🔈 А все помнят, что у нас подкорректированы правила оценки готовности к отопительному сезону?

С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения в приказ № 2234.

Эти правила будут действовать до марта 2031 года и уже применяются к подготовке к сезону 2025–2026 годов. То есть уже сейчас проверять будут по новым критериям!

✅Напомню, с марта 2025 года ответственность за готовность к отопительному периоду возложена на органы местного самоуправления.Они проверяют теплоснабжающие организации, теплосетевые компании и владельцев сетей.

❗Главные изменения — в оценочных листах для расчёта индекса готовности:

👇уточнён порядок расчёта для муниципалитетов с бесхозяйными объектами теплоснабжения;

👇обновлены листы для теплоснабжающих и теплосетевых организаций;

👇переработаны листы для владельцев тепловых сетей, которые не являются теплосетевыми организациями.

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывай вопросы и лови ответы!

1️⃣Татьяна Анистратенко:
Доброго времени суток. Пришло вот такое письмо с жилинспекции. Может кто то столкнулся с такими требованиями. Подскажите, какие наши дальнейшие действия. Получается, если наша компания не вступит в СРО, мы не можем получать оплату от физ. лиц за содержание жилья? А как же договор с банком? Помогите разобраться!

2️⃣Виктор Яковлев:
Добрый день. Коллеги подскажите пожалуйста, у нас около 100 домов ветхих и аварийных, на договорах непосредственного управления, как при непосредственной форме управления мкд обслуживающей организации самой инициировать общее собрание по внесению изменений в договор оказания услуг и выполнения работ в части изменения тарифа-размера платы за содержание жилья с 01 сентября 2025, поскольку сообщение о проведении собрания необходимо разместить в ГИС ЖКХ (доступ в который у обслуживающей организации нет). Но тогда как быть, если организация является стороной договора, каждая сторона имеет равные права, при этом условия договора подлежат изменению и утверждению только на общем собрании, но обслуживающая организация не может быть инициатором собрания.

3️⃣Пашина Г:
Коллеги, SOSSSSS. Размещаю в ГИС шаблоном "Планирование работ и услуг". Выгрузила шаблон , заполнила, загрузила. А в результате что попало выгрузилось. -наименование работ, кол-во, месяца все перепуталось . Это только у меня сбой или в системе? Уж очень не хочется руками заносить.

4️⃣А А:
Коллеги!нужна помощь. Суд признал решение ОСС о выборе УК недействительным по наличию признаков ничтожности, не было кворума. Собственники не хотят менять УК. ВОПРОС: надо ли ждать вступления решения суда в силу и/или исключения МКД из лицензии для проведения ОСС о выборе УК и можно ли включить вопрос о включении периода до решения суда в период управления как фактически сложившиеся без угрозы привлечения к ответственности по КоАП как осуществление деятельности без лицензии?

5️⃣Don Modesto:
Коллеги!нужна помощь. Суд признал решение ОСС о выборе УК недействительным по наличию признаков ничтожности, не было кворума. Собственники не хотят менять УК. ВОПРОС: надо ли ждать вступления решения суда в силу и/или исключения МКД из лицензии для проведения ОСС о выборе УК и можно ли включить вопрос о включении периода до решения суда в период управления как фактически сложившиеся без угрозы привлечения к ответственности по КоАП как осуществление деятельности без лицензии?

6️⃣Юлия 250512@ Nazar:
Добрый день ! Как у кого решился вопрос с ФССП !? По приему документов !?
Нам сегодня выдали инструкцию что организации могут направлять только почтой России ! Почта в соседнем здании с приставами ! Что делать !?

#НовостиЖКХ

🔈 Подписано новое постановление Правительства РФ от 10.09.2025 №1400. С 1 марта 2026 года оно изменит правила лицензирования и контроля за деятельностью управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК.

❓ Предлагаю порассуждать, что в нём «хорошо», а что «плохо»?
Это не я, это психологи говорят, что во всём надо искать что-то хорошее.

