#НовостиЖКХ

Этот законопроект тоже оказался слишком интересным, чтобы отмалчиваться, — расскажу. Сказано же: не зарекайся.

Многие мечтают управлять коттеджными посёлками. Там обычно живут не бедные люди. Правда, пробел в правовом поле до сих пор путает всех участников рынка и превращает желание в вечную головную боль.

🔈 На парламентских слушаниях в Совете Федерации под председательством Владимира Якушева как раз обсуждали, как закрыть этот пробел. Законопроект № 155842-8 уже прошёл первое чтение, теперь авторы шлифуют текст ко второму. В дискуссии участвовали Минстрой, Минэнерго, Росреестр, депутаты, сенаторы и эксперты. У меня тут интерес шкурный - я строю дом в таком поселке и мне потом исполнять эти новые правила.

🔥 Что планируют закрепить
👇 единый порядок управления общим имуществом в комплексах ИЖС;
👇 чёткий алгоритм, как определять состав такого имущества и взимать плату за его содержание;
👇 требования к УО и гарантии прав собственников.

По мне - самый сложный вопрос - это объекты на общей земле. Не все понимают, что при покупке участка надо участвовать в содержании дорог, проездов, пожарных водоёмов и т.п. Как распределять расходы и контролировать исполнение, похоже, до конца не понимают и депутаты. Текст ещё уточняют.

❓Что дальше
Авторы собирают замечания, дорабатывают и выносят вторую версию на голосование. Ждем появится ли какой-то внятный инструмент для работы в коттеджных поселках.

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

👨‍⚖️ Дело № А74-7050/2023 (кассация, 2025)


🔨 Суть дела:

В Абакане сменился гарантирующий поставщик электроэнергии: вместо АО «Хакасэнергосбыт» пришла ПАО «МРСК Сибири». Для управляющей организации перемена оказалась болезненной: по нескольким домам висело «минусовое» КР СОИ — собственники заплатили больше, чем фактически попало в сети. Пока старый поставщик работал, отрицательный объём просто переносили в следующий расчётный период. Но договор расторгли, новый поставщик «чужие» минусы принимать отказался — и деньги зависли у прежнего поставщика.

💫 Чего добивалась УО
🔵Вернуть 1 184 473 руб. неосновательного обогащения – ровно то, что собственники переплатили.
🔵Взыскать проценты за пользование чужими средствами.


⚖️ Что решили первая и апелляционная инстанции?

Суды сказали: отрицательное сальдо по КР СОИ — обычное дело, его и надо учитывать в следующих периодах, поэтому никакого обогащения нет. В иске отказали.

⚖️ Как развернула кассация?

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа увидел в деле нюанс, который коллеги упустили:

Цитирую:
«Иное толкование … приведёт к возникновению на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде возможности получить плату за электроэнергию, которая в дома не поставлялась».

Ключевые выводы:
🔴После смены гарантирующего поставщика старые правоотношения прекращаются.
🔴Новый поставщик не обязан учитывать чужие минусы — он не правопреемник.
🔴Следовательно, отрицательное сальдо должно закрываться расчётами между УО и старым поставщиком; иначе деньги останутся у того, кто ресурс фактически не отгрузил.

Дело отправили на «перепроверку»: суды должны выяснить,
🔴проводил ли старый поставщик перерасчёты собственникам;
🔴не «уплыло» ли спорное сальдо в договоры с новым гарантирующим поставщиком;
🔴верно ли рассчитана сумма обогащения.

На мой взгляд, вывод очевиден - меняется гарантирующий поставщик — сверяйтесь по каждому дому. Если уходит минус, который уже оплачен собственниками, не ждите, что его кто-то зачтёт за вас. Отрицательный объём — это ваш актив для взыскания, иначе он превращается в чужую прибыль.

Раз уж я в отпуске и есть время спокойно подумать, предлагаю вместе покрутить тему, которая скоро постучится к каждой УК.

📣 Сейчас Минстрой собирает в один документ все правила управления МКД: дома разделят по типам, каждому — обязательный перечень работ и услуг, а плату за содержание привяжут к выбранному уровню обслуживания.

Если получится грамотно, отрасли станет легче — понятные «коридоры» качества и прозрачная цена. Мне идея нравится, но вопросов больше, чем ответов. Давайте разложим по полкам и попробуем сформулировать предложения, которые реально облегчат нам жизнь.


✔️ Итак, что лично мне очень нравится и внушает оптимизм:

🟢 Одна шкала для всех. Легче объяснить жителям, за что они платят, и сравнить себя с коллегами.

