При применении принципа эстоппель оценке подлежит добросовестность обеих сторон сделки
Определение Верховного Суда РФ от 27 декабря 2024 г. N 301-ЭС24-12858
Иванов Андрей, являясь единственным участником и руководителем Общества, выдал своему брату Сергею доверенность с довольно широкими полномочиями, вплоть до отчуждения недвижимости, но с обязательным подтверждением сделки Андреем.
Сергей тут же продал Компании несколько земельных участков, принадлежащих Обществу, за 160 млн ( к слову сказать, в 2 раза дешевле кадастровой цены).
Общество подало иск к Компании о признании сделки недействительной.
При повторном рассмотрении суд первой инстанции признал Общество несостоятельным, утвердил конкурсного управляющего и удовлетворил иск. Подпись Андрея на листке с одобрением сделки оказалась фальшивой.
Позиция суда:
▶️ Договоры купли-продажи заключены с превышением полномочий представителя Общества, а ответчик, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должен был убедиться в отсутствие действительного решения Андрея об одобрении сделок.
▶️ Сделки совершены в ущерб интересам представляемого при наличии для него явного ущерба, о котором должна быть знать другая сторона сделки, поскольку участки отчуждены по стоимости значительно меньше кадастровой.
Позиция апелляции:
▶️ Судом первой инстанции при разрешении спора необоснованно не применен принцип эстоппель.
▶️ Последующее заключение представителем Общества в пределах установленных доверенностью полномочий соглашения о зачете встречных требований является одобрением заключенных сделок по смыслу статьи 183 ГК, что влечет невозможность истца ссылаться на недействительность заключенных договоров.
▶️ При наличии нотариально удостоверенной доверенности у ответчика отсутствовали основания полагать, что действия от имени Общества осуществляются неуполномоченным лицом.
Позиция Верховного Суда:
1) Сделка может быть признана недействительной, когда:
▪️вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать,
▪️если установлены обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.
Столь существенное расхождение между договорной ценой и кадастровой стоимостью земельных участков (более чем в 2 раза), в отсутствие доказательств обратного свидетельствует о наличии явного ущерба для представляемого.
2) Отчуждение имущества произведено вне контекста нормального экономического оборота, на заведомо невыгодных для истца условиях, а также при наличии не опровергнутых ответчиком признаков сговора.
➡️ Поэтому, вопреки выводам арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, при изложенных обстоятельствах Общество не утратило право ссылаться на недействительность оспариваемых сделок по отчуждению имущества (принцип эстоппель).
➡️ При применении принципа эстоппель оценке подлежит добросовестность обеих сторон сделки.
Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным.
Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности (определение СКЭС ВС РФ от 8 октября 2024 г. N 300-ЭС24-6956).
В силе оставлено решение первой инстанции.
🔥🔥🔥 Коллеги, 28 октября в 18:00 мск в Школе права Мадины Сюняевой состоится бесплатный вебинар “Проверка земельного участка: пять инструментов, которые сэкономят миллионы и время”!
ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ:
Определение Верховного Суда РФ от 27 декабря 2024 г. N 301-ЭС24-12858
Иванов Андрей, являясь единственным участником и руководителем Общества, выдал своему брату Сергею доверенность с довольно широкими полномочиями, вплоть до отчуждения недвижимости, но с обязательным подтверждением сделки Андреем.
Сергей тут же продал Компании несколько земельных участков, принадлежащих Обществу, за 160 млн ( к слову сказать, в 2 раза дешевле кадастровой цены).
Общество подало иск к Компании о признании сделки недействительной.
При повторном рассмотрении суд первой инстанции признал Общество несостоятельным, утвердил конкурсного управляющего и удовлетворил иск. Подпись Андрея на листке с одобрением сделки оказалась фальшивой.
Позиция суда:
▶️ Договоры купли-продажи заключены с превышением полномочий представителя Общества, а ответчик, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должен был убедиться в отсутствие действительного решения Андрея об одобрении сделок.
