Выходим с затянувшегося перерыва с некоторыми итогами второго квартала на рынке строительства жилья

Основные выводы:
1️⃣влияние роста цен 2020-2021 года на экономику застройщиков исчерпано
2️⃣спрос предпочитает готовое или почти готовое жилье (отсюда все разговоры про смещение спроса на вторичку, это скорее рост продаж в свежепостроенных домах)
3️⃣земля, соцнагрузка, субсидируемая до нуля ипотека — главные факторы падения покрытия эскроу, но замедление строительства его стабилизировало

Небольшое отступление. Начиная со второго квартала 2023 года у нас не только практически все строительство ведется с использованием счетов эскроу, но и среди введенных объектов таких подавляющее большинство, поэтому статистика проектного финансирования теперь представляет не определенный срез, который нужно экстраполировать на весь рынок (высокий риск субъективных ошибок), а весь рынок.

Смотрим первый график. Разница между средним открытым и раскрытым счетами эскроу практически нулевая. На это влияют два фактора:
👉 стабилизация цен. Раньше раскрытые счета догоняли новые только через 6-7 месяцев (за исключением 2022 года*).
👉 смещение предпочтений в пользу почти готового жилья, то есть если я куплю квартиру за Х млн руб. 01.05.2023, а ключи получу 31.05.2023, то мой счет раскроется на сумму Х в этот же период -> показатели будут сходиться.

Это еще раз нам подтверждает гипотезу о стабилизации рынка, но ставит под вопрос возможности его дальнейшего роста (о целесообразности этого роста говорить сложнее).

*Примечание: всплески и длительный разрыв в 2022 году связаны с тем, что Москва и МО, где цены на квартиры значительно выше, чем в среднем по стране, быстрее переходили на проектное финансирование (а Санкт-Петербург, например, сильно отставал).

(1/2)
#жилье
@unexpectedvalue

Банки, кредитующие строительство жилья, рискуют столкнуться с первыми серьезными проблемами уже к концу года. По итогам 23Q1 застройщики заканчивали строительство с покрытием 140%, то в 23Q2 этот показатель снизился до 111%, что вряд ли входило в планы банков по ликвидности.

Мы уже говорили, что уровень распроданности находится на равновесном уровне. Но средний уровень покрытия долга застройщиков счетами эскроу упал со 129% в середине 2022 до 83% сейчас.

Почему это проблема?

🔴Чем ниже покрытие, тем выше ставка по кредиту у действующих проектов (но это не так существенно).
🔴Покрытие меньше 100% означает, что строительная отрасль не финансирует сама себя -> нужна ликвидность -> выше ставки -> проектное финансирование становится менее доступным -> сокращается предложение -> опять дефицит и рост цен.

Почему так происходит?

👉помимо дома застройщик обязан построить всю инфраструктуру: школы, детсады, больницы и т.п. Это затраты, финансируемые долгом. Если посмотреть на покрытие только жилых объектов, то тут все лучше: покрытие составляет 95%

👉субсидирование ипотечных ставок до 0.01%. Чем лучше ваша маржинальность, тем сильнее субсидирование ипотеки ухудшает покрытие. При 15% рентабельности и 20% платы за снижение ставки сразу теряем 2.5% покрытия. При 50% и 60% субсидии прощаемся с 18.75%. В среднем по рынку потеряли 6-8%.

👉По данным ЦБ (за первый квартал 23) и ЕИСЖС количество квадратных метров, по которым заключен кредитный договор, но нет разрешения на строительство (кредитование предпроектных расходов, включающих, например, приобретение земельного участка) выросло с 1.8 млн квадратных метров до 16.5 млн кв.м.

Почему показатель стабилизировался?

Темпы строительства замедлились: из запланированных к вводу во втором квартале 1400 объектов, 100 объектов отнесены к введенным в первом квартале, а ввелись всего 694, то есть 694/(1400-100)=53%. Застройщики медленнее выбирают кредиты, рост задолженности тормозит, позволяя выровняться с ростом эскроу

(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue

На прошлой неделе поспешили с оценкой итогов квартала, так как за это время в ЕИСЖС появились данные еще о 249 объектах недвижимости. Таким образом, количество объектов не 694, как писали выше, а 943. От плана ввелось 72.5%, а не 53% — тренд на замедление строительства есть, он сильный, но не такой огромный. Приносим извинения за эту ошибку (лишнее напоминание, что к источникам данных нужно относиться очень осторожно).