🟢 Минимальный размер платы как точка трезвости. Если такой минимальный размер будет адекватный, это отучит жителей от фантазий «содержать дом за три копейки».


❌ Что лично у меня вызывает опасения:

🔴 Бюрократия. Чем детальнее чек-лист, тем толще отчёт. Инженеры превращаются в клерков, а бухгалтерия — в архив.

🔴 Рост затрат. Надо же всё переделать и подогнать под новые стандарты — угадайте, на кого лягут расходы? Правильный ответ - на собственников. Но готовы ли собственники оплачивать «качественную упаковку»?

🔴 Масштабирование. То, что удобно мегаполису, может не прижиться в райцентре. Как вписать региональные особенности, не ломая федеральную рамку?

💥 Ну и самый больной вопрос - вопрос денег, конечно. Если это отдать на откуп местным властям, они могут установить те самые три копейки, чтобы порадовать своих избирателей жителей.


➡️Что можно было бы предложить? Надеюсь, у вас идей будет побольше.

✨ Я пока вижу только какую-то очень гибкую отчетность, минимальный бзовый набор форм + возможность сократить детали для типовых домов.

✨ Может региональный коэффициент? Чёткая формула, учитывающая климат, транспортную доступность, среднюю зарплату.


Коллеги, подключайтесь: какие ещё плюсы и минусы видите? Что из «облегчающих» мер добавили бы? Самые дельные идеи передам тем, кто пишет проект в Минстрое.

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

Смотрите, какое интересное судебное решение покажу.
оно, правда, не для лета, а для зимы. Но вы же сохраните, я знаю.
И да - зима близко.

👨‍⚖️ Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2022 г. № 304-ЭС22-2862

⚖️ Вот цитата:

Суды первой и апелляционной инстанции установили, что механизированная уборка
придомовой территории и вывоз снега являются дополнительными услугами и
выполняются в случае, если предусмотрены перечнем работ и услуг по содержанию
общего имущества конкретного многоквартирного дома. Такого решения
собственников помещений инспекции не представлено.

В связи с этим дополнительное начисление платы за услугу «механизированная
уборка снега» в отсутствие решения общего собрания собственников помещений,
утвердившего размер такой платы, является нарушением действующего
законодательства

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывайте вопросы и ловите ответы!

1️⃣Екатерина Вершняк:
Коллеги, добрый день .дайте пожалуйста консультацию. После осмотра было выявлено , что провайдеры подключены после ОДПУ в мкд .Энергосбыт направил нам доп соглашение к договору на ОДН, чтобы УК платила, а УК в свою очередь должна выставлять провайдерам расходы электроэнергии.
УК не хочет ввязываться в данную цепочку) вопрос : есть ли у УК законные основания понудить провайдеров переподключиться , те до ОДПУ? Ведь провайдеры должны напрямую заключать договоры с Энергосбытом. На новые подключения, вроде бы, отсрочка до 01.09.2026 г.
Может кто сталкивался?

2️⃣Анатолий Дмитриевич:
Здравствуйте коллеги, подскажите сколько стоит провести собрание ОСС

3️⃣Валерия:
Здравствуйте, может был уже подобный вопрос, но наша УК столкнулась с таким моментом: Газпром Газораспределения в одностороннем порядке увеличивает тарифы на то вдго, был договор с 01.01.24 там установлены тарифы на три года, сейчас они присылают допники на повышение. Мало того, они включили в ТО ВДГО обслуживание систем загазованности на многих МКД, которых ранее в договоре не было. Сумма договора увеличилась более чем в два раза. Понятно, что одномоментно провести ОСС и увеличить тариф собственникам всех домов мы не можем. Вопрос: есть ли какие-то способы борьбы с этим произвольным ценообразованием или нам терпеть убытки и нас просто проводить ОСС в надежде их компенсировать?

4️⃣Алексей:
Подскажите пожалуйста обязана ли УК ТСЖ мы окна фасадов здания мкд
Окна собственников коммерческой недвижимости в МКД, арендаторы не хотят собственники вообще не известно где. Арендаторы говорят что у них нет обязанности их мыть

5️⃣Виктория:
Добрый день!
Такой вопрос,столкнулась первый раз
При проведении ОСС в повестку были включены ФИО собственников сразу- Председателя,секретаря,счетной (кандидатуры выдвинуты председателем)
На очной части многие начали возмущаться,не соглашаться и говорить давайте не будем утверждать этих лиц
Вопрос: понятно,что мы как УО посчитаем все и если по итогу эти кандидатуры не утвердят кто подписывает протокол? И соответсвенно вопрос от собственников кто считал,если мы не утвердили?

