем дороже ипотека и наоборот.

Так вот, что мы видим… Вторичный рынок проявляет удивительную устойчивость, даже в текущее время. Я имею в виду время заградительных ставок по рыночной ипотеке. Да, продажи немного снизились, но я бы не сказал, что критично. Рынок не обваливается, а сделки идут.
.
А как у вас с продажами на «вторичке»? Есть обращения?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, хочу вас предупредить. Рынок перегревается, да что там перегревается, на рынке прям пожар. Повышение цен, в большинстве проектов, происходит практически каждый день.

Пример: лоты, которые я выделял и считал перспективными, подорожали от 400 тыс руб до 1,4 млн руб. всего за 2 дня. Вот такие дела. Мда, я сам в шоке. Но мне кажется, что и это не предел. И на это есть две причины:

Причина № 1: через 39 дней ипотека с гос поддержкой канет в лету. Продлять ее больше не будут. А семейную ипотеку срежут.

Причина № 2: в самый «жаркий» период, перед завершением льготных ипо-программ, масла в огонь подлила Москомэкспертиза, которая запретила в Москве строить студии и небольшие 1-К квартиры.

🔖 В общем, ситуация на рынке новостроек — совершенно не рыночная. Вы уж извините за тавтологию. И этот пост я пишу как предупреждение — если вам нужно купить сейчас, то очень аккуратно выбирайте лоты, ведь 90-95% рынка сейчас жутко переоценено. И не тяните время — как я написал выше, мы, скорее всего, еще увидим не одну волну подорожаний до 1 июля.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Давайте с вами подумаем: что произойдет с рынком новостроек после отмены большей части льготных ипотек? Я же считаю, что верный ответ — самый простой: спрос на первичном рынке резко упадет. Как же отреагируют застройщики на новую реальность? На самом деле, вариантов у них не так уж и много:

Первый: продавать дольше, гораздо дольше, но эта стратегия больше подходит для точечных проектов на высокой стадии строительства и/или с хорошо наполненными эскроу-счетами.

Второй вариант: сократить предложение для рыночного равновесия. Рыночное равновесие — это такая ситуация на рынке, когда объем предложения и спроса совпадают. А рынок, после отмены льготки, какое-то время не будет равновесным, т.к. будет наблюдаться избыток квартир к упавшему спросу.

Так вот, застройщики, этот «избыток», будут стараться ликвидировать, одновременно притормаживая новые старты продаж. Поэтому, в будущем, мы увидим, либо явное снижение цен, либо завуалированное: через акции, скидки и т.д. особенно в переоцененных проектах, на фоне ажиотажного спроса из-за отмены льготных ипотек.

И вот этот момент, друзья, я считаю, что будет очередным дном, после которого цены опять пойдут вверх. Вот только, к сожалению, не все этим «дном» смогут воспользоваться. Ведь массовых льготных ипотек больше не будет, а ключевая ставка и рыночная ипотека еще достаточно долгое время — могут быть заградительными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍В предыдущем посте, некоторые подписчики написали в комментариях: а Алексей-то переобулся. Писал, писал, пару лет подряд, что цены-то нормальные, покупать можно и вдруг бац… Ждет падения цен.

Друзья, а вы видели, что на рынке происходит? За неделю-две + 20-30-35% к ценам на некоторые лоты. Кто не в курсе — прикрепляю сводку на сегодня. Это уже ненормальный и не рыночный прайс. Вот от этих «хаёв» я и жду падения.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍В предыдущем посте подписчик задал вопрос: а если квартиры не подешевеют? Знаете, а вопрос-то резонный. Ведь можно бесконечно смотреть на три вещи: как горит огонь, как течет вода и как пухнет количество рублей у населения.

Причем эта денежная масса не просто растет, она растет по экспоненте. Кто не знает, экспоненциальный рост — возрастание величины, когда скорость роста пропорциональна значению самой величины. Или простыми словами — количество денег у населения, сейчас напоминает снежный ком, который катится с горы и постоянно увеличивается.

Да, да, сейчас все напоминает снежный ком, а красный кружок на диаграмме — это астрономическая сумма в 55 триллионов рублей, которая будет в банках у населения уже через год, только за счет высоченных процентов по депозитам.

Ну а вы как думаете, такая денежная масса может повлиять на стоимость недвижимости? И вообще, куда катится этот снежный ком?👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Закрыл задачу по подбору 4-ЕВРО квартиры. Цель — для себя. Вводных было достаточно много, перечислю основные:

Хорошая школа, хорошая доступность на авто до работы, пешая доступность до метро, отсутствие шоссе и ж/д под окнами, не небоскреб, мастер-спальня, хороший вид, место для прогулок рядом т.д.

Или как написал подписчик: «В общем стандартный запрос на бюджет в 45 млн., но уложиться хотим не более 30-35 млн., морально не готовы дороже»

В «подборе» были разные варианты. Но по совокупности характеристик и общему рейтингу с расчетами, подписчик остановился на этой квартире. Сделка прошла вчера. Видео с объекта прикрепляю.

Теперь вопрос: угадайте, что это за ЖК? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы

​​📍Удивительная новость. ПИК 30 мая получил разрешение на строительство второй очереди ЖК «Vangarden».
Теперь она будет называться ЖК «Среда на Лобачевского». Ну новость как новость, скажете вы. Что же тут удивительного?

А удивительно то, что в проекте будут студии-малышки, которые запретили строить в Москве. Да, да, это не ошибка, я сейчас смотрю в проектную документацию и не верю своим глазам: в новом ЖК запроектированы студии 23,5 и 24,6 м2... Хммм, вот такие дела… Что дозволено Юпитеру, не дозволено быку? (шутка). А если серьезно: молодец, намбер ван, вовремя подсуетился.

