💰Обратный выкуп: хорошо или очень хорошо?
☝️ Важная особенность сделки нашего нового проекта «Перекресток» в совхозе им. Ленина (Москва, пересечение МКАД и Каширского шоссе) - наличие опции обратного выкупа.
✅ Продавец актива имеет право (но не обязанность) на обратный выкуп объекта в 2030 году.
🛡Начнем с того, что одним из главных приоритетов SimpleEstate является защита капиталов наших инвесторов. Обратный выкуп, по нашему мнению, является именно защитным инструментом, позволяющим снизить фактор рыночной неопределенности.
🔍Для оценки опции обратного выкупа необходимо проанализировать сценарии будущего этого актива.
🔮 В настоящее время настроения инвесторов разнонаправленны.
💸 Некоторые инвесторы ожидают всплеска инфляции в России, что благотворно скажется на товарообороте продуктовых ритейлеров - в этом случае наши инвесторы смогут все 6 лет получать повышенные дивиденды (арендная плата имеет привязку к товарообороту).
⛔️ Другие инвесторы ожидают остановки роста цен на рынке недвижимости. Действительно за последние три года цены на коммерческую недвижимость и ГАБ значительно выросли и дальнейший рост, по мнению части инвесторов, будет затруднен. В рамках этой версии стоимость недвижимости «Перекрестка» в пос. совхоза им. Ленина за 6 лет может повысится, но незначительно - в пределах 4.5% в год за счет аналогичной индексации арендной платы.
🔀 Давайте смоделируем: проходит 6 лет и наступает май 2030 года. У нас есть два сценария:
🅰️ Продавец решает выкупить «Перекресток». Напомним, что мы покупаем проект за ₽350 млн., а продавец может вернуть его себе за ₽510 млн. без НДС (+46% к цене покупки). При таком варианте ежегодное удорожание объекта недвижимости с 2024 по 2030 годы составляет ~6.5%.
📈 Если экономику России ожидает высокая инфляция - инвесторы будут получать сверхдоходы от роста ТО. Если гиперинфляции не случится - текущие арендные потоки обеспечат среднюю дивидендную доходность на уровне 9% годовых, а с учетом роста стоимости доходность инвесторов составит 12% годовых.
⏺ При этом если цены на недвижимость будут стагнировать, объект окажется выкуплен продавцом за +46% к стоимости сделки. Единственным вариантом, при котором инвесторы недополучат прибыль - является вариант, при котором цены стабильно ежегодно в течение 6 лет будут расти более чем на 6.5%.
❓Возможен ли такой сценарий? Точного ответа у нас нет, зависит от того, оптимист вы или пессимист.
Мы в SimpleEstate считаем адекватным и наиболее вероятным сценарием удорожание недвижимости в среднесрочной перспективе на уровне 4-7% в год, то есть соглашение с продавцом абсолютно соответствует нашим прогнозам.
🅱️ Продавец решает не выкупать «Перекресток» - тогда актив остается в собственности проектной компании SimpleEstate и всех наших инвесторов. Мы считаем, что «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина является одним из лучших предложений в сегменте ГАБ с супермаркетами, которые попадались нам на рассмотрение за последнее время. Мы уверены, что этот актив будет прекрасно себя чувствовать и в 2030, и 2040 году, радуя инвесторов стабильной дивидендной доходностью и ростом стоимости недвижимости
💵 Обратный выкуп в сценарии 🅰️ обеспечивает защиту инвестиций и создает определенность в рамках неопределённого будущего экономики России и рынка коммерческой недвижимости.
💳 И конечно, у инвесторов SimpleEstate есть возможность выйти из проекта на вторичном рынке в любое время, дождавшись решения продавца об обратном выкупе в 2030 году, или не дожидаясь его.
🏪 Подробнее об объекте: https://www.tg-me.com/simpleestate/665
☝️ Важная особенность сделки нашего нового проекта «Перекресток» в совхозе им. Ленина (Москва, пересечение МКАД и Каширского шоссе) - наличие опции обратного выкупа.
✅ Продавец актива имеет право (но не обязанность) на обратный выкуп объекта в 2030 году.