▶️ Сделки совершены в ущерб интересам представляемого при наличии для него явного ущерба, о котором должна быть знать другая сторона сделки, поскольку участки отчуждены по стоимости значительно меньше кадастровой.
Позиция апелляции:
▶️ Судом первой инстанции при разрешении спора необоснованно не применен принцип эстоппель.
▶️ Последующее заключение представителем Общества в пределах установленных доверенностью полномочий соглашения о зачете встречных требований является одобрением заключенных сделок по смыслу статьи 183 ГК, что влечет невозможность истца ссылаться на недействительность заключенных договоров.
▶️ При наличии нотариально удостоверенной доверенности у ответчика отсутствовали основания полагать, что действия от имени Общества осуществляются неуполномоченным лицом.
Позиция Верховного Суда:
1) Сделка может быть признана недействительной, когда:
▪️вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать,
▪️если установлены обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.
Столь существенное расхождение между договорной ценой и кадастровой стоимостью земельных участков (более чем в 2 раза), в отсутствие доказательств обратного свидетельствует о наличии явного ущерба для представляемого.
2) Отчуждение имущества произведено вне контекста нормального экономического оборота, на заведомо невыгодных для истца условиях, а также при наличии не опровергнутых ответчиком признаков сговора.
➡️ Поэтому, вопреки выводам арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, при изложенных обстоятельствах Общество не утратило право ссылаться на недействительность оспариваемых сделок по отчуждению имущества (принцип эстоппель).
➡️ При применении принципа эстоппель оценке подлежит добросовестность обеих сторон сделки.
Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным.
Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности (определение СКЭС ВС РФ от 8 октября 2024 г. N 300-ЭС24-6956).
В силе оставлено решение первой инстанции.
🔥🔥🔥 Коллеги, 28 октября в 18:00 мск в Школе права Мадины Сюняевой состоится бесплатный вебинар “Проверка земельного участка: пять инструментов, которые сэкономят миллионы и время”!
ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ:
🔥6
Здание расположено на 2 участках. Какой из них может быть в собственности владельца здания?
Постановление Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 24 сентября 2025 г. N Ф02-3005/2025
Являясь собственником части нежилого здания, Общество в 2022 году обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка для эксплуатации этого здания. Комитет направил
Обществу проект договора с расчетом выкупной цены. Общество подписало, отправило Комитету договор и оплатило цену.
А спустя 2 года попросило выслат ему подписанный договор. Комитет отказал в заключении договора.
Позиция Комитета:
В ЕГРН отсутствуют сведения в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, а в полномочия Комитета не входит проверка данных о наличии и местоположении объектов
Общество обратилось в суд с заявлением о понуждении Комитета к подписанию договора купли-продажи.
Суды 2 инстанций удовлетворили требование.
Позиция судов:
На участке с кадастровым номером 34 расположена часть объекта недвижимого имущества, вторая часть объекта находится в границах смежного участка с кадастровым номером 35, что подтверждено схемой расположения испрашиваемого участка.
В соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Общество как собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение в собственность участка ввиду фактического нахождения на испрашиваемом участке принадлежащего ему объекта недвижимости (гараж и пристрой).
Приложенные к заявлению документы содержали достаточные данные, позволяющие определить фактическое расположение объекта на испрашиваемом земельном участке, а при необходимости комитет мог провести осмотр участка.
Позиция кассации:
1) Для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий:
несоответствие оспариваемых решений, действий закону или иному нормативному правовому акту,
нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
2) Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
3) Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 названного Кодекса.
Основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведены в статье 39.16 Земельного кодекса.
4) Из заключения кадастрового инженера следует, что принадлежащий Обществу объект является единым, расположенным на двух земельных участках.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что какие-либо помещения в указанном объекте либо иное недвижимое имущество на земельном участке принадлежат иным лицам.
Решения судов оставлены в силе.
🔥🔥🔥 Коллеги, 28 октября в 18:00 мск в Школе права Мадины Сюняевой состоится бесплатный вебинар “Проверка земельного участка: пять инструментов, которые сэкономят миллионы и время”!
