Как сдать квартиру с первого показа?
Квартира в Level Нагатинская с авторским ремонтом (34 м²) не сдавалась несколько месяцев.
Казалось бы - как такое может быть? Ответ прост - вид из окна на заброшенное здание, невысокий этаж и завышенная цена. И ведь каждый день простоя квартиры был убытком для собственника.
Что сделал Smarent, чтобы квартира сдалась?
✅ Снизили цену до 99 тысяч рублей: попали в фильтры и сделали цену привлекательнее психологически
✅ Сделали мелкий ремонт
✅ Организовали клининг
Результат не заставил себя долго ждать: на следующий же день был первый просмотр, который увенчался успехом - квартиру сразу же сняли.
Благодаря правильной оценке квартиры все остались в плюсе — собственник, потому что квартира была сдана и больше не простаивала, и арендатор - ведь он нашел комфортную квартиру по хорошей цене 🙌
Квартира в Level Нагатинская с авторским ремонтом (34 м²) не сдавалась несколько месяцев.
Казалось бы - как такое может быть? Ответ прост - вид из окна на заброшенное здание, невысокий этаж и завышенная цена. И ведь каждый день простоя квартиры был убытком для собственника.
Что сделал Smarent, чтобы квартира сдалась?
✅ Снизили цену до 99 тысяч рублей: попали в фильтры и сделали цену привлекательнее психологически
✅ Сделали мелкий ремонт
✅ Организовали клининг
Результат не заставил себя долго ждать: на следующий же день был первый просмотр, который увенчался успехом - квартиру сразу же сняли.
Благодаря правильной оценке квартиры все остались в плюсе — собственник, потому что квартира была сдана и больше не простаивала, и арендатор - ведь он нашел комфортную квартиру по хорошей цене 🙌
Сегодня подборка лотов в продаже от Смарент. Я выбрал самые интересные и ликвидные: в новых ЖК с хорошей репутацией и в правильной локации.
🔹Квартиры с ключами и в стройке
🔹Есть лоты с отделкой и мебелью, есть варианты в бетоне
🔹От студий до 4-комнатных
🔹Плюс детальный комментарий по каждому лоту от наших экспертов
👉Все квартиры реальные, продавцы - тоже, а за их спиной - мы: никаких пустых звонков или «эту квартиру только что купили». Смотрите, выбирайте и покупайте!
Полный список вы найдёте на Boosty - доступ открыт ДЛЯ ВСЕХ. И, кстати, в четверг на закрытом стриме как раз поговорим про вторичку.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В большом выпуске "Не покупай новостройки. Ожидание VS Реальность" мы смело и довольно жёстко ругали ЖК Shagal от Эталона
И на самом деле есть за что их поругать, особенно за косяки в первой очереди ЖК. Но сегодня я посмотрел фотографии 2-й очереди, которую застройщик обещает достроить до конца года, и был приятно удивлён. Особенно невысокие клубные дома смотрятся достойно🔥
Конечно, дольщики получат ключи только в 2026 году, так как застройщик нарушает сроки, и сейчас действует мораторий, из-за которого нет неустойки. И, к сожалению, про реальные косяки 2-й очереди мы узнаем только в следующем году.
Но давайте пока проголосуем в формате Норм / Стрём 😂
👉Как вам 2-я очередь ЖК Шагал?
👍 Норм
🍌 Стрём
И на самом деле есть за что их поругать, особенно за косяки в первой очереди ЖК. Но сегодня я посмотрел фотографии 2-й очереди, которую застройщик обещает достроить до конца года, и был приятно удивлён. Особенно невысокие клубные дома смотрятся достойно
Конечно, дольщики получат ключи только в 2026 году, так как застройщик нарушает сроки, и сейчас действует мораторий, из-за которого нет неустойки. И, к сожалению, про реальные косяки 2-й очереди мы узнаем только в следующем году.
Но давайте пока проголосуем в формате Норм / Стрём 😂
👉Как вам 2-я очередь ЖК Шагал?
👍 Норм
🍌 Стрём
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Как интересно работает мышление "инвестора в недвижимость"...
🔸Купить квартиру в льготную ипотеку под ставку 5–7%, даже при условии оброка от банка в 10% от суммы кредита (а это около 1–1,5М рублей) с ПВ 30% (около 5М рублей) — легко!
То есть квартира, вместо 15М рублей за наличные, продаётся за 16,5М рублей: 5М — ПВ, 12М — ипотека. Переплата за 2 года (ипотека: 60 тыс процентов банку × 24 мес + оброк банку 1,5М) — около 3М рублей. В итоге через 2 года квартира обходится в 18М рублей — "Дайте сразу две!"