🛡Начнем с того, что одним из главных приоритетов SimpleEstate является защита капиталов наших инвесторов. Обратный выкуп, по нашему мнению, является именно защитным инструментом, позволяющим снизить фактор рыночной неопределенности.
🔍Для оценки опции обратного выкупа необходимо проанализировать сценарии будущего этого актива.
🔮 В настоящее время настроения инвесторов разнонаправленны.
💸 Некоторые инвесторы ожидают всплеска инфляции в России, что благотворно скажется на товарообороте продуктовых ритейлеров - в этом случае наши инвесторы смогут все 6 лет получать повышенные дивиденды (арендная плата имеет привязку к товарообороту).
⛔️ Другие инвесторы ожидают остановки роста цен на рынке недвижимости. Действительно за последние три года цены на коммерческую недвижимость и ГАБ значительно выросли и дальнейший рост, по мнению части инвесторов, будет затруднен. В рамках этой версии стоимость недвижимости «Перекрестка» в пос. совхоза им. Ленина за 6 лет может повысится, но незначительно - в пределах 4.5% в год за счет аналогичной индексации арендной платы.
🔀 Давайте смоделируем: проходит 6 лет и наступает май 2030 года. У нас есть два сценария:
🅰️ Продавец решает выкупить «Перекресток». Напомним, что мы покупаем проект за ₽350 млн., а продавец может вернуть его себе за ₽510 млн. без НДС (+46% к цене покупки). При таком варианте ежегодное удорожание объекта недвижимости с 2024 по 2030 годы составляет ~6.5%.
📈 Если экономику России ожидает высокая инфляция - инвесторы будут получать сверхдоходы от роста ТО. Если гиперинфляции не случится - текущие арендные потоки обеспечат среднюю дивидендную доходность на уровне 9% годовых, а с учетом роста стоимости доходность инвесторов составит 12% годовых.
⏺ При этом если цены на недвижимость будут стагнировать, объект окажется выкуплен продавцом за +46% к стоимости сделки. Единственным вариантом, при котором инвесторы недополучат прибыль - является вариант, при котором цены стабильно ежегодно в течение 6 лет будут расти более чем на 6.5%.
❓Возможен ли такой сценарий? Точного ответа у нас нет, зависит от того, оптимист вы или пессимист.
Мы в SimpleEstate считаем адекватным и наиболее вероятным сценарием удорожание недвижимости в среднесрочной перспективе на уровне 4-7% в год, то есть соглашение с продавцом абсолютно соответствует нашим прогнозам.
🅱️ Продавец решает не выкупать «Перекресток» - тогда актив остается в собственности проектной компании SimpleEstate и всех наших инвесторов. Мы считаем, что «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина является одним из лучших предложений в сегменте ГАБ с супермаркетами, которые попадались нам на рассмотрение за последнее время. Мы уверены, что этот актив будет прекрасно себя чувствовать и в 2030, и 2040 году, радуя инвесторов стабильной дивидендной доходностью и ростом стоимости недвижимости
💵 Обратный выкуп в сценарии 🅰️ обеспечивает защиту инвестиций и создает определенность в рамках неопределённого будущего экономики России и рынка коммерческой недвижимости.
💳 И конечно, у инвесторов SimpleEstate есть возможность выйти из проекта на вторичном рынке в любое время, дождавшись решения продавца об обратном выкупе в 2030 году, или не дожидаясь его.
🏪 Подробнее об объекте: https://www.tg-me.com/simpleestate/665
⚔️ Мнения разделились, от "Шикарный объект, отличная доходность, такую сейчас на рынке не найти, ещё и рост стоимости очень прозрачный!" до "Я боюсь гиперинфляции, а обратный выкуп всё портит."
🟣 SimpleEstate работает на своих инвесторов и в интересах инвесторов, поэтому нам важно ваше мнение! Поэтому ниже запускаем опрос, пожалуйста проголосуйте 👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Что думаете по поводу объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина"?
Anonymous Poll
13%
Классный объект, всё нравится - буду инвестировать!
10%
Классный объект, смущает обратный выкуп, но всё-равно буду инвестировать!
