🧐Новый месяц и новые данные по ценам на вторичке – ставка по ипотеке не снижается и цены, как ни странно, тоже. В марте цены практически не изменились – рост на 0,2% в Москве, 0% в Новой Москве и -0,2% в Подмосковье. Думаю, что их поддерживает на одном уровне высокий уровень общей инфляции, то есть в реальном эквиваленте, цены все же падают.

❗️Уже скоро стартанут продажи ЖК в Северном речном порту от Мангазеи, давайте посмотрим на цифры по этому проекту

🗺Расположение: САО, Левобережный, 15 мин. до метро Речной вокзал

🏗Застройщик: Мангазея

🛎Класс: комфорт (1 очередь)

✨Отделка: нет

🔑Срок сдачи: ключи 2 кв. 2028

🌳Окружение: Место неплохое – расположен на набережной, рядом с парком Северного речного вокзала, также в пешей доступности парк Дружбы и Фестиваль парк. Из минусов – рядом пробочная Ленинградка.

💵Предварительные цены:
Студии – от 11 до 15,9 млн руб.
1к – от 15 до 25,4 млн руб.
2к – от 21 до 26,6 млн руб.
3к – от 30,5 до 35 млн руб.

Диапазон цен на квадратный метр:
Студии – от 394 до 435 тыс.руб./м2
1к – от 355 до 416 тыс.руб./м2
2к – от 326 до 381 тыс.руб./м2
3к – от 324 до 367 тыс.руб./м2

🧮Конкуренция: Конкуренция здесь средняя – рядом строится только ЖК Северный порт от Легенды, но в сумме оба проекта тянут на 750 тыс. квм жилья. Цены у Легенды ˜на 10-15% выше, но и класс там бизнес с white box, так что все равно выгоднее.

💰Расчет доходности: В Акватории студия 35 квм с чистовой отделкой стоит 16,7 млн. – это 480 тыс. за квм., а если вычесть отделку, то те же 420 тыс., за которые хочет продавать студии Мангазея – да, у Акватории место похуже, но и класс получше, так что, если Мангазея действительно выйдет с этими ценами, то доходность там будет нулевая.

📌Вывод: Место неплохое, но цены завышены. В этой локации интереснее ЖК Северный порт, но и он не блещет продажами и доходностью.

🧐После печальной статистики января и февраля, март показал взрывной рост – продажи новостроек выросли на 48% за месяц, а в Новой Москве вообще удвоились. Доля ипотеки также подросла – с 66% до 72%, видимо помогла отмена оброка крупными банками, общее оживление рынка весной и наступающий ажиотаж перед отменой нецелевой льготной ипотеки.

Продажи также сравнялись с аналогичными показателями год назад (ниже всего на 3%), так что можно сказать, что спрос полностью восстановился… пока.

🙀 Seven Suns Development — тучи сгущаются (от слова «совсем»)

Сразу к делу — во всех смыслах этого слова. Тушинский районный суд Москвы отправил под стражу совладельца Seven Suns Development Алексея Рыжкова. В СИЗО он пробудет как минимум до 28 мая.

Дальше хочется отметить два момента — для понимания картины, т.к. сколько бы мы ни писали о том, что ситуация в Seven Suns явно нездоровая, а недостроенные объекты проблемные, всегда находились те, кто защищал и девелопера, и затянувшиеся стройки (пример, еще пример, вот еще, и еще, и еще, и даже еще, а из последнего — это, это).

▪️ Первое. Рыжкова обвиняют по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенное группой лиц по предварительному сговору, либо в особо крупном размере).
_Ранее суд избрал для него меру пресечения в виде запрета определенных действий, при повторном рассмотрении дела она изменилась._

▪️ Второе. Как пишут СМИ, уголовное дело связано с реализацией ЖК «Светлый мир «Сказочный лес» в Москве (про беды дольщиков рассказывали тут, там, здесь). Застройщиком объекта является ООО «СЗ "МСК Лосиноостровская"», которым в свою очередь владеет ООО «Севен Санс Девелопмент МСК Юго-Запад».