А если обновят семейную ипотеку и сделают её доступной при наличии детей до 14 лет — рынок улетит, и таких "инвесторов" станет ещё больше.
🔸А вот купить ту же квартиру в рассрочку за те же 16,5М рублей (вместо 15М) с ПВ 20–30% (около 5М) — это уже "кабала" и "невыгодно". Застройщики делают наценку, и в итоге "я лучше подожду".
Хотя проектов с платежом около 80 тыс. в месяц (240 тыс. в квартал) много. А эта сумма — на уровне ипотечного платежа при семейной ипотеке в 12М рублей под ставку 6% (72 тыс. в месяц). Но спрос на такие лоты — намного ниже.
👉Квартира в рассрочку через 2 года обходится в те же 16,5М рублей, в отличие от 18М по семейной ипотеке с оброком. Окей, если удалось взять семейную ипотеку без оброка — то тоже выходит около 16,5М:
Квартира за 15М рублей через 2 года в семейную ипотеку обходится в 15М + 1,2М (проценты) = 16,2 млн рублей, без учёта стоимости страховки. А в рассрочку — с наценкой в 10% — 16,5М рублей.
Я понимаю, почему так. Когда заканчивается строительство, можно продолжить платить ипотеку по 72 тыс. в месяц, сдавать квартиру за 100+ тыс. и перекрывать платёж. В рассрочке так не получится — нужно будет закрыть остаток в 10М рублей. Хотя для рынка недвижимости это не такая уж большая сумма, если, конечно, вы называете себя инвестором.
Ок, для инвестиций под аренду в этом есть смысл. А если вы — "спекулянт", то что мешает? Многие инвесторы-спекулянты сейчас не совершают покупки, потому что нет выгодной ипотеки. Парадокс, но факт. Скорее всего, люди просто не умеют считать: в своих финмоделях не учитывают оплаченные ранее проценты по ипотеке, а потом любят рассказывать, как они купили квартиру за 15М с ПВ 5М и продали за 20М — и якобы заработали 100% или 50% годовых. Только умалчивают, что за два года отдали банку половину этой прибыли в виде процентов и комиссий.
Ох, инвесторы. Ну, играйтесь 🤹♂️
🔸Купить квартиру в льготную ипотеку под ставку 5–7%, даже при условии оброка от банка в 10% от суммы кредита (а это около 1–1,5М рублей) с ПВ 30% (около 5М рублей) — легко!
То есть квартира, вместо 15М рублей за наличные, продаётся за 16,5М рублей: 5М — ПВ, 12М — ипотека. Переплата за 2 года (ипотека: 60 тыс процентов банку × 24 мес + оброк банку 1,5М) — около 3М рублей. В итоге через 2 года квартира обходится в 18М рублей — "Дайте сразу две!"
А если обновят семейную ипотеку и сделают её доступной при наличии детей до 14 лет — рынок улетит, и таких "инвесторов" станет ещё больше.
🔸А вот купить ту же квартиру в рассрочку за те же 16,5М рублей (вместо 15М) с ПВ 20–30% (около 5М) — это уже "кабала" и "невыгодно". Застройщики делают наценку, и в итоге "я лучше подожду".
Хотя проектов с платежом около 80 тыс. в месяц (240 тыс. в квартал) много. А эта сумма — на уровне ипотечного платежа при семейной ипотеке в 12М рублей под ставку 6% (72 тыс. в месяц). Но спрос на такие лоты — намного ниже.
👉Квартира в рассрочку через 2 года обходится в те же 16,5М рублей, в отличие от 18М по семейной ипотеке с оброком. Окей, если удалось взять семейную ипотеку без оброка — то тоже выходит около 16,5М:
Квартира за 15М рублей через 2 года в семейную ипотеку обходится в 15М + 1,2М (проценты) = 16,2 млн рублей, без учёта стоимости страховки. А в рассрочку — с наценкой в 10% — 16,5М рублей.
Я понимаю, почему так. Когда заканчивается строительство, можно продолжить платить ипотеку по 72 тыс. в месяц, сдавать квартиру за 100+ тыс. и перекрывать платёж. В рассрочке так не получится — нужно будет закрыть остаток в 10М рублей. Хотя для рынка недвижимости это не такая уж большая сумма, если, конечно, вы называете себя инвестором.