2%
Сам объект не очень, но нравится, что есть обратный выкуп - буду инвестировать!
25%
Классный объект, но не нравится обратный выкуп, инвестировать не буду.
3%
Обратный выкуп нравится, но не нравится сам объект, инвестировать не буду.
11%
И объект не нравится, и обратный выкуп не нравится - инвестировать не буду.
37%
Я вообще не инвестор, просто хочу узнать результаты.
⏪ Какая коммерческая недвижимость!? Сейчас по облигациям доход больше... ⏩
🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.
🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!
☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.
💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.
😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».
🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).
⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.
🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.
🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.
🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?
🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.
⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.
🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.
📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:
🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».
💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.
🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.
🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.
✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.
🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.
🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.
🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!
☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.
💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.
😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».
🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).
⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.
🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.
🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.
🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?
🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.
⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.
🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.
📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:
🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».
💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.
🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.
🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.
✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.
🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.
📺 Новый ролик на YouTube канале SimpleEstate!
Продолжаем говорить о доходности и её правильном расчете
🏗 Для наших давних подписчиков тема может показаться слишком простой и банальной. Но большинство людей, кто только недавно пришел на рынок коммерческой недвижимости прежде всего задаются вопросом именно доходности и окупаемости.
🤔 Если у вас тоже возникает вопрос "Какую доходность приносит коммерческая недвижимость и на какую окупаемость стоит рассчитывать?" - приятного просмотра!
https://youtu.be/JbjSWetH2Zw?si=uLGrVVXwRFEfsc_z
Продолжаем говорить о доходности и её правильном расчете
🏗 Для наших давних подписчиков тема может показаться слишком простой и банальной. Но большинство людей, кто только недавно пришел на рынок коммерческой недвижимости прежде всего задаются вопросом именно доходности и окупаемости.
🤔 Если у вас тоже возникает вопрос "Какую доходность приносит коммерческая недвижимость и на какую окупаемость стоит рассчитывать?" - приятного просмотра!
https://youtu.be/JbjSWetH2Zw?si=uLGrVVXwRFEfsc_z
YouTube
Какую доходность приносит коммерческая недвижимость? Окупаемость готового арендного бизнеса.
В этом видео основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко расскажет сколько можно заработать на коммерческой недвижимости, какую доходность приносит готовый арендный бизнес и на какую окупаемость…
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🎉 Друзья, сегодня у нас важный день - SimpleEstate исполняется 5 лет!
📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.3 млрд руб., а количество зарегистрированных инвесторов превысило 12 000 человек!
🙏 Спасибо, что остаетесь с нами и доверяете нам свои деньги. Мы в свою очередь, делаем всё, чтобы оправдывать ваши ожидания и находить лучшие объекты на рынке для наших инвесторов!
📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.3 млрд руб., а количество зарегистрированных инвесторов превысило 12 000 человек!
🙏 Спасибо, что остаетесь с нами и доверяете нам свои деньги. Мы в свою очередь, делаем всё, чтобы оправдывать ваши ожидания и находить лучшие объекты на рынке для наших инвесторов!
🔥❗️БЕЗ обратного выкупа❗️🔥
🤝 Вы просили - мы сделали!
💬 Наш новый объект "Перекресток в совхозе им. Ленина" вызвал жаркую дискуссию. Основным предметом спора было наличие у продавца права на обратный выкуп объекта через 6 лет. Большинству инвесторов категорически не понравилось данное условие (хотя ничего страшного в нем не было).
🎉 После длительных и трудных переговоров - нам удалось согласовать с продавцом изменение условий сделки и убрать возможность обратного выкупа ценой небольшого увеличения цены, при условии соблюдения изначальных сроков сделки (конец мая).
Что изменилось:
🔹У продавца больше нет права на обратный выкуп объекта
🔹Стоимость сделки увеличена до ₽375 млн (вместо ₽350 млн)
📈 При этом, не смотря на увеличение цены, за счет отсутствия продажи объекта в 2030 году и экономии на налоге на прибыль при этой продаже - доходность инвесторов даже увеличилась!