@novostroyman

👀Смотрим на мартовские результаты продаж по каждому ЖК:

🏆Остров неожиданно сместил Молжаниново на пьедестале. Шагал поднялся с 4 на 3 место, Nagatino i-Land как неожиданно появился в прошлом месяце в десятке, так и из нее выпал. Также из десятки в этом месяце выпали JOIS, Люблинский парк (который кстати очень долго держал лидерство в свое время). Добавились в десятку – Level Нижегородская, Level Мичуринский, Второй Нагатинский, Символ.

👍Сильне всего выросли по продажам в этом месяце (300+%): Level Нижегородская, Южные сады, Upside Towers, Nametkin Tower, Ютаново, Hide

👎Сильнее всего упали: Нагатино i-Land, JOIS, Люблинский парк, TATE, Дом 56

❗️На прошлой неделе было сразу 3 старта продаж/бронирования, давайте разбираться, есть ли там то-то интересное. Начнем с ЖК 2-й Иртышский от ПИК.

🗺Расположение: ВАО, Гольяново, 25 мин. до метро Черкизовская/Щелковская

🏗Застройщик: ПИК

🛎Класс: комфорт+

✨Отделка: чистовая

🔑Срок сдачи: ключи июнь 2027

🌳Окружение: Рядом ж/д, промзона, ТЭЦ, в общем «на любителя»

💵Минимальные цены:
Студии – от 8,3 млн. от 20,1 квм
1к – от 11 млн. от 33,3 квм
2к – от 14,5 млн. от 47,9 квм
3к – от 25,8 млн. до 83,7 квм

🧮Конкуренция: Конкуренция здесь высокая – рядом строится Открытый парк, Лосиноостровский парк от того же ПИК, Метроном от Брусники. По сравнению с Открытым парком цены тут на 5% выше и сдача на 2,5 года позже, так что даже повышенный класс не оправдывает такую разницу в цене, ценник тут должен быть на 5% ниже Открытого парка, а не выше.

💰Расчет доходности: В Лосиноостровском парке готовая студия 22 квм стоит 8,5 млн., он сильно ближе к метро, но ниже классом, так что цены должны быть сравнимы на готовое. Таким образом, готовая студия 20 квм во 2-м Иртышском стоила бы 8,1 млн. с поправкой на площадь – это ниже цены продажи сейчас, а значит доходность отрицательная. Готовая 1к 33 квм в Лосиноостровском стоит 13 млн., столько же стоила бы и готовая 1к во 2-м Иртышском => годовая доходность 6%.

📌Вывод: Студии совсем не интересны, 1к чуть лучше, но доходность все равно низкая, а конкуренция очень высокая.

❗️Следующий старт – бронирование в ЖК Sokolniki от Stone.

🗺Расположение: ВАО, Сокольники, 10 мин. до метро Сокольники

🏗Застройщик: Stone

🛎Класс: бизнес

✨Отделка: нет

🔑Срок сдачи: 4 кв. 2027

🌳Окружение: Рядом ж/д, больница, но в шаговой доступности парк Сокольники

💵Ориентировочные цены:
Студии — от 13.3 млн рублей (от 22 кв.м).
1к — от 16.1 млн рублей (от 39 кв.м).
2к — от 20.2 млн рублей (от 54 кв.м).
3к — от 25.5 млн рублей (от 70 кв.м).
4к — от 34,4 млн рублей (от 107 кв.м).

🧮Конкуренция: Конкуренция здесь низкая, рядом с метро Сокольники ничего не строится. Ближе к Рижской только два проекта апартов и около Электрозаводской (Интеллигент, Level Бауманская, Дом 56), Преображенской площади (Преображенская площадь, Время).

💰Расчет доходности: Самый близкий готовый аналог прям по соседству – ЖК Ренессанс схожего класса. 42 квм с чистовой отделкой здесь стоят 24,8 млн., а 53 квм без отделки 24,9 млн. Сделав поправку на отделку и площадь, получаем, что студия 22 квм без отделки здесь бы стоила 14 млн., а 1к 39 квм – 20,5 млн. Таким образом, годовая доходность для студий 1,5%, а для 1к 8% без учета роста цен на вторичном рынке.