На вебинаре мы разберем типичные ошибки при покупке земли и узнаем логику взаимодействия прав, возможностей и ограничений, пройдемся по документации и выясним иерархию и назначение каждого документа.
Выявим ключевые шаги, которые могут сразу же показать риски, ставящие приобретение участка под вопрос, и узнаем, как наслаиваются возможности на ограничения, связанные с использованием участка и многое другое.
ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ НА ВЕБИНАР
Постановление Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 24 сентября 2025 г. N Ф02-3005/2025
Являясь собственником части нежилого здания, Общество в 2022 году обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка для эксплуатации этого здания. Комитет направил
Обществу проект договора с расчетом выкупной цены. Общество подписало, отправило Комитету договор и оплатило цену.
А спустя 2 года попросило выслат ему подписанный договор. Комитет отказал в заключении договора.
Позиция Комитета:
В ЕГРН отсутствуют сведения в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, а в полномочия Комитета не входит проверка данных о наличии и местоположении объектов
Общество обратилось в суд с заявлением о понуждении Комитета к подписанию договора купли-продажи.
Суды 2 инстанций удовлетворили требование.
Позиция судов:
На участке с кадастровым номером 34 расположена часть объекта недвижимого имущества, вторая часть объекта находится в границах смежного участка с кадастровым номером 35, что подтверждено схемой расположения испрашиваемого участка.
В соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Общество как собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение в собственность участка ввиду фактического нахождения на испрашиваемом участке принадлежащего ему объекта недвижимости (гараж и пристрой).
Приложенные к заявлению документы содержали достаточные данные, позволяющие определить фактическое расположение объекта на испрашиваемом земельном участке, а при необходимости комитет мог провести осмотр участка.
Позиция кассации:
1) Для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий:
несоответствие оспариваемых решений, действий закону или иному нормативному правовому акту,
нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
2) Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
3) Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 названного Кодекса.
Основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведены в статье 39.16 Земельного кодекса.
4) Из заключения кадастрового инженера следует, что принадлежащий Обществу объект является единым, расположенным на двух земельных участках.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что какие-либо помещения в указанном объекте либо иное недвижимое имущество на земельном участке принадлежат иным лицам.
Решения судов оставлены в силе.
🔥🔥🔥 Коллеги, 28 октября в 18:00 мск в Школе права Мадины Сюняевой состоится бесплатный вебинар “Проверка земельного участка: пять инструментов, которые сэкономят миллионы и время”!
На вебинаре мы разберем типичные ошибки при покупке земли и узнаем логику взаимодействия прав, возможностей и ограничений, пройдемся по документации и выясним иерархию и назначение каждого документа.
Выявим ключевые шаги, которые могут сразу же показать риски, ставящие приобретение участка под вопрос, и узнаем, как наслаиваются возможности на ограничения, связанные с использованием участка и многое другое.
ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ НА ВЕБИНАР
❤3
Исковой срок исчисляется не тогда, когда о правонарушении узнал прокурор, а с момента, когда об этом стало известно лицу, интересы которого прокурор представляет
Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г. N 310-ЭС24-15921
В 2006 году предприниматель Басков заключил с городским Советом Автономной Республики Крым договор аренды земельного участка на 49 лет (для размещения и обслуживания павильона-кафе с летней площадкой). Целевое использование земельного участка: коммерческое.
В 2017 году Администрация города и Басков переоформили договор до 2057 года. В пункте 1.2 договора указали, что на участке, передаваемом в аренду, расположен ряд сборно-разборных торговых модулей.
Через год Басков передал свои права по договору другому предпринимателю Шишкову.
После этого прокурор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды от 21.12.2017, заключенного Администрацией и Басковым.
Суд первой инстанции, применив исковую давность, отказал.
Апелляция иск удовлетворила.