👇 Хорошо:

👇Наконец убрали обязанность вести реестр собственников — бессмысленную норму, из-за которой три года штрафовали за то, что выполнить было невозможно Теперь здравый смысл вернулся и справедливость восстановлена.

👇Большинство сведений в реестр лицензий будут подтягиваться автоматически из госинформационных систем. Здесь хорошего то, что это снимает часть бюрократии.

👇Плановые проверки теперь только для «группы высокого риска». Остальные попадут под профилактические визиты. Теоретически, это должно разгрузить добросовестные УК. Практически - как получится :)

👇Внедряется дистанционный контроль: инспектор может подключиться по видеосвязи, использовать приложение «Инспектор» для фото и видео. Для меня вещь пока непонятная. Поэтому оптимистически отнесу её к хорошему.

✖️ Плохо:

👇Расширился перечень грубых нарушений. Теперь к ним приравняли долги не только перед РСО, но и перед региональным оператором по ТКО. Для многих компаний это будет больной темой, особенно для тех, кто не смог перейти на прямые договоры, это боль в нескольких регионах.

👇Инспекторам дали новые инструменты: инструментальные обследования и истребование документов. Это новые способы давления.

👇Жалобы на действия надзорных органов будут рассматриваться до 15 рабочих дней. Для бизнеса это длинный срок, особенно когда вопрос касается категорий риска (там обещают до 5 рабочих дней).


🔥 Итого — документ неоднозначный. С одной стороны, есть облегчение: убрали реестр, уменьшили плановые проверки. С другой — усилили ответственность и расширили полномочия инспекторов. Пока баланс вроде есть.

В сущности, это очень простой сюжет. Надо признать, что кто-то из жителей когда-то обязательно попортит общее имущество. По подростковой дури или по пьяни, роли не играет.
Здесь бы хоть разок сделать так, как на картинке…😠

❓ Может ли УК штрафовать собственников за порчу общего имущества? Короткий ответ — нет. Штраф — это мера государственного принуждения. Назначает государство (полиция, административные комиссии, суд). Для УК это всё мимо кассы.


❗ Важно понимать, а что мы можем?

1️⃣ Взыскивать деньги за реальный ущерб.
С 1 октября 2023 года в ГК РФ появилась ст. 259.4: если из-за действий/бездействия собственника возникли дополнительные расходы на содержание общего имущества, он обязан их покрыть. Это отдельное основание для взыскания сверх «классического» деликта.
Мы это уже разбирали в канале. Здесь и здесь.

2️⃣ Параллельно инициировать административку/уголовку.
По КоАП — например, ст. 7.17 (умышленное повреждение чужого имущества), 20.1 (мелкое хулиганство). По УК — ст. 167 (умышленное повреждение имущества при значительном ущербе), ст. 214 (вандализм). Да, штраф накладывает государство, но сигнал, материалы и доводы — со стороны УК.

3️⃣ Фиксировать всё по процедуре.
Акт, фото/видео, камеры, свидетели, вызов полиции для процессуальной фиксации. Это потом «работает» и в суде о деньгах, и в административном/уголовном деле.


🔥 Два примера — «как это выглядит в жизни»:

1️⃣ Собственник повредил дверь кабины лифта. На замену и простой ушли сотни тысяч. Первая инстанция немного «урезала» убытки, апелляция отменила и взыскала больше, кассация подтвердила право УК на возмещение. Тут подробно с номером дела.

2️⃣ В Подмосковье: камеры «Безопасного региона» фиксируют выброс крупногабарита в контейнерную площадку у дома; если УК не успевает убрать, прилетает штраф. УК сами по камерам находят нарушителя, берут объяснение у дворников, оформляют заявление в полицию. Подробности здесь.

Про «штрафы от соседей (или по ОСС)»
Иногда «штрафы» в маленьких домах платят не из-за законности, а из-за человеческого фактора. Когда все друг друга знают, стыд и репутация работают лучше любого постановления: «проще отдать ущерб и ещё сверху», чем жить с косыми взглядами. Но юридически это не штраф, а добровольная компенсация — важно называть вещи своими именами.

Жду вашего мнения и диалога. Вежливого диалога 🫶

На фотке мой ребенок и моя необходимость им похвастаться ☺️

Итак, четверг и #РыбныйденьЖКХ
Закидывай вопросы и лови ответы!

1️⃣Олеся:
Коллеги,добрый день. Подскажите пожалуйста .УК на ОСНО. Объект в обслуживании является бизнес-центром. Кап.ремонт на спец счёте. Нужно ли включать в налоговую базу НДС средства, полученные от собственников за кап.ремонт ( в МКД можно не включать по ст 162 подп.1 пункт 3)

2️⃣@Leto_UK УК:
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста как технически и по сроку пролонгировать конкурсный договор управления? В договоре предусмотрена пролонгация. Срок окончания 20 октября 2025 года. Достаточно просто разместить в ГИС ЖКХ? И когда именно это нужно сделать?

3️⃣Ногина Анастасия:
Добрый вечер!Подскажите пожалуйста,как теперь загружать протокол в ГИС ЖКХ?Нам житель принес протокол, сообщение он загрузил как полагается, перед собранием. А я как обычно хотела загрузить протокол и решения в ГИС,а там нет кнопки для загрузки нигде. Буду благодарна за ответы.

4️⃣Anantoliy Solomonov:
Добрый день коллеги , вопрос такой УГСЖ составили протокол на должностное лицо , но рассмотрение его еще не назначили и в этот период направили в УО письмо суть которого кратко отзываем протокол приглашаем вновь на составление, так вот на сколько это законно со стороны УГСЖН?

5️⃣Марина Мареева:
Добрый день, подскажите пожалуйста пути решения следующей проблемы. Собственники проголосовали за спец счет протокол попал в период с 25.08. по 01.09, период когда его не возможно разместить в ГИС , Соответственно система не дает внести информацию о спец счете на МКД. И дальнейшая работа со спец счетом не возможна. Каким образом в таком случае в ГИС возможно разместить информацию о спец счете?

6️⃣Lyubov Kashevarova:
Товарищи, подскажите.пжл., если в данных Росреестра по квартире не указан номер гос. регистрации права на квартиру (сами составляем реестр по открытым данным), но в квартире точно кто-то живет (на контакт жильцы не идут), как в реестре собственников указывать собственника такой квартиры?
Или квартиру не включать в реестр вообще?

PS. Реестр составляем сами (жильцы как инициаторы ОСС), у УО и ЖСК реестр получить не получается, а суды дело не быстрое.

7️⃣Александра:
Коллеги а у кого есть судебная практика по деловой репутации. Имею ввиду суды с собственниками?!

8️⃣Наталья:
Коллеги, помогите найти выход.
У нас в ЖК вирус начался: собственники массово оставляет мусор около урн. Как можно воздействовать на них в правовом поле?

9️⃣А А:
Господа и дамы. Нужна помощь. Суд признал ОСС о выборе УК Недействительным. Но собственники хотят оставить УК. ВОПРОС:можно ли решение ОСС распространить на предыдущий период и нет ли ссылок на судебную практику.

🔟Юлия:
Коллеги, поделитесь, пожалуйста, информацией, каким способом ваш водоканал начисляет одн на водоотведение на сои. Наш с августа поменял методику с норматива на показания по хвс и гвс. Сказать, что мы в шоке, это ни о чем. И может ли ресурник вот так легко менять способ расчета, как с этим бороться.

1️⃣1️⃣Юлия aZarOVa:
Всем здравствуйте! ГОиЧС требуют разместить уголки гражданской обороны в подъездах МКД, нам направили письмо, макет и форму отчетности по размещению. Финансирование данного мероприятия должно лечь на УК (собственников). Законны ли данные требования?

1️⃣2️⃣Наталия К:
Добрый день!
Уважаемые специалисты!
Нужны Ваши компетенции и опыт в вопросе корректной и быстрой настройки программы «1С Рарус». Может поделитесь контактами. Буду очень благодарна!

Я уверена, что все уже в курсе «подарка» от Минфина.