С новыми объектами доехали и новые продажи: распроданность на вводе в 2Q 2023 составила 77%, оказавшись всего на 1п.п. ниже первого квартала. У застройщиков продажи взлетают не просто в последний квартал перед вводом, но буквально в последние недели. В этой связи плановые вводы — лучший прогнозный индикатор продаж (чем даже изменение цен и ипотечных ставок), а с отменой с 01.07.2023 моратория на штрафы за задержку даты вводов будут меньше плавать.

Что интересного по регионам?

👉Ростовская область. Один из крупнейших рынков с результатом всего 43%. Если для небольших рынков типа Саратовской или Амурской области этот показатель не вызывает опасений, к так как из-за низкого доверия рынка к девелопменту основные продажи будут после ввода, то для крупных рынков знак тревожный. Частично это можно объяснить тем, что местные застройщики относят свой продукт к бизнес классу, который пострадал сильнее комфорта. Но фактическое качество необязательно соответствует заявленному, да и цены не выглядят пугающе. (Да, в редакции был большой разгон на тему есть ли корреляция между количеством часов, за которые город может быть взять группой наемников и уровнем распроданности на вводе, но мы сдержались).

👉Татарстан второй квартал не попадает в зеленую корзину. Вероятно, сказываются последствия разрыва отношений с западными инвесторами, которых регион активно привлекал до начала войны.

👉Краснодарский край за пару недель увеличил распроданность на вводе с 58% до 75% (!). Может выглядеть как манипуляция с оптовыми продажами, но тренд на покупку в последний момент мы отмечаем по всей стране.

#жилье
@unexpectedvalue

Так ли силен кредитный импульс?

В пятницу очередное заседание ЦБ. Консенсус — увеличение на 0.5 п.п. Виноваты бюджетный импульс (однозначно), резкий рост кредита, особенно у физических лиц, да и курс рубля не помогает

Наши тезисы с прошлого раза сильно не поменялись. У Банка России две опции:
1) не вмешиваться и пусть само рассосется, что равно изменению ставки на 0.0-0.25 п.п.
2) сыграть на опережение, охладив кредитный импульс, что равно росту на на 1 п.п. и более. Увеличение на 0.5 п.п. по эффекту будет похоже на шаг ЦБ Турции, поднявшим ставку почти вдвое, но сохранившим мягкую ДКП.

Но давайте посмотрим, как дела у кредитного импульса. Смотрим на склонность агентов к росту кредитного плеча относительно ВВП (график выше):

Реальный сектор
Однозначно рост.
Виновата ли низкая ставка?
Вряд ли. Во-первых, очень сильный рост экспозиции на кредиты с плавающей ставкой, т.е. процентный риск на заемщике, у которого не было стимула фиксировать условия. Во-вторых, государство практически все стимулирование реализует через льготное кредитование. Это хорошо помогает заменить прямые субсидии из бюджета на платежи по компенсации недополученных доходов банкам. Понятно, что есть еще небанковские источники заимствований, но их доля не так высока: для общей картины можно пренебречь.

(1/2)

#локальноемакро
@unexpectedvalue

Домохозяйства
С конца 2019 года по июнь 2023 видим рост кредитного плеча физических лиц на 3 п.п. до 19% ВВП (все еще график выше). Это много или мало? Лишь немного выше уровней конца 2020-начала 2021 года, когда ЦБ Опустил ставку до рекордно низких значений.
Говорит ли это нам о росте потребительского оптимизма?

Не совсем.

Если посмотрим детальнее (второй график), то почти весь рост кредитования пришелся на ипотеку. Покупка недвижимости - это инвестиционно-сберегательное, а не потребительское поведение. А всплеск связан не со снижением ключевой ставки, а с программами льготной ипотеки и ростом цен, из-за которого увеличились размеры кредитов и снизился уровень первоначального взноса. Потребительское кредитование (прочее) примерно соответствует уровню 2019го года, когда инфляция составила 3.05%. К тому же в 2022 году домохозяйства существенно снизили свое потребительское кредитное плечо и сейчас оно только восстанавливается.

Планы госсектора от изменения ставки ЦБ вряд ли изменятся, а финансовый сектор будет производным от трех остальных, так что их пока не смотрим.