Позиция апелляции:
▶️ Договор аренды заключен с нарушением закона, поскольку размещение нестационарного торгового объекта осуществляется без предоставления в аренду участка, находящегося в муниципальной собственности, на основании соответствующей схемы.
▶️ При отсутствии на участке капитальных строений, находящихся в собственности предпринимателя, предоставление такого участка в аренду возможно только по результатам конкурса (торгов).
Срок исковой давности суд апелляционной инстанции признал соблюденным, исчисляя его с момента, когда прокурору стало известно о спорной сделке.
Позиция Верховного Суда:
1) Оспариваемая прокурором сделка совершена в порядке переоформления арендного соглашения, заключенного ранее в отношении земельного участка, расположенного на территории Республики Крым.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-ЗРК.
2) В случае если участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, находится в муниципальной собственности, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды в отношении этого участка.
➡️ В настоящем случае заключение договора аренды было необходимо не для создания новых отношений по предоставлению участка под определенные цели, а для переоформления в специальном порядке уже существующего арендного соглашения.
3) Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
➡️ При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
➡️ Муниципальному образованию, в защиту интересов которого прокурор обратился с настоящим иском, как установил суд первой инстанции, было известно о цели предоставления участка (для размещения нестационарных торговых объектов) не позднее 2015 года.
Таким образом, на момент подачи прокурором иска установленный статьей 181 ГК РФ срок исковой давности истек, и у суда апелляционной инстанции не имелось оснований не применять исковую давность к заявленным требованиям.
В силе оставлено решение первой инстанции.
Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г. N 310-ЭС24-15921
В 2006 году предприниматель Басков заключил с городским Советом Автономной Республики Крым договор аренды земельного участка на 49 лет (для размещения и обслуживания павильона-кафе с летней площадкой). Целевое использование земельного участка: коммерческое.
В 2017 году Администрация города и Басков переоформили договор до 2057 года. В пункте 1.2 договора указали, что на участке, передаваемом в аренду, расположен ряд сборно-разборных торговых модулей.
Через год Басков передал свои права по договору другому предпринимателю Шишкову.
После этого прокурор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды от 21.12.2017, заключенного Администрацией и Басковым.
Суд первой инстанции, применив исковую давность, отказал.
Апелляция иск удовлетворила.
Позиция апелляции:
▶️ Договор аренды заключен с нарушением закона, поскольку размещение нестационарного торгового объекта осуществляется без предоставления в аренду участка, находящегося в муниципальной собственности, на основании соответствующей схемы.
▶️ При отсутствии на участке капитальных строений, находящихся в собственности предпринимателя, предоставление такого участка в аренду возможно только по результатам конкурса (торгов).
Срок исковой давности суд апелляционной инстанции признал соблюденным, исчисляя его с момента, когда прокурору стало известно о спорной сделке.
Позиция Верховного Суда:
1) Оспариваемая прокурором сделка совершена в порядке переоформления арендного соглашения, заключенного ранее в отношении земельного участка, расположенного на территории Республики Крым.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-ЗРК.
2) В случае если участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, находится в муниципальной собственности, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды в отношении этого участка.
➡️ В настоящем случае заключение договора аренды было необходимо не для создания новых отношений по предоставлению участка под определенные цели, а для переоформления в специальном порядке уже существующего арендного соглашения.
3) Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
➡️ При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
➡️ Муниципальному образованию, в защиту интересов которого прокурор обратился с настоящим иском, как установил суд первой инстанции, было известно о цели предоставления участка (для размещения нестационарных торговых объектов) не позднее 2015 года.
Таким образом, на момент подачи прокурором иска установленный статьей 181 ГК РФ срок исковой давности истек, и у суда апелляционной инстанции не имелось оснований не применять исковую давность к заявленным требованиям.
В силе оставлено решение первой инстанции.
🔥2👍1
🔥🔥🔥 Коллеги, 28 октября в 18:00 мск в Школе права Мадины Сюняевой состоится бесплатный вебинар “Проверка земельного участка: пять инструментов, которые сэкономят миллионы и время”!
ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ:
ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ:
🔥5