Вот полный подробный разбор:

1️⃣ в России бизнес может применять основной или упрощённый режим налогообложения, зависит от того, какой оборот.

2️⃣ если у тебя основной режим, платишь НДС 20%, включая его в цену своих услуг.
Компании на “упрощёнке” раньше жили как у Христа за пазухой вообще не платили НДС.

С 1 января 2025 года у компаний с оборотом более 60 млн в год, появилась обязанность платить НДС от 5 до 7%.

❗ С 1 января 2026 года обязанность платить НДС появляется у компаний с оборотом от 10 млн в год. То есть практически у всех.

3️⃣ в управлении домами это привело к определённому кризису экономики и отношений между УО и их клиентами. Потому что когда УО вышли на общие собрания с инициативой увеличить размер платы, в большинстве случаев, им просто отказали.

❓ Теперь главный вопрос. Прямо вопрос года.

Можно ли увеличить размер платы на сумму НДС без проведения ОСС?


✖️ Вот мнения против:

1️⃣ В Письме Минстроя России от 04.10.2024 № 58115-ДН/04 сказано - нет, только через собрания.

2️⃣ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.08.2022 N Ф10-3268/2022 по делу N А83-16225/2021.

УО в одностороннем порядке повысила плату в связи с повышением ставки НДС с 18% до 20%. Суд пришел к выводу о незаконности действий управляющей организации по увеличению на разницу НДС размера платы за содержание общего имущества МКД N 3 в одностороннем порядке, без ОСС.

3️⃣ Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 N 08АП-9758/2024 по делу N А75-5641/2024.

ООО УК "СургутСервис" увеличило размера платы (включив туда сумму НДС) за содержание общего имущества с 01.11.2023 без согласования с собственниками. Суд решил, что действия общества по одностороннему повышению размера платы на сумму НДС противоречат требованиям жилищного законодательства.


👇 Но есть и голос разума, который говорит ЗА:

Свежайшее решение апелляции - Арбитражный суд Сахалинской области по делу № А59-1015/2025.

На Сахалине управляющая компания включила в плату за содержание жилья 5% НДС после того, как с января 2025 года на «упрощёнке» появилась обязанность платить этот налог. Жильцы пожаловались, а ГЖИ потребовала убрать налог из тарифа и сделать перерасчёт, указав, что изменить размер платы можно только через общее собрание собственников.

Суд встал на защиту УК. Он отметил, что НДС — это косвенный налог, который всегда включается в цену товара или услуги. Если законодательство изменилось, компания обязана начислять налог сверх установленной платы, даже без решения жильцов.
Исходя из этого, действия УК были признаны законными.

🔈 Ну что тут скажешь. Надеюсь, практика пойдет по второму пути. Но осторожность не помешает, поэтому выводы делайте сами.

Сегодня отмечается неформальный День госжилинспекции

В этот день в 1994 году было подписано постановление Правительства РФ «О государственной жилищной инспекции в РФ» (от 26.09.1994 №1086) и создана Главная ГЖИ России, на которую замыкались создаваемые региональные жилищные инспекции.

Не забудьте поздравить своих старых добрых друзей 👆

В пятницу мы поговорили про НДС с нового года. Но это ещё не самое плохое.

Есть ещё новости, и они даже хуже.
Эти новости ударят по ЖКХ. Точнее — по всему малому бизнесу.

🔈 Планируется оптимизация льготных тарифов страховых взносов:

1️⃣ Переформатируют льготные тарифы страховых взносов для МСП: для торговли, строительства, добычи и др. — общий тариф 30% до предельной базы и 15% свыше; старые пониженные тарифы сохранят только «приоритетным» отраслям (обработка, производство, транспорт, электроника и др.). Про ЖКХ в списке «приоритетных» не вижу.

2️⃣ С 1 января 2026 года коммерческие организации будут доначислять страховые взносы за руководителей минимум с МРОТ, если оклад ниже МРОТ.

3️⃣ И ещё: МРОТ на 2026 год — 27 093 руб. (рост более чем на 20%!).