Итого
Рост ставки на 0.5 п.п. вряд ли окажет влияние на наращивание кредитного плеча домохозяйствами и корпорациями (смотрим 2018 год на первом графике)
Поведение домохозяйств скорее символизирует потерю уверенности в рубле: рост вложений в недвижимость и бегство в иностранные банки и наличные говорят скорее об этом. Рублевая ставка на уровне 8% не компенсирует имеющиеся риски.

(2/2)

#локальноемакро
@unexpectedvalue

Как известно, доходность в прошлом не определяет доходность в будущем, но прошлое поведение — лучший предсказатель будущего поведения.

В этой связи хорошая прогулка по аллее памяти от Твердых цифр о прошлом поведении Банка России.

Мы вчера немного отклонились от магистральной мысли, но ключевой посыл: кредитный потребительский импульс на самом деле слаб, так как домохозяйства наращивают ипотеку, а не потребы. Поэтому поднимать ставку вовсе необязательно несмотря на все сигналы.

P.S. отличное возражение на основании правила Тейлора от Холодного Расчета, которое нам говорит, что шага +0.5 пп в пятницу будет достаточно для охлаждения экономики. Не путать с эффектом Тейлор, который помогает спрогнозировать резкий рост потребительских расходов

Сегодня появился чудесный депутатский запрос, направленный на борьбу с ужесточением ДКП, потому что нужно развивать экономику, выполнять указы и т.д.

Предполагаем, что логика всех таких писем примерно одна: сделайте дешевый кредит, тогда бизнес начнет инвестировать в экономику и как заживем (всему миру назло).

Здесь предполагается, что от получения кредита бизнес останавливает именно его дороговизна: по 15% брать не хотят, но вот по 5% выстроится очередь.

Выше уже разбирали, что вряд ли все так линейно. Да и «ловушка ликвидности» в Японии является прямым опровержением этому тезису. Но давайте посмотрим на самый длинный график по теме: уровень долга корпораций и домохозяйств в США к ВВП.

Видим ли мы отказ предприятий и домохозяйств кредитоваться, когда ставки в экономике находятся на высоких уровнях (самый яркий кейс — 80-е, конечно)? Может быть, в период снижения ставок (особенно после рецессий) бизнес или граждане начинают резко наращивать долг?

Нет, переход к более низким ставкам, как правило, сопровождается периодом делевереджа частного сектора. Необходимо несколько лет, прежде чем бизнес почувствует уверенность для наращивания долга. Если добавим такую же линию для государственного долга США, ситуация будет иная разумеется, но депутаты пишут про «промышленников».

Почему так происходит?
Ставки, как правило, снижаются в период кризиса, когда экономика входит в рецессию и ее необходимо простимулировать. Бизнес, находящийся в состоянии кризиса, стремится снизить свой уровень долга, а многие предприятия просто банкротятся и долг списывается. И низкие ставки их не спасают. Совсем другое дело, когда у вас просто низкие ставки, тогда разговоры про «зомби-компании» становятся актуальны.

Когда центральные банки ужесточают ДКП, предполагается, что экономика чувствует себя слишком хорошо. Когда все слишком хорошо, бизнес готов занимать под любые ставки, так как предполагает, что будет в состоянии этот долг обслуживать, а рецессии не будет никогда (традиционная игра: когда слышите про появление индикаторов скорой рецессии, и комментатор говорит «this time its different», все пьют).

Сегодня в США снижение долга в частном секторе компенсируется его ростом в государственном (сильнейшим ростом, это правда). Но в России схожая ситуация. Бизнес кредитуется, потому что государство субсидирует. Это создает возможности для арбитража и никак не связано с верой бизнеса в светлое будущее. Чтобы было иначе, нужно не бороться с ДКП, а достаточно простого советского…

P.S. подробнее про влияние низких ставок на долг и оценку активов вот в этом шикарном лонгриде моего любимого профессора из Австралии.

@unexpectedvalue

Про решение ЦБ

Рост КС на 1п.п. — это сигнал, что ЦБ весьма скептичен о качестве роста экономики. С выпуском спецодежды и металлических изделий она справляется, но потратить вознаграждение за результаты такого труда особо некуда (только в недвижимость, конечно). Видимо, та же логика действует в отношении восстановления импорта.