Ок, для инвестиций под аренду в этом есть смысл. А если вы — "спекулянт", то что мешает? Многие инвесторы-спекулянты сейчас не совершают покупки, потому что нет выгодной ипотеки. Парадокс, но факт. Скорее всего, люди просто не умеют считать: в своих финмоделях не учитывают оплаченные ранее проценты по ипотеке, а потом любят рассказывать, как они купили квартиру за 15М с ПВ 5М и продали за 20М — и якобы заработали 100% или 50% годовых. Только умалчивают, что за два года отдали банку половину этой прибыли в виде процентов и комиссий.
Ох, инвесторы. Ну, играйтесь 🤹♂️
⠀
Нам нужен человек:
✅ С отличным визуальным вкусом, который умеет превращать пустое пространство в стильное, уютное и функциональное жильё. Основной акцент — меблировка и декор.
✅ С пониманием эргономики: как грамотно организовать пространство, чтобы в нём было удобно, логично и красиво.
⠀
Что предстоит делать:
🔸 Подбирать мебель, освещение, текстиль и декор
🔸 Грамотно расставлять предметы с учётом логики движения и зонирования
🔸 Составлять сметы и списки покупок (по реальным магазинам — онлайн или офлайн)
🔸 Работать в рамках бюджета, заданного стиля и функциональных требований
🔸 Делать визуализации — можно без 3D, подойдут 2D-коллажи, схемы, мудборды
⠀
Работа удалённая, проектная. Если это про вас — пишите в личку @dariagorlanova
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Pro недвижимость. Smarent
Президент утвердил перечень поручений по итогам заседания Госсовета «О развитии инфраструктуры для жизни» (15 апреля 2025 г.) Перечень достаточно обширный, но я выделю два особенно важных пункта для участников рынка недвижимости: 1⃣ Новая льготная ипотека…
Новые программы льготной ипотеки для семей и участников СВО?
В России продолжается разработка новых форм поддержки для семей с детьми и участников специальной военной операции. Президент поручил собрать все предложения до 15 июня.
Один из самых обсуждаемых вариантов представил гость нашего подкаста депутат ЛДПР Владимир Кошелев. Он выступил с предложением ввести единую льготную ставку 2% для участников СВО. В чем суть инициативы:
📌 Ставка 2% на весь срок
📌 Покупка жилья в любом регионе России, но по месту регистрации заемщика
📌 Программу можно будет совмещать с другими льготами
📌 Лимит: до 12М рублей в Москве, МО, СПб и Ленобласти, до 6М рублей — в остальных регионах
Да, это пока лишь предложение, и нет гарантии, что оно будет реализовано именно в таком виде. Но сам факт обсуждения подобных мер — сигнал, что президент и правительство продолжают искать способы поддержать как участников СВО и семьи с детьми, так и строительный рынок.
👉 В любом случае, такая поддержка в первую очередь забустит сегмент комфорт-класса (проекты Самолета и ПИК), а также региональные новостройки. А значит— падение цен снова откладывается 🤷🏻♂️
В России продолжается разработка новых форм поддержки для семей с детьми и участников специальной военной операции. Президент поручил собрать все предложения до 15 июня.
Один из самых обсуждаемых вариантов представил гость нашего подкаста депутат ЛДПР Владимир Кошелев. Он выступил с предложением ввести единую льготную ставку 2% для участников СВО. В чем суть инициативы:
📌 Ставка 2% на весь срок
📌 Покупка жилья в любом регионе России, но по месту регистрации заемщика
📌 Программу можно будет совмещать с другими льготами
📌 Лимит: до 12М рублей в Москве, МО, СПб и Ленобласти, до 6М рублей — в остальных регионах
Да, это пока лишь предложение, и нет гарантии, что оно будет реализовано именно в таком виде. Но сам факт обсуждения подобных мер — сигнал, что президент и правительство продолжают искать способы поддержать как участников СВО и семьи с детьми, так и строительный рынок.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔐 Закрытый стрим: Вторичка — правда, цифры и инсайты
Сегодня на стриме для подписчиков на Boosty от 2-го уровня разберём, как чувствует себя вторичка сейчас, перед началом летнего затишья.
🔹 Покупатели стали осторожнее, но и продавцы не торопятся сбрасывать цены
🔹 Что будет с ценами летом?
🔹 Стоит ли сейчас продавать, если вы в ожидании новостройки?
🔹 Как ставки и льготные программы влияют на вторичный рынок?
⏰ Подключайтесь, как всегда, в 21:00 — будет по делу, с цифрами и реальными кейсами.
Сегодня на стриме для подписчиков на Boosty от 2-го уровня разберём, как чувствует себя вторичка сейчас, перед началом летнего затишья.
