Сколько заработает девелопер на новом участке КРТ на Мысу?

В Тюмени на аукцион выставлен участок КРТ в районе улиц Дальней и Ушакова (Мыс). Совместно с GMK Potential - цифровым помощником для девелоперов мы решили оценить его потенциал.

Площадь: 1,67 га
Объем жилья: 19 400 м²
Срок реализации (KРТ): 8 лет (включая 1,5–2 года на снос/расселение)

Мыс - зона активного строительства с готовой инфраструктурой. Рядом уже работают:

☑️Страна — «Звёздный»
☑️ЭНКО — «Мириады» (кейс на сайте)
☑️ Самолет — Чаркова, 72
☑️ АСПЭК (Ижевск) — Восход, Спутник-2
☑️ Dелом девелопмент — «Мятный»

⚠ Несмотря на привлекательность макролокации, участок изначально ограничен по площади и разделен. В условиях, где ключевыми игроками являются крупные проекты комплексного развития, такой масштаб становится барьером.

В локации уже наблюдается четкое разделение на:

- крупные проекты с инфраструктурой, сильным брендом и маркетингом
- и точечные проекты, которые ощущают на себе давление спроса и проигрывают в динамике продаж и цене...

Что говорит GMK Potential:
☑️ Средний темп реализации: ~300 м²/месяц
☑️ Срок реализации проекта: ~65 месяцев (~5,4 года), не считая сноса и строительства
☑️ Средняя цена продажи: ~135 000 руб/м²
☑️ Валовая выручка: ~2,6 млрд руб.

Вывод

Компактность участка определяет правила игры. Бороться с грандами комплексного освоения здесь бессмысленно, но создать точное предложение под локальный спрос можно.

❓Вопрос: какой девелопер будет готов, а главное сможет реализовать на этом участке проект с учетом ограничений?

* Все расчеты выполнены без учета инфляции