Если проще: когда экономика перегревается при ожидаемом росте на 1-2% в следующие три года, то она, может, и устойчива, но от того, что не шевелится.

P.S. Какие еще сигналы посылает Банк России, нам рассказал наш друг и автор данного мема Денис

@unexpectedvalue

Ну и последнее по теме

@unexpectedvalue

Банк России пишет:
«Перераспределение спроса на вторичный рынок связано с опережающим ростом цен на первичном, что вместе с возможностью купить квартиру с готовым ремонтом и мебелью может делать «вторичку» несколько привлекательнее. Дополнительно на первичный рынок, вероятно, влияет ужесточение с 01.06.2023 некоторых подходов в макропруденциальном регулировании – в частности, новое требование о первоначальном взносе не менее 20% (30% с 01.01.2024) для неприменения макронадбавок
по льготным кредитам с господдержкой»

Тем временем перераспределение спроса между первичкой и вторичкой: на среднем уровне 2020-2021 года (смотрим график). Разрыв в ценах и ипотечных ставках уже присутствовали. Ужесточения надбавок еще даже не планируется. За июнь данные только в денежном выражении, а количество кредитов узнаем через неделю, но как видим, кривые двигаются сонаправленно.

Что упускают коллеги из ЦБ?

Квартира на вторичном рынке и квартира в новостройке — это не совершенные субституты (товары заменители). То есть первичный и вторичный рынок скорее дополняют друг друга, чем конкурируют. К слову, и аренда не является в полной мере альтернативой покупке.

Исторически в России одна сделка на первичном рынке порождает 4-5 сделок на вторичном. Как это работает?
🔹Смотрим график оборачиваемости (скорости погашения кредитов). На первичном рынке это константа на всей истории наблюдений (даже с учетом рефинансирования) на уровне 2 лет**, потому что покупатель квартиры в строящемся жилье гасит ипотеку средствами от продажи своей вторички.
🔹Покупатель не вносит эти средства в качестве первоначального взноса, потому что пока дом строится, а потом идет ремонт, ему нужно где-то жить. А за это время цена вторичного жилья успевает еще подрасти при фиксированной стоимости нового жилья — сплошные выгоды.

*про 2 года могут быть оговорки, но нам важнее, что оборачиваемость первички и вторички кратно отличаются

(1/2)

#жилье
@unexpectedvalue

-> Но эту квартиру на вторичном рынке покупают не бездомные граждане. Происходят любимые всеми риелторами «альтернативные продажи», когда продаешь свою, берешь квартиру побольше, а разницу добиваешь ипотекой. «Бездомные» замыкают эту цепочку, приобретая жилье на самых рыночных условиях из возможных.

Это дает разрыв в средней сумме кредита между первичным и вторичным рынком почти 50%, что выше разрыва цен по Росстату в 40%, на который ранее ссылался ЦБ. Но эти 40% тоже некорректная величина, так как среднюю цену жилья по России Росстат считает как простое среднее-арифметическое по регионам. Средние ипотеки считаются намного лучше.

Поэтому всплеск продаж на первичном рынке с лагом будет вызывать всплеск продаж на вторичке.

Но и это еще не все!
Как мы уже рассказывали, дефицит предложения новостроек в 2020-2021 годах привел к повышенному спросу на объекты с датой ввода через год и через два года (сейчас этот эффект уходит). То есть покупателю нужно где-то жить не полгода-год с учетом ремонта, а все 2-3. Сколько лет прошло с 2020-2021? Совпадение?

Описанное, разумеется, не универсальное правило, но описывает доминирующие паттерны поведения, поэтому у нас у всех найдутся друг или подруга, которые сделали иначе. Главное не забывать, что цикл в жилье намного длиннее, чем 1-2 года (он примерно равен среднесрочному экономическому циклу, но немного опережает его), поэтому оперативные данные нужно смотреть в контексте хотя бы текущей фазы цикла, даже если у нас «новая реальность», «структурная трансформация» или как мы сейчас это называем.

(2/2)

#жилье
@unexpectedvalue

Все наши посты по тегу #жилье хорошие люди собрали в одном месте. Да и признание мы тут любим (в редакции сейчас 3.5 человека, но не все такие тщеславные).