🔹 Покупатели стали осторожнее, но и продавцы не торопятся сбрасывать цены
🔹 Что будет с ценами летом?
🔹 Стоит ли сейчас продавать, если вы в ожидании новостройки?
🔹 Как ставки и льготные программы влияют на вторичный рынок?
⏰ Подключайтесь, как всегда, в 21:00 — будет по делу, с цифрами и реальными кейсами.
Продолжит ли аренда дешеветь?
Сейчас часто задают вопрос: «А что будет с рынком аренды? Будут ли арендные ставки падать, как это продолжается весь 2025 год?»
Сразу отвечу: я считаю, что арендная ставка квартир в Москве должна быть выше — она недооценена.
🔸Средняя ставка (хотя само понятие средней ставки уже не совсем корректно, так как многое зависит от локации, ремонта, вида, планировки, качества дома и сезонности) на квартиру-студию должна быть около 1000 долларов. Это близко к средней арендной ставке на однокомнатную квартиру по данным отчета Smarent. Студии же сейчас сдаются за 50–60 тыс. рублей. То есть аренда студии должна быть дороже примерно на 50%.
🔸То же самое можно сказать и про однушки и евродвушки — аренда хорошей однокомнатной квартиры должна быть на уровне 150–200 тыс. рублей. Кстати, у нас в ЖК «Династия» есть евро-двушка в управлении за 200 000 рублей в месяц. Про этот кейс рассказывали в статье.
🔸А вот большие квартиры — формата евро-3 и евро-4 в бизнес-классе — могут вырасти до 250–350 тыс. рублей. И если вы думаете: «Что за бред он несёт?», то просто попробуйте найти на Авито или Циане хорошую квартиру для семьи в ЖК бизнес-класса с ремонтом и без шумных соседей. Я говорю про ремонт именно в ЖК, потому что первые 2–3 года после сдачи дома сложно жить в новостройке: если вы хотите жить, а не выживать, то будете искать дом, сданный в 2022–2023 годах.
🚫 СТОП! Сейчас ведь на рынке много квартир в старом фонде по 50–60 тыс., и даже за 70–75 тыс. рублей можно легко найти «двушку» в хорошем районе ЮЗАО! Всё верно. Именно поэтому такие квартиры сейчас наименее ликвидны для аренды, и умные собственники стараются такие лоты продать.
👉Мы в Smarent видим, что «двушка» в старом фонде с посредственным ремонтом продаётся за 2–3 месяца. При этом за вырученную сумму можно купить квартиру в новом доме, оформить рассрочку, немного прокрутить деньги на депозите — и за счёт этого увеличить арендный поток в 2–3 раза. Плюс, квартира в новом доме будет более ликвидна и, скорее всего, будет стоить дороже (если, конечно, выбрать её правильно).
‼️ Итог для всех будет один: тот, кто пользуется моментом сейчас, делает реинвестиции и улучшает свои квартиры — заработает и дополнительно получит бонус от роста рынка аренды в Москве 🚀 А тот, кто сидит и ничего не делает — так и будет сдавать свою квартиру за копейки (1–2% годовых) и, скорее всего, ещё потеряет в стоимости недвижимости 📉
Согласны?👍
Сейчас часто задают вопрос: «А что будет с рынком аренды? Будут ли арендные ставки падать, как это продолжается весь 2025 год?»
Сразу отвечу: я считаю, что арендная ставка квартир в Москве должна быть выше — она недооценена.
🔸Средняя ставка (хотя само понятие средней ставки уже не совсем корректно, так как многое зависит от локации, ремонта, вида, планировки, качества дома и сезонности) на квартиру-студию должна быть около 1000 долларов. Это близко к средней арендной ставке на однокомнатную квартиру по данным отчета Smarent. Студии же сейчас сдаются за 50–60 тыс. рублей. То есть аренда студии должна быть дороже примерно на 50%.
🔸То же самое можно сказать и про однушки и евродвушки — аренда хорошей однокомнатной квартиры должна быть на уровне 150–200 тыс. рублей. Кстати, у нас в ЖК «Династия» есть евро-двушка в управлении за 200 000 рублей в месяц. Про этот кейс рассказывали в статье.
🔸А вот большие квартиры — формата евро-3 и евро-4 в бизнес-классе — могут вырасти до 250–350 тыс. рублей. И если вы думаете: «Что за бред он несёт?», то просто попробуйте найти на Авито или Циане хорошую квартиру для семьи в ЖК бизнес-класса с ремонтом и без шумных соседей. Я говорю про ремонт именно в ЖК, потому что первые 2–3 года после сдачи дома сложно жить в новостройке: если вы хотите жить, а не выживать, то будете искать дом, сданный в 2022–2023 годах.