📌Вывод: С учетом очень низкой конкуренции и привлекательной локации, можно рассмотреть 1к для инвестиций, потенциал для роста есть и качество обещает быть хорошим.

❗️Следующий старт – ЖК Монблан.

🗺Расположение: ЦАО, Замоскворечье, 5 мин. до метро Павелецкая

🏗Застройщик: Галс

🛎Класс: элит

✨Отделка: нет

🔑Срок сдачи: 2 кв. 2027, ключи скорее всего в 2028

🌳Окружение: Расположен на набережной, рядом проходит Садовое кольцо, не далеко Павелецкий вокзал, но тут его не слышно, в целом место хорошее.

💵Цены:
▪️ 1к — от 36.1 млн рублей (от 49 кв.м).
▪️ 2к — от 50.3 млн рублей (от 74 кв.м).
▪️ 3к — от 74,2 млн рублей (от 112 кв.м).
▪️ 4к — от 111 млн рублей (от 164 кв.м).

🧮Конкуренция: Конкуренция здесь высокая – наиболее близкие по классу - ЖК Opus, High Life, Vernissage. Также рядом строится ряд проектов бизнес-класса – Voxhall, MyPriority Paveletskaya, чуть подальше Павелецкая Сити, ERA. В Opus 1к 56 квм стоит 45,1 млн. – если сделать поправку на площадь, то это на 13% дороже, но там сдача на 1,5 года раньше и потолки повыше, так что в целом цены схожи. Но продажи в Opus идут туго – последние месяцы продается по 2 квартиры в месяц.

💰Расчет доходности: Самый близкий готовый аналог – ЖК I’M по соседству (схожий класс, высота потолков). В I’M 1к 39 квм с чистовой отделкой стоит 34 млн. руб. Но даже если считать, что архитектура и начинка I’M уже устарели и добавить 10% к цене готового аналога, это не сильно поможет – с поправкой на класс, площадь и отделку получаем, что готовые 49 квм без отделки в Монблан в текущих ценах стоят 39 млн. руб. Это соответствует годовой доходности 2% без учета роста цен на вторичном рынке.

📌Вывод: Высокая конкуренция, высокие цены – не инвест.

На прошлой неделе вышла новость о том, что Минфин поддерживает завершение всех льготных ипотечных программ, кроме Семейной ипотеки.

То есть летом закончится действие программы «Господдержка», а к концу года в декабре планируют завершить и IT-ипотеку. Семейную ипотеку будут продлевать до 2030 года, но скорее всего и по ней изменятся условия не в лучшую сторону. Говорят, что ставка по ней может вырасти до 12%.😱

Как это повлияет на цены? Похоже, что в этом году еще будет рост из-за торопящихся воспользоваться этими программами до отмены, а вот потом настанет время маркетингового креатива и новых не стандартных программ покупки недвижимости.

😬Похоже, что паника по поводу отмены льготной ипотеки уже активно подхлестывает спрос на новостройки. Так, по данным ЦБ, в марте ипотечный портфель вырос на треть, практически полностью за счет ипотеки с господдержкой (+50%), в то время как рыночная ипотека выросла на 5% (но она таки выросла при ставке 17-18%! 🤯).

Тем не менее, ежемесячные выдачи еще сильно отстают от 2023 года (на 21,4% меньше, чем в марте 2023 и более чем в 2 раза ниже пиковых значений сентября 2023). Думаю, что рост выдач продолжится до июля этого года.

❗️Наконец стартовали продажи Квартала МОНС от Брусники, он же Olivia, который я уже детально разбирала тут. Из ранее не известного – добавилась отделка white box, но и ценник подрос на 2-3% от предполагаемого, так что, к сожалению, все также не интересно.

Цены на сайте:
▪️Студии по 28–43 м² за 13,7–19 млн
▪️2Е по 41–75 м² за 17–34 млн
▪️3Е по 65–102 м² за 27–42 млн
▪️4Е по 84–156 м² за 29–60 млн

❗️И еще один старт от Брусники – Квартал Издание.

🗺Расположение: ВАО, Нижегородский район, 20 мин. до метро Нижегородская, 10 мин. до МЦД Перово

🏗Застройщик: Брусника

🛎Класс: комфорт+

✨Отделка: white box

🔑Срок сдачи: 1 кв. 2028

🌳Окружение: Расположен рядом со строящимся Level Нижегородская, рядом проходит ж/д, хорды, эстакады и в целом вокруг промка.

💵Цены:
▪️ студии — от 11 млн рублей (от 32 кв.м)
▪️ 1к — от 11 млн рублей (от 34 кв.м)
▪️ 2к — от 15.4 млн рублей (от 48 кв.м)
▪️ 3к — от 21,4 млн рублей (от 75 кв.м)

🧮Конкуренция: Конкуренция здесь высокая – по соседству строится Level Нижегородская, не далеко Перовское 2, Аквилон Beside. В Level Нижегородская цены такие же, а сдача на год раньше.

💰Расчет доходности: В Перовское-2 готовая 1к 34 квм с чистовой отделкой стоит 12,5 млн. – если учесть, что качество у Брусники скорее всего будет повыше (комфорт+) и сделать поправку на отделку и удаленность от метро, то получим стоимость готовых 34 квм. в Квартале Издание в районе 12 млн., то есть годовая доходность = 2-3% без учета роста цен вторички.

📌Вывод: Высокая конкуренция, плохое окружение, низкая доходность – не интересно.

🧐За последний год ключевая ставка ЦБ выросла более чем в 2 раза (с 7,5% до 16%), существенно повлияв на ипотечный рынок вторичного жилья. Домклик решил узнать, как за это время изменился портрет заемщика и кто берет ипотеку по таким заоблачным ставкам.

🔸Практически не изменился возраст, пол и семейное положение заемщиков

🔸А вот доход заемщиков вырос почти вдвое (с 48 до 83 тыс. руб.)

🔸Также более чем в 2 раза выросла доля сегмента загородного жилья (с 4,3% до 9,7%), видимо потому что там ниже ценник и не такой большой кредит нужно брать.

🔸Выросла и так большая доля бездетных заемщиков – с 78% до 84%

Так что ипотеку на вторичку по текущим ставкам берут богатые и бездетные - те, кто могут быстро ее выплатить.

Классный анализ сделал коллега ⬇️

​​📍Все, наверное, слышали о том, что раньше и трава была зеленее, и небо голубее, да и квартиры были дешевле и доступней. Ну с травой и небом все более-менее понятно. А вот что с недвижимостью? Знаете, а что если я скажу, что те, кто смотрят на архивные цены IRN, а потом пишут, что цены в прошлом были доступней — на самом деле ошибаются по одной простой причине.

И эта причина, по-научному, называется «систематическая ошибка выжившего». А если по-простому, мы обращаем внимание только на то, что видим и не учитываем то, что скрыто из вида. А что же в ценах из прошлого скрыто из вида? А скрыта, друзья, очень важная вводная — средняя заработная плата в Москве.

Так вот, на диаграмме внизу я объединил историю индекса цен IRN с 2000 года (кто не знает — этот индекс цен на «вторичке») и динамику изменения зарплат в Москве. И что же мы теперь видим? А сейчас мы видим совершенно другую картину…

Удивлены? Вот и я тоже удивился. Ведь судя по диаграмме, «вторичка» в Москве, по отношению к средней заработной плате — с 2019 года стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений. Если не совсем понятно написал, объясню на примере. Смотрите:

В начале 2000-х нужно было от 3 до 6 зарплат, что бы купить 1 квадратный метр в столице. А с 2019 года…. Барабанная дробь…. — менее 2-х ЗП. Вот такие дела, все данные взяты из публичных источников и вы сами можете их проверить.