Коллеги попросили немного развить вчерашнюю мысль. Не уверен, что получилось проще, но точно более развернуто)

Пост о взаимодействии «первичного» и «вторичного» рынков жилья и его продолжение вызвали большой интерес подписчиков, поэтому по нашей просьбе ув. коллеги @unexpectedvalue написали к нему развернутый комментарий

"Застройщики в каком-то смысле сами себя наказывают, потому что до этого за счет разных схем настолько сильно разогнали рынок по ценам", — объяснил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

Та же примерно мысль высказана в обзоре банковского сектора ЦБ РФ , который я в посте цитировал.

Проблема в этих тезисах в том, что они смотрят на текущие снижение доли первички в ипотечных сделках, как на переключение интереса покупателей с новостроек на вторичный рынок.
Это неверно, потому что происходит возврат к нормальной структуре спроса. Нормальная структура предполагает 25-30% ипотеки по ДДУ в штуках и 30-35% в деньгах.

Почему 25-30%? - потому что баланс доходов/сбережений, ипотечных условий и цен не позволяет массово покупать новостройки по «типовым условиям»: 20% первоначальный взнос, 7-8% ставка по льготной программе на 25-30 лет, а еще оплатить ремонт и снимать квартиру, пока заканчивается строительство.

Поэтому основным покупателем новостроек выступает семья, у которой уже есть квартира.
Жилая недвижимость - это практически единственное «богатство» медианной семьи.
Эта квартира продается, когда новая квартира готова принять жильцов, то есть в среднем через полгода-год, с момента покупки. Но из-за льготной ипотеки этот срок увеличился до двух лет, так как многие покупали квартиры, которым до ввода оставалось не пара месяцев, а год-два).

Средства от продажи почти полностью будут направлены на погашение кредита, оплату ремонта, вернуть долги родственникам за первоначальный взнос и тп. (возможных сценариев масса, самое важное, что медианный семейный бюджет не может позволить себе новостройку).

То есть уже видим, что сделка на первичке требует минимум одной сделки на вторичке. Но ту квартиру, из которой переезжает семья, скорее всего, купит семья, у которой тоже есть своя квартира. Условно в новостройке мы купили двушку, продали двушку на вторичке семье, у которой была однушка (все дело в Москве). А однушку в Москве продали семье, у котороу была однушка в Московской области. Все семьи улучшили свои жилищные условия, но всем потребовался ипотечный кредит именно на улучшение условий. Но первичку мы покупаем сегодня, а вторичку свою продаем через год. А вот сделки на вторичке происходят примерно в одно время.

Если просто взять статистику росреестра по количеству регистраций договоров купли-продажи (вторичный рынок) и ДДУ (первичный рынок), то получим такую стандартную цепочку из примерно 5 сделок, но еще на время продажи надо будет скорректироваться.

Почему мы уверены, что работает именно так?
Простой пример.
В марте 2023 года в Москве было выдано ипотечных кредитов на 30 млрд руб.
А остаток долга по всем действующим ипотекам увеличился лишь на 9 млрд. с 671 до 680 млрд руб (данные ЦБ РФ).
То есть граждане погасили задолженность на 21 млрд руб. (проценты не входят), то есть примерно 3% от остатка.
Если каждый месяц гасить 3% кредита, то нам потребуется чуть больше 33 месяцев на выплату всей задолженности 2 года и 9 месяцев.
При этом средняя сумма ипотечного кредита в Москве около 7-8 млн руб.
Чтобы выплатить весь этот кредит даже без учета процентов за 2 года и 9 месяцев нужно платить банку больше 240 тысяч рублей в месяц.
А еще на что-то есть.
Доход семьи из трех человек в таком случае должен превышать 350 тысяч рублей. при средней зарплате 71 тысяча рублей.
Единственный доступный источник денег для медианной семьи для закрытия гэпа - продать квартиру и кратно снизить платеж: то есть первый год платить обязательные 50 тысяч рублей, а потом разово выплатить (условно) 7 миллионов. Ну или клад найти.

С 1 августа вступает в силу закон о цифровом рубле.

Пока ситуацию видим так

@unexpectedvalue

Завтра буду здесь, обсудим, как там с деньгами.

Если у вас есть подписка или иностранная карта, чтобы ее оформить, приходите тоже. В конце концов, еще не придумали лучший способ провести вечер пятницы, чем поговорить о глобальных рынках!