👉Мы в Smarent видим, что «двушка» в старом фонде с посредственным ремонтом продаётся за 2–3 месяца. При этом за вырученную сумму можно купить квартиру в новом доме, оформить рассрочку, немного прокрутить деньги на депозите — и за счёт этого увеличить арендный поток в 2–3 раза. Плюс, квартира в новом доме будет более ликвидна и, скорее всего, будет стоить дороже (если, конечно, выбрать её правильно).
Согласны?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
А кто занимается внутрипольными конвекторами ?
Ищу себе в квартиру хорошие конвекторы. Нужна профессональная консультация и расчет.
Если есть такие, напишите мне на почту [email protected]
Ищу себе в квартиру хорошие конвекторы. Нужна профессональная консультация и расчет.
Если есть такие, напишите мне на почту [email protected]
Осторожно, новая схема мошенников 🚨
Появилась волна "обратного потребительского экстремизма". Мошенники охотятся за владельцами новостроек — знают, что у них, скорее всего, есть деньги и обиды на застройщика/УК. А значит, они готовы посудиться за обещание крупной компенсации.
Мошенники представляются юристами, "партнёрами" застройщиков, экспертами и т.д. Обещают выбить компенсации, просят документы и доверенности. Мол, всё легко, "мы всё знаем, законы обойти можно", компенсацию получим, даже если прошли все сроки давности. Главное - дайте доверенностьи желательно пароль от Госуслуг !
Наш брокер Кирилл описал кейс из ЖК Южная Битца — его знакомые чуть не попались. История реально поучительная. Обязательно почитайте, чем это может кончиться👇
👉 Мораль простая: не верьте в волшебников. Бесплатный сыр — сами знаете где 🙌
Появилась волна "обратного потребительского экстремизма". Мошенники охотятся за владельцами новостроек — знают, что у них, скорее всего, есть деньги и обиды на застройщика/УК. А значит, они готовы посудиться за обещание крупной компенсации.
Мошенники представляются юристами, "партнёрами" застройщиков, экспертами и т.д. Обещают выбить компенсации, просят документы и доверенности. Мол, всё легко, "мы всё знаем, законы обойти можно", компенсацию получим, даже если прошли все сроки давности. Главное - дайте доверенность
Наш брокер Кирилл описал кейс из ЖК Южная Битца — его знакомые чуть не попались. История реально поучительная. Обязательно почитайте, чем это может кончиться
👉 Мораль простая: не верьте в волшебников. Бесплатный сыр — сами знаете где 🙌
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Быковский о недвижимости (Kirill Bykovskii)
В жилом комплексе Южная Битца к моему другу и его жене пришел человек и представился юристом из крупной компании, которая сотрудничает с ДСК (застройщик). Мужик заверил, что поможет остудить деньги за плохой ремонт.
Приведу несколько моментов, которые жестко его выдают:
•Такие компании не ходят по домам.
•Сейчас действует мораторий, и максимальная выплата- не более 3 % от суммы квартиры. (Пообещал, что отсудит больше этой суммы)
•Ребята купили ее давно, и срок взыскания денег с застройщика истек
•Они делали ремонт сами, и тут не может быть компенсаций!
•Показал доверенность без единой подписи.
•Просил предоставить все документы, а также обеспечить доступ в квартиру.
Подозреваю, что он хотел заложить или даже продать квартиру. К сожалению, сейчас мошенники могут продать квартиру довольно быстро, взломав ваши госуслуги. На фото пункты договора, который просили подписать.
Советы как себя обезопасить в комментариях 👇
Приведу несколько моментов, которые жестко его выдают:
•Такие компании не ходят по домам.
•Сейчас действует мораторий, и максимальная выплата- не более 3 % от суммы квартиры. (Пообещал, что отсудит больше этой суммы)
•Ребята купили ее давно, и срок взыскания денег с застройщика истек
•Они делали ремонт сами, и тут не может быть компенсаций!
•Показал доверенность без единой подписи.
•Просил предоставить все документы, а также обеспечить доступ в квартиру.
Подозреваю, что он хотел заложить или даже продать квартиру. К сожалению, сейчас мошенники могут продать квартиру довольно быстро, взломав ваши госуслуги. На фото пункты договора, который просили подписать.
Советы как себя обезопасить в комментариях 👇