Обновленные параметры сделки:
🔹Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹Год постройки - 2016
🔹В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹Месячная арендная плата - 3.4 млн руб. (без НДС)
🔹Безусловная индексация 4.5% в год
🔹Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹Сумма сделки - 375 млн руб. (без НДС)
🔹Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹Окупаемость - 9,1 лет
🔹Цена / м2 - ₽250 тыс.
Прогнозируемая доходность (на 10 лет):
🔹Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔹Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых
✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости
💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!
⏱ Рекомендуемый срок инвестиций - от 1 года
💵 Как обычно, привлечение инвестиций пройдет в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию
🔐 И на случай непредвиденных ситуаций или сдвига сроков - запасной 4-й раунд от ₽115 000 по цене ₽23 000 / акцию
⏱ В связи с изменением условий сделки - мы продлеваем срок 1-го раунда инвестиций от ₽5 млн по самой выгодной цене до 27 мая!
📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео презентация объекта (со старыми условиями)
💵 Инвестировать в объект
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i
🤝 Вы просили - мы сделали!
🎉 После длительных и трудных переговоров - нам удалось согласовать с продавцом изменение условий сделки и убрать возможность обратного выкупа ценой небольшого увеличения цены, при условии соблюдения изначальных сроков сделки (конец мая).
Что изменилось:
🔹У продавца больше нет права на обратный выкуп объекта
🔹Стоимость сделки увеличена до ₽375 млн (вместо ₽350 млн)
📈 При этом, не смотря на увеличение цены, за счет отсутствия продажи объекта в 2030 году и экономии на налоге на прибыль при этой продаже - доходность инвесторов даже увеличилась!
Обновленные параметры сделки:
🔹Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹Год постройки - 2016
🔹В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹Месячная арендная плата - 3.4 млн руб. (без НДС)
🔹Безусловная индексация 4.5% в год
🔹Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹Сумма сделки - 375 млн руб. (без НДС)
🔹Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹Окупаемость - 9,1 лет
🔹Цена / м2 - ₽250 тыс.
Прогнозируемая доходность (на 10 лет):
🔹Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔹Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых
✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости
💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!
⏱ Рекомендуемый срок инвестиций - от 1 года
💵 Как обычно, привлечение инвестиций пройдет в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию
🔐 И на случай непредвиденных ситуаций или сдвига сроков - запасной 4-й раунд от ₽115 000 по цене ₽23 000 / акцию
⏱ В связи с изменением условий сделки - мы продлеваем срок 1-го раунда инвестиций от ₽5 млн по самой выгодной цене до 27 мая!
📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео презентация объекта (со старыми условиями)
💵 Инвестировать в объект
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
SimpleEstate | Инвестиции pinned «🔥❗️БЕЗ обратного выкупа❗️🔥 🤝 Вы просили - мы сделали! 💬 Наш новый объект "Перекресток в совхозе им. Ленина" вызвал жаркую дискуссию. Основным предметом спора было наличие у продавца права на обратный выкуп объекта через 6 лет. Большинству инвесторов категорически…»
💵 20% годовых на новом объекте SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"
📕 Те инвесторы, кто уже успел изучить обновленную подробную презентацию о нашем новом объекте, наверняка заметили, что в ней поменялась не только цена покупки и исчезла фраза "обратный выкуп", но и появился "Оптимистичный сценарий". Что это такое?
☝️ Текущая арендная плата Перекрестка от товарооборота (ТО) по действующему договору заметно ниже рынка и составляет всего 5.8%, из которого затем ещё вычитается 20% НДС - в итоге получается всего 4.8% от ТО за вычетом НДС. Рыночная ставка аренды от оборота для Перекрестка составляет 7%, причем чаще всего НДС арендатор уплачивает дополнительно "сверху" этой ставки. Для самых успешных магазинов возможно согласовать ставку даже выше этих 7%. Так, например, в объекте SimpleEstate "Перекресток в Прокшино" ставка аренды от товарооборота с 3го года аренды составляет 7.5%.
🤔 Что это значит для инвестора? Низкая арендная ставка - это же плохо!?