В общем, ждем старт продаж, который может произойти даже сегодня. А параметры нового проекта достаточно интересные: отделка вайтбокс, высота потолков 2,92 м2, ну и судя по документации — будет 5-6-7 квартир на этаже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Последние пару недель я писал только про подорожание новостроек из-за отмены большинства льготных ипотечных программ и связанного с этим ажиотажа на рынке. И у подписчиков могло сложиться мнение, что на рынке все только растет в цене.

Но это не совсем так, ведь в Новой Москве, в отличие от старой, сейчас наблюдается совершенно противоположная тенденция. Пока внутри МКАД все дорожает, Новая Москва… подешевела. И подешевели даже студии, которые город запретил строить. В общем, сейчас эта локация заиграла новыми красками и выглядит интересно. Почему? Объясню на примере:

Давайте сравним ЖК «Люблинский Парк» и, предположим, ЖК «Foreville», «разбор» которого делал тут. Почему я решил сравнить именно эти проекты?
Да потому что ставки аренды будут примерно одинаковы, как и расстояние до метро. Условную студию вы сдадите там и там примерно за 40 тыс руб.

Итак, арендные ставки равны, теперь сравниваем стоимость лотов. А вот стоимость отличается кардинально: в «Люблинском Парке» студии стоят от 8,5 млн руб, а в ЖК «Foreville» от 6,1 млн руб.

Ха-ха, скажете вы! Ты же, Алексей, не учитываешь, что в «Люблинском Парке» квартиры с ремонтом, а в «Foreville» без отделки, т.е. потребуются доп расходы.

Да все, друзья, я учитываю. Смотрите: при покупке в ипотеку с господдержкой (лимит 6 млн руб) первоначальный взнос будет отличаться: Люблинский Парк — 2,5 млн руб, Foreville — 1,2 млн руб.

Т.е. разница в размере первоначального взноса практически равна стоимости ремонта. И эту сумму-разницу, можно положить на депозит на который регулярно будут начисляться проценты, в отличие от эскроу-счета, который капитализироваться не будет. Вот такие дела.

🔖 Что имеем в сухом остатке? На мой взгляд, на текущем рынке вполне стоит обратить внимание на Новую Москву. Особенно если ваш бюджет ограничен и в качестве финансового инструмента вы можете использовать только ипотеку с господдержкой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»

#мысли_вслух

​​📍А давайте вспомним историю Московского рынка недвижимости? Имею в виду, как, когда и почему этот рынок падал. Ведь предыдущие события позволяют нам осознать настоящее и взглянуть в будущее. Итак, начинаю.

Кризис №1:

1998 год. Что произошло: дефолт, девальвация рубля, обвал рынка ГКО и ОФЗ, падение цен на нефть.

Помните еще те бородатые времена? Рынка новостроек, как и ипотеки — не существовало. Квартиры продавались исключительно за кэш, а цены были в долларах.

После шоковых событий, стоимость недвижимости в валюте падает на 30%, а в девальвированных рублях происходит кратный рост. Однако, рынок достаточно быстро восстанавливается и цены растут до 2008 года.

Кризис №2:

2008 год. Что произошло: ипотечный кризис в США, падение цен на нефть.

Этот кризис примечателен тем, что ему предшествовал безумный рост цен на недвижимость в Москве. Приведу пример: квартира в панельном доме стоила 5 тыс долл/м2. И это в ценах 2008 года! Для сравнения, в текущих, это примерно 700 тыс руб/м2. Как вам такие цены?

После шока в экономике, квартиры в валюте дешевеют наполовину, а в рублях происходит снижение на 20%. Однако, рынок опять быстро восстанавливается и уже через год начинается рост цен. Кстати, именно по этим временам, вздыхают бывалые инвесторы, когда за цикл стройки можно было делать два-три икса.

Кризис № 3:

2014 год. Что произошло: санкции, девальвация рубля и снижение цен на нефть. Падение покупательской способности, сокращение количества рабочих мест.

А вот этот спад был затяжным, он продлился более 3-х лет. К слову, ЦБ, в это время, поднимает ключевую ставку до 17% годовых. Как отреагировал рынок недвижимости? В валюте резкое падение, почти в два раза. А цены в рублях медленно сползали на протяжении 3-х лет и снизились на 15% от предыдущих максимумов.

Кризис № 4:

2022 год. Что произошло: СВО, мобилизация.

Краткосрочному падению цен предшествовал бурный рост, особенно в феврале-марте 2022. Помните, как на фоне шоковых событий скупали «вторичку» в эти месяца? Был настоящий аншлаг.

В итоге, в очередной раз, снижение цен в долларах почти в два раза, а в рублях ослабли на 10%, после чего продолжили рост.

🔖 Для чего я написал этот пост? Для того, что бы вы могли самостоятельно сделать прогноз, основанный на цифрах, истории и фактах.

Как поведет себя рынок после отмены льготных ипотек? 👀 История нам подсказывает, что после резкого взлета следует падение, но оно краткосрочное. Ну а длительное снижение цен было только один раз. В интервале 2015-2018 годов. Но оно было очень медленным, за 3 года цены снизились на 15%.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍ЦБ оставил ключевую ставку без изменений — 16%. Честно говоря, я удивлен. Думал, что повысят до 17-18%.

Но вобще-то это как-то не правильно, ведь ключ остался прежним, а банки подняли ставки по ипотеке. Ждем снижения процентов по ипо?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка