Вам не хватает настойчивости и терпения.

У меня есть одна хрестоматийная история. Когда-то, в мою бытность руководителем отдела продаж был такой кейс. Мы обслуживали семейную пару, продавали им квартиру недалеко от нашего офиса. Квартира была однозначно высоко оценена на старте. Мы сразу об этом сказали, но вместе решили начать с высокой цены.

Далее агент регулярно отправлял собственникам квартиры (клиентам) отчеты о проделанной работе и анализ конкурентной среды. Было очевидно, что необходимо тестировать другие ценовые коридоры. Рядом продавалось много похожих объектов по цене ниже. Я эту работу контролировал, и даже помогал поначалу писать отчеты и рекомендации.

Так продолжалось 2 или 3 месяца. Квартира так и не продавалась. Продавцы стояли на своем.