👍 Наоборот! Это очень хорошо! Потому что чем ниже текущая ставка аренды, тем больше будущий потенциал для её увеличения и тем дешевле можно купить объект сейчас.
📊 В случае сохранения товарооборота магазина на текущем высоком уровне и его планомерного увеличения как минимум в связи с инфляцией - существует возможность существенно повысить арендную плату после завершения текущего договора аренды в марте 2032 г., что увеличит как доход от аренды, так и стоимость объекта.
📈 В таком случае общая доходность (IRR) инвесторов объекта за 10 лет может составить свыше 20% годовых! 🔥
При этом средняя дивидендная доходность превысит 11% годовых!
⏱ До 27 мая (включительно) можно инвестировать в данный объект по самой выгодной цене от ₽5 млн.
📕 Подробная презентация по объекту
💵 Инвестировать в объект
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i
📕 Те инвесторы, кто уже успел изучить обновленную подробную презентацию о нашем новом объекте, наверняка заметили, что в ней поменялась не только цена покупки и исчезла фраза "обратный выкуп", но и появился "Оптимистичный сценарий". Что это такое?
☝️ Текущая арендная плата Перекрестка от товарооборота (ТО) по действующему договору заметно ниже рынка и составляет всего 5.8%, из которого затем ещё вычитается 20% НДС - в итоге получается всего 4.8% от ТО за вычетом НДС. Рыночная ставка аренды от оборота для Перекрестка составляет 7%, причем чаще всего НДС арендатор уплачивает дополнительно "сверху" этой ставки. Для самых успешных магазинов возможно согласовать ставку даже выше этих 7%. Так, например, в объекте SimpleEstate "Перекресток в Прокшино" ставка аренды от товарооборота с 3го года аренды составляет 7.5%.
🤔 Что это значит для инвестора? Низкая арендная ставка - это же плохо!?
👍 Наоборот! Это очень хорошо! Потому что чем ниже текущая ставка аренды, тем больше будущий потенциал для её увеличения и тем дешевле можно купить объект сейчас.
📊 В случае сохранения товарооборота магазина на текущем высоком уровне и его планомерного увеличения как минимум в связи с инфляцией - существует возможность существенно повысить арендную плату после завершения текущего договора аренды в марте 2032 г., что увеличит как доход от аренды, так и стоимость объекта.
📈 В таком случае общая доходность (IRR) инвесторов объекта за 10 лет может составить свыше 20% годовых! 🔥
При этом средняя дивидендная доходность превысит 11% годовых!
⏱ До 27 мая (включительно) можно инвестировать в данный объект по самой выгодной цене от ₽5 млн.
📕 Подробная презентация по объекту
💵 Инвестировать в объект
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i
Какая среднегодовая инфляция будет в России в ближайшие 10 лет?
Anonymous Poll
1%
Менее 5%
7%
5%
39%
10%
25%
15%
8%
20%
2%
25%
2%
30%
17%
Более 30%
🔮 3/4 опрошенных считают, что среднегодовая инфляция в РФ в ближайшие 10 лет составит 10-15%.
🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 7% опрошенных. И целых 18% людей считают, что инфляция будет свыше 20%.
💸 Действительно, многих инвесторов сейчас волнует в первую очередь вопрос инфляции. Цены постоянно растут, деньги обесцениваются. Что же делать чтобы сохранить свой капитал?!
🏪 Выбирать активы с защитой от инфляции! Например, помещения с супермаркетами и привязкой аренды к товарообороту магазина.
📊 Выше приведена таблица чувствительности доходности инвесторов объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет. С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Наш базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.
📈 И хотя вероятность инфляции на уровне 30% в России маловероятна - ничего нельзя исключать. И в нашем опросе целых 5% людей верит именно в такую инфляцию.
🏦 Как думаете, а что будет с деньгами на банковском депозите в случае резкого скачка инфляции?
🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 7% опрошенных. И целых 18% людей считают, что инфляция будет свыше 20%.
💸 Действительно, многих инвесторов сейчас волнует в первую очередь вопрос инфляции. Цены постоянно растут, деньги обесцениваются. Что же делать чтобы сохранить свой капитал?!