🔖 Что это значит? «Вторичку» впереди ждет рост? Как считаете? Ведь денег в экономике становится больше, гораздо больше, а стоит она сейчас (в средних зарплатах) даже дешевле, чем 5-7 лет назад. 👀

Ну а что происходит на рынке «первички», как изменились цены за 23 года, подорожала ли она или наоборот, стала более доступной по отношению к средним зарплатам в Москве — все это опубликую в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Ключевую ставку сохранили на уровне 16% и, судя по прогнозу ЦБ, ниже 15% она в этом году не опустится.

❗️ Недавно стартовали продажи в новой очереди ЖК «Мичуринский парк» от ПИКа

🗺 Расположение: ЗАО, Очаково-Матвеевское, 7 минут пешком до метро Озерная.

🏗 Застройщик: ПИК

🛎 Класс: комфорт+

✨ Отделка: чистовая

🔑 Срок сдачи: апрель 2027

🌳 Окружение: расположен в 800 метрах от МКАД, рядом ветка МЦД и Озерная улица (один из путей в Новую Москву, загружена в часы пик). По соседству промка, через дорогу — огромное Востряковское кладбище. В пешей доступности Очаковские пруды и Тропаревский лесопарк. Для жителей ПИК обещает построить две школы и три детсада. Но сроки — 2025–2029 годы.

💵 Цены:
▪️студии — от 9,9 млн ₽ (от 20 м²)
▪️1к — от 13,8 млн ₽ (от 33 м²)
▪️2к — от 18 млн ₽ (от 46 м²)
▪️3к — от 23,9 млн ₽ (от 76 м²)

🧮 Конкуренция: средняя — через дорогу «Ситимикс», но это апарты. Неподалеку — ЖК «Новое Очаково» от того же ПИКа. Основная застройка сконцентрирована ближе к метро «Аминьевская», «Мичуринский проспект», но и ценник там выше.

💰 Расчет доходности: студию 20,3 м² в «Мичуринском парке» (корпус 4.4, 21/23 этаж) с чистовой отделкой ПИК предлагает за 9,9 млн ₽. Готовая студия в уже сданном корпусе 2.6 площадью 22 м² (6/33 этаж) выставлена за 9,5 млн ₽. Сделав поправку на класс (новая очередь комфорт+) и площадь, получаем годовую доходность: 2%.

Однокомнатная квартира в новой очереди 34,1 м² (3/23 этаж, чистовая отделка) продается за 14,6 млн ₽. Готовую однокомнатную в уже сданном корпусе 2.4 (33,2 м², 30/33 этаж, whitebox) застройщик выставил за 13,9 млн ₽. С поправкой на класс, площадь и отделку, получаем годовую доходность: 3%.

📌 Вывод: конкуренция средняя, цены ПИКа на старте продаж явно завышены. Не интересно.

🧐 Ставки все же давят. Московская вторичка в апреле, пусть и очень незначительно, поползла вниз. Минус символический — общий в пределах десятых процента (-0,2%).

Прибавка в стоимости есть на Западе, Юго-Западе, в Северном округе и в Старой Москве за МКАД (+0,2%–0,7%). Чуть просел ЦАО: -0,1%. По остальной географии: -0,4%–0,7%. Понятно, что курс на минимальное снижение сохранится, но существенным оно в мае–июне не будет.

В Подмосковье цены в апреле прибавили 0,2% после соразмерного мартовского снижения. То есть переток спроса есть. Заградительная ипотека выдавливает покупателей за МКАД.

🧐 В апреле вслед за мартом видно восстановление спроса после падения в начале года, и негативных тенденций пока не просматривается. Растет год к году Старая Москва (+5% в долевке), по Новой Москве рост еще более внушительный — за 40%. По выручке тоже рекорды. Сокращение доли ипотеки в Старой Москве (-2%), в Новой Москве — держится уровне прошлого года. При этом видим рост цен в сделках более, чем на 20% — как по лотам, так и в метрах. Сократилось число сделок в области: -7%.