6️⃣Ольга:
Коллеги , что думаете по окраске лоджий внутри?

Возник спор . одна сторона считает , что изменять фасад нельзя , вторая , что нельзя только внешнюю сторону .
Но облик дома страдает .
Собственник на 2 этаже кирпичного дома обшил стены гипрокоом и выкрасил в белый цвет

Очень хочется поделиться милотой от компании Азбука 🤗

В рубрике #ИнтереснаяСудебнаяПрактика расскажу про свежее

👨‍⚖️ Определение Верховного суда по делу № 304-ЭС24-21730 от 03.03.2025 (А45-37402/2023).

🔨 Суть спора:

🔵УК из Новосибирской области последний раз согласовала размер платы на содержание дома на ОСС вместе с собственниками ещё в 2017 году - 20,84 руб./м².

🔵Дальше кворума на собраниях не было, а инфляция была. И работать нужно было здесь и сейчас.
Тогда УК берет ставку, утверждённую мэрией «на случай бездействия собственников» - «страшно» высокая, аж 26,76 руб./м².

🔵ГЖИ посчитала это самовольным повышением платы и потребовала вернуть старый, к тому времени уже «мёртвый» размер платы. Первая инстанция поддержала инспекцию, апелляция — уже УК, а точку поставил Верховный суд.

⚖️ Что сказал Верховный суд:

🔴Решение собственников “жило” до конца 2017 года. После этой даты размер платы фактически перестал существовать — держать его бесконечно нельзя.

🔴Когда общие собрания принимать размер платы не хотят, вступает в силу прямое правило ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Оно отправляет нас к ставке органа местного самоуправления — это такая страховка для домов без свежего протокола.

🔴УК не меняла договор в одностороннем порядке. Она исполнила закон — статьи 156, 158 ЖК РФ и пункты 29, 33–34 Постановления № 491.

🔴Добросовестность проверили на практике. УК дважды собирала собрание, фиксировала отсутствие кворума — суд это увидел и принял во внимание.

🔴Предписание ГЖИ незаконно. Инспекцию обязали отменить своё требование и возместить госпошлину. Ещё одно подтверждение того, что спорить с инспекцией можно, а иногда нужно.

На мой взгляд, решение довольно важное. Слишком часто собственники не хотят поднимать размер платы и никакие доводы их не убеждают. Единственное – тут, конечно, нужно чтобы муниципальный размер платы, во-первых, хотя бы был, а, во-вторых, был не еще хуже и ниже вашего. Главное — пройти все шаги процедуры и собрать доказательства своих попыток договориться. Тогда и суд, и инспекция поймут, что вы играете по правилам.

Интересное письмо Минстроя попалось на глаза. Оказывается, оно ещё мартовское. На случай, если вы тоже не видели:

🔈 Письмо Минстроя России от 04.03.2025 № 5620-ОГ/04 разбирает, в каком порядке ставить шлагбаум у многоквартирного дома.

Минстрой исходит из того, чья земля под домом.
Здесь всего 2 варианта:

1️⃣ Участок относится к общему имуществу МКД:

Решение принимает общее собрание собственников: пункт «о пределах использования земельного участка» включают в повестку, голосов должно быть не меньше ⅔ от общего числа.

2️⃣ Земля остаётся муниципальной:

Право поставить шлагбаум — только у уполномоченного органа местного самоуправления. Пленум ВС и ВАС РФ в п. 67 постановления № 10/22 от 29.04.2010 пояснил: распоряжаться такой землёй собственники не могут в той части, где формируется участок под домом.
Муниципалитет может утвердить собственный порядок, например — решение через ОСС или опрос жителей. Запустить процесс позволяет коллективное обращение жильцов.

Ну и вдогонку ещё мартовской корреспонденции Минстроя.

🔈 На этот раз письмо от 31.03.2025 № 18412-ДН/04 — о том, кто отвечает за стоянки и проезды у дома.

Что напоминает Минстрой:

➡️ Земельный участок, поставленный на кадастровый учёт вместе с элементами озеленения и благоустройства, включён в общее имущество (подп. «е», «ж» п. 2 Правил № 491).
➡️ Такое имущество обязаны содержать в надлежащем состоянии (подп. «в» п. 10 Правил № 491).