🏪 Выбирать активы с защитой от инфляции! Например, помещения с супермаркетами и привязкой аренды к товарообороту магазина.
📊 Выше приведена таблица чувствительности доходности инвесторов объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет. С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Наш базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.
📈 И хотя вероятность инфляции на уровне 30% в России маловероятна - ничего нельзя исключать. И в нашем опросе целых 5% людей верит именно в такую инфляцию.
🏦 Как думаете, а что будет с деньгами на банковском депозите в случае резкого скачка инфляции?
⏱ Последний день 1-го раунда по самой выгодной цене!
☝️ Напоминаем, что сегодня, 27 мая (понедельник) - последний день 1-го раунда для инвесторов от 5 млн руб. по самой выгодной цене в нашем новом объекте "Перекресток в совхозе им. Ленина"
🔥 Это лучшая сделка что мы видели на рынке за 3 года!
🤝 Если Вы давно хотели инвестировать в коммерческую недвижимость от ₽5 млн, но никак не решались - сейчас самое время!
Коротко об объекте:
🔹 Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹 Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹 Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹 Год постройки - 2016
🔹 В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹 Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹 Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹 Месячная арендная плата - ₽3.4 млн (без НДС)
🔹 Безусловная индексация 4.5% в год
🔹 Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹 Сумма сделки - ₽375 млн без НДС (₽435 млн с НДС)
🔹 Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹 Окупаемость - 9,1 лет
🔹 Цена / м2 - ₽250 тыс.
Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🔸 Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔸 Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых
Прогнозируемая доходность в оптимистичном сценарии:
🔥 Средняя дивидендная доходность - 11,3% годовых
🔥 Общая доходность (IRR) - 20,2% годовых
✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости
💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!
⏱ Рекомендуемый срок инвестиций - от 1 года
💵 Привлечение инвестиций пройдет в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию - сейчас
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию
📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео презентация объекта (со старыми условиями)
💵 Инвестировать в объект
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i
☝️ Напоминаем, что сегодня, 27 мая (понедельник) - последний день 1-го раунда для инвесторов от 5 млн руб. по самой выгодной цене в нашем новом объекте "Перекресток в совхозе им. Ленина"
🔥 Это лучшая сделка что мы видели на рынке за 3 года!
🤝 Если Вы давно хотели инвестировать в коммерческую недвижимость от ₽5 млн, но никак не решались - сейчас самое время!
Коротко об объекте:
🔹 Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹 Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹 Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹 Год постройки - 2016
🔹 В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹 Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹 Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹 Месячная арендная плата - ₽3.4 млн (без НДС)
🔹 Безусловная индексация 4.5% в год
🔹 Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹 Сумма сделки - ₽375 млн без НДС (₽435 млн с НДС)
🔹 Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹 Окупаемость - 9,1 лет
🔹 Цена / м2 - ₽250 тыс.
Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🔸 Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔸 Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых
Прогнозируемая доходность в оптимистичном сценарии:
🔥 Средняя дивидендная доходность - 11,3% годовых
🔥 Общая доходность (IRR) - 20,2% годовых
✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости
💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!
⏱ Рекомендуемый срок инвестиций - от 1 года
💵 Привлечение инвестиций пройдет в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию - сейчас
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию
📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео презентация объекта (со старыми условиями)
💵 Инвестировать в объект
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏛️ Минфин подал на рассмотрение в Госдуму проект изменений в Налоговый Кодекс РФ. Шансы на принятие таких изменений в предложенном Минфином виде крайне высоки.
⛔ Негативное влияние
1️⃣ Предполагается, что Налог на Прибыль (НП) юридических лиц на основном режиме налогообложения повысится с 20% до 25%. Это в отрицательную сторону скорректирует прибыль ряда наших проектных АО.
Однако, во-первых, снижение доходности несущественно. Реальное изменение доходности IRR составляет -0.2%. Во-вторых, у SimpleEstate только два проекта на ОСН - «Перекрестки» в Прокшино и в Совхозе им.Ленина. Могло быть и хуже - активно циркулировали слухи о повышении НП до 30%.