Я думаю, все понимают насколько подорожает фонд оплаты труда. Без повышения размера платы мы не вытянем. Набор факторов объективный: налоги, взносы, МРОТ.
Как убедить жителей — вот тут у меня пока нет красивого ответа.

Вопрос у меня такой. Кто уже прикидывал - на сколько вырастет размер платы? В процентном соотношении.

Кто-то недавно спрашивал, что слышно с электронными паспортами домов в ГИС.

Отвечаю.

Минстрой России вынес на обсуждение проект постановления «О государственном учете жилищного фонда в РФ».

По ссылке можно почитать подробнее, а я сразу отмечу главное:

1️⃣ У каждого МКД — появится цифровой паспорт.

2️⃣ И все паспорта будут храниться в ГИС ЖКХ.

3️⃣ Определён порядок: кто, что и в какие сроки обязан передавать для их формирования. В список поставщиков информации добавляют застройщиков, собственников помещений, лиц, уполномоченных в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в МКД, и лиц, осуществляющих непосредственное управление МКД.

4️⃣ Данные будут проходить валидацию и верификацию, то есть проверку на корректность и достоверность.

5️⃣Общие требования к техинвентаризации и хранению архивной документации закрепят на федеральном уровне, детализацию оставят регионам.

Новые правила планируют ввести с 1 марта 2026 года.
Публичное обсуждение продлится до 14 октября 2025.

Моя любимая рубрика #ДелимсяОпытом

Эту практику прислал подписчик Rafael Mirzoev, за что ему огромное спасибо❤️.
Классное и полезное решение, и я с удовольствием расскажу о нём подробно. Само решение во вложении.

Итак, история началась с того, что было полнолуние собственники на общем собрании решили выбрать подрядчика для проведения текущего ремонта подъездов. Сами. Не учитывая мнения УК.
А до кучи - возложили на управляющую организацию обязанность заключить с выбранным подрядчиком договор. Управляющая организация с этим не согласилась и пошла в суд.

👨‍⚖️ Что просила УК:
🔵признать ничтожными решения общего собрания по вопросам №4 и №7 (выбор подрядчика и наделение УК полномочиями заключить договор).
🔵взыскать судебные расходы.

🔨 Какие доводы УК приводила:
🔵текущий ремонт входит в обязанности управляющей организации по договору управления;
🔵выбор подрядчиков – это её хозяйственная компетенция, а не компетенция общего собрания (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4 постановления Правительства №416);
🔵навязанное решение ущемляет её право на свободу экономической деятельности;
🔵к тому же выбранное собрание лицо (ИП Чалых С.В.) вообще не являлось действующим предпринимателем по данным ЕГРЮЛ.

Ответчики (инициаторы собрания) в суд не явились, но иск признали. Суд проверил доводы и согласился с управляющей организацией.

⚖️ Что сказал суд:
🔴собственники, да вы уже совсем охренели!
🔴проведение текущего ремонта действительно решается общим собранием (ст. 161.1 ЖК РФ), но именно управляющая организация обязана выбирать подрядчика и организовывать работы;
🔴собственники передали ей эти полномочия, когда выбрали способ управления «через УК» и заключили договор управления;
🔴общее собрание не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность УО и назначать подрядчиков;
🔴принятое решение выходит за пределы компетенции общего собрания и потому ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ).

Вот цитата из решения, которая мне очень понравилась:
«Принятие таких решений как выбор подрядной организации на выполнение текущего ремонта общего имущества дома … является вмешательством в хозяйственную деятельность управляющей организации, нарушает её права и создаёт препятствия в выполнении обязанностей по договору управления».

Итогом стала победа УК 🥳:
🔴решения собрания по вопросам №4 и №7 признаны недействительными;
🔴с собственников взыскана часть госпошлины, уплаченной УК;
🔴основная пошлина (70%) возвращена из бюджета.

Для меня это очень показательный пример: суды подтверждают, что собственники могут утверждать перечень и необходимость ремонта, но выбор подрядчика – зона ответственности управляющей компании.

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывай вопросы и лови ответы!

1️⃣Елена Шмакова:
Здравствуйте!
Выручите, пожалуйста!
Если очная часть ОСС расходится с тем, что написано в бюллетенях - какой закон это нарушает и возможно ли признать такое собрание недействительным ( прошло до 01.09.25)

Суть такая:
Три дома Админ размежевала одним укрупненным участком лет 10 назад.
Там есть нюансы, и все решили разделить участки, под каждое мкд свой.
Представители мкд и ук встречались, пришли к договоренностям.
А потом один из инициативных в ук принес заявление, что размежевать его дом надо по старому плану БТИ🙈
Я то этой подлости не знала, всем на очной части рассказывала о справедливом делении поровну, так, как мы между собой заранее договорились. С участием ук, кстати.
И только сейчас, в преддверии встречи с кадастровым инженером узнала об этой гадости.
А люди с того мкд, где прыткий собственник, проголосовали за раздел единогласно, они и не вчитывались, им же я все на очной разъяснила🤦 И не ведуют о предстоящей войне.
Итог: одному дому может отойти огромный кусок. У моего дома остается 1.3 мера от фундамента. Тропочка.
Может кто то доброе посоветует?🙏

2️⃣Ксения:
Коллеги, доброе утро!
Впервые провели ОСС путём заочного голосования с использованием системы, кворум не набрался.
Какие дальнейшие действия УК? Что нужно размещать на стендах в подъездах для уведомления собственников о результатах голосования?
При обычном голосовании в таком случае составляли короткий протокол об отсутствии кворума, но тут ведь по сути система его должна формировать самостоятельно. Не нашла в ГИС ЖКХ ничего, что можно было бы выгрузить в качестве итогов голосования.

3️⃣Екатерина:
Доброе утро, коллеги
Может уже обсуждали…я пропустила 🥺
По вопросу запрета с 1 сентября массовых и/или автоматических обзвонов…
Кто как выходит из данной ситуации? (Мы РСО, использовали массовые обзвоны/рассылки для уведомления о задолженности, об истечении сроков поверки и тд)

4️⃣Оксана Кулачко:
Добрый день, подскажите пожалуйста, планирование (тарифы) у кого внесены в 1С ? Или в отдельном специальном приложении , чтобы в дальнейшем автоматически использовать при составлении годовых отчётов и выгружать в ГИС ЖКХ? Посоветуйте что-нибудь, SOS😉

5️⃣Татьяна:
Добрый день, с 2017 года регистрационный учет граждан РФ ведет МВД как госуслугу. У  УК нет достоверной информации и доступа к базе МВД о фактически зарегистрированных. Домовые (поквартирные книги), поквартирные карточки и карточки регистрации отменены. Но жители, организации, учреждения, в том числе и миграционная служба настаивают на том, чтобы УК выдавала справки с места жительства. Доходит даже до того, что миграционка через месенджеры делает запросы. У кого какой опыт? Как прекратить это? Может у кого есть официальный ответ либо кто-то встречал разъяснения органов, что УК не обязана выдавать такие справки?

6️⃣Ф.С.С.:
Уважаемые коллеги! Подскажите, как вы убеждаете своих жителей, которые не хотят или не делают поверку тепловых счетчиков?

7️⃣Юлия Юлия:
Добрый вечер. Кто может поделиться образцом согласия на обработку персональных данных  от собственника квартиры для ук.

8️⃣Александра:
Коллеги, вопрос по клинингу ‼️ есть ли профессиональные пылесосы и прочая техника для мытья домов

9️⃣Vlad:
Добрый день уважаемые участники рынка. На регулирование отопительной системы дают 2 недели, прошу скинуть ссылку на НПА, где прописана эта норма. У нас стоянки всегда в последнюю очередь подключают, везде электрические обогреватели. В этот раз обогреватели не спасают, ночью температура опускается ниже 17 градусов.

Вот здесь открывается 👌

#МинуткаЮмораЖКХ

🪦 В городе Московский напротив жилого дома участок превратился в «кладбище»

Но всё не так страшно, просто управляющая компания делает ремонт декоративных плит и вытащила их из земли. 😄

✅ PRO Москву