Что входит в «содержание»:

➡️ Уборка и санитарная очистка, уход за зелёными зонами и малыми формами, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

🔥 Если парковки, проезды и подъездные пути лежат внутри оформленного земельного участка МКД и обслуживают дом, их содержание и ремонт оплачиваются за счёт управляющей организации либо ТСЖ.

#НовостиЖКХ

🔈 Интересное исследование — о том, насколько жителям важна «зелёная» повестка.

Оказалось, что почти половина россиян готовы переплачивать за экологичное жильё, если это улучшает качество жизни. А каждый пятый — если это снижает коммунальные платежи. То есть, экология ради комфорта и экономии — да. Экология как идеология — пока не очень.

🌕 Важным фактором «зелёности» россияне считают:

👇озеленённые дворы и вертикальное озеленение (72%),

👇«умные» системы отопления и освещения (59%),

👇 раздельный сбор мусора (47%).

А вот солнечные панели хотят видеть только 27% — видимо, вера в то, что они реально работают, пока не прижилась.

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывайте вопросы и ловите ответы!

1️⃣Екатерина Смирнова:
Добрый день! В нашем городе теплоснабжающая организация намерена передать функции по начислению платы за подогрев воды всем управляющим компаниям и ТСЖ. Настаивают на том, что это не коммунальная услуга. Прикладывают судебную практику (Определение ВС РФ от 21.06.2023 № 307-ЭС23-2986). Кто-то из коллег сталкивался с этим? Как дела обстоят в других регионах России?

2️⃣Татьяна:
Добрый день всем,вопрос по осс, начинаем собрание в августе,а заканчиваем в сентябре,как быть с СНИЛС?Ведь начало собрания по старым правилам, а окончание  по новым?
Бюллетень, в котором отсутствует СНИЛС собственника, будет признан недействительным и исключён из общего подсчёта голосов?
Что посоветуете?

3️⃣Валерия:
Здравствуйте!
Вопрос к УК, или может кто сталкивался и есть положительные результаты.

МКД в окружении частного сектора. Закрыть двор ограждением нет возможности, часть земли под сервитутом и охранной зоне распределительной подстанции. Этим пользуется частный сектор и приносит в наши контейнеры все свои отходы, как пищевые так и от обрезки деревьев. Объясняли, что количество контейнеров рассчитано на кол-во квартир, и так постоянно контейнеры переполнены, так ещё вы тут горы мешков пищевых оставляете. Не понимают и огрызаются.

Что делать? У кого какая есть практика по этому вопросу? Куда обращаться?

4️⃣Simona:
Коллеги нужна помощь.  Ситуация. К примеру помещением владел в 22 году Иванов. Он заключает ДКП в 08.2022г. с Петровым и собственником стал Петров. В 12.2024г. Петров и Иванов подписывают и регистрируют расторжение ДКП от 08.2022г и как бы все возвращается к точке 08.2022г. по праву собственности. Как будто Петрова и не было, а был только ИВАНОВ. Как взыскивать то? Сейчас зашли в суд, узнали про Петрова, сидим думаем. На что обратить внимание, где тонко и привлечь второго в соответчики, а там как  суд решит? пока в упрощенном сидим.

5️⃣A A:
Здравствуйте, коллеги. Кто нибудь обращался в прокуратуру по поводу 100 гр "приставовских"? Я сегодня писал жалобу...у нас перевес 75 грамм отказались принимать. Написал что весы у приставов не проверены и не отечественного производителя. В общем смех сквозь слезы. Так вот может где нибудь на необъятной родине разум восторжествовал???

6️⃣Юлия Матвеева:
Здравствуйте. Срочный для нас вопрос. Мы жители мкд, есть две спортивные площадки, на которых в течение лета некая спортивная школа проводит групповые тренировки, количество участников 50+. Два раза в день площадки заняты, шум, крики тренеров, мусор, ущерб покрытию. Мы неоднократно обращались в ук с целью пресечения деятельности, завтра будем звонить в минобр. Ук отговаривалась: тренировки бесплатные (документального подтверждения нет), там есть и дети собственников (по нашим данным 2-3 ребёнка). На письменную заявку ответили: мы не компетентны, передаем в полицию. Сколько ждать решения полиции, мы знаем. А терпение лопнуло. Мы хотим завтра утром закрыть площадки на свои замки. Вопрос: насколько мы в праве и чем это нам грозит? Площадка-собственность четырех домов, мы - один из них, я председатель сд.