2️⃣ Изменится порядок налогообложения дивидендов по акциям проектных АО. С ₽5 млн. до ₽2.4 млн. снижается порог применения ставки 15%. То есть если совокупный доход инвестора превышает ₽2.4 млн., налог на дивиденды составит 15%. Хорошая новость в том, что дальнейшей прогрессии по ставкам на доходы от дивидендов не предусматривается.
⚠️ Обратите внимание: прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (рост с 13% до 22% в зависимости от доходов) касается только «трудовых доходов», то есть зарплат и премий, но не касается доходов физических лиц от ценных бумаг (в том числе дивидендов).
✅ Положительное влияние
Изменения предполагают повышение порога доходов для применения УСН до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. Это позволит SimpleEstate рассматривать и покупать большее количество объектов, подходящих для применения упрощенной системы налогообложения.
💸 Введение НДС для компаний УСН не касается проектных АО SimpleEstate в связи с тем, что годовая выручка обществ не превышает ₽60 млн./год.
🟣 В целом мы оцениваем влияние изменений налогового законодательства на инвесторов SimpleEstate как нейтральное.
🔮 О возможных последствиях корректировки налогового кодекса для рынка коммерческой недвижимости мы напишем в отдельном посте.
Как это повлияет на доходы инвесторов SimpleEstate?⛔ Негативное влияние
1️⃣ Предполагается, что Налог на Прибыль (НП) юридических лиц на основном режиме налогообложения повысится с 20% до 25%. Это в отрицательную сторону скорректирует прибыль ряда наших проектных АО.
Однако, во-первых, снижение доходности несущественно. Реальное изменение доходности IRR составляет -0.2%. Во-вторых, у SimpleEstate только два проекта на ОСН - «Перекрестки» в Прокшино и в Совхозе им.Ленина. Могло быть и хуже - активно циркулировали слухи о повышении НП до 30%.
2️⃣ Изменится порядок налогообложения дивидендов по акциям проектных АО. С ₽5 млн. до ₽2.4 млн. снижается порог применения ставки 15%. То есть если совокупный доход инвестора превышает ₽2.4 млн., налог на дивиденды составит 15%. Хорошая новость в том, что дальнейшей прогрессии по ставкам на доходы от дивидендов не предусматривается.
⚠️ Обратите внимание: прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (рост с 13% до 22% в зависимости от доходов) касается только «трудовых доходов», то есть зарплат и премий, но не касается доходов физических лиц от ценных бумаг (в том числе дивидендов).
✅ Положительное влияние
Изменения предполагают повышение порога доходов для применения УСН до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. Это позволит SimpleEstate рассматривать и покупать большее количество объектов, подходящих для применения упрощенной системы налогообложения.
💸 Введение НДС для компаний УСН не касается проектных АО SimpleEstate в связи с тем, что годовая выручка обществ не превышает ₽60 млн./год.
🟣 В целом мы оцениваем влияние изменений налогового законодательства на инвесторов SimpleEstate как нейтральное.
🔮 О возможных последствиях корректировки налогового кодекса для рынка коммерческой недвижимости мы напишем в отдельном посте.
☝️ 90% людей теряют деньги на коммерческой недвижимости
🤯 Почему так происходит? Какие самые частые ошибки совершают инвесторы? Какие риски скрываются во всем привычной и "надежность" недвижимости?
📺 Разбираемся в новом видео на YouTube канале SimpleEstate
🔗 https://youtu.be/L6AfWnCge5I?si=Zvp2Y0fajUNn0CIh
🤯 Почему так происходит? Какие самые частые ошибки совершают инвесторы? Какие риски скрываются во всем привычной и "надежность" недвижимости?
📺 Разбираемся в новом видео на YouTube канале SimpleEstate
🔗 https://youtu.be/L6AfWnCge5I?si=Zvp2Y0fajUNn0CIh
YouTube
Хватит покупать коммерческую недвижимость! 90% людей теряют деньги на коммерческой недвижимости.
Почему 90% людей теряют деньги на коммерческой недвижимости и готовом арендном бизнесе (ГАБ)?
В этом видео основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко разберет самые частые ошибки инвесторов…
В этом видео основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко разберет самые частые ошибки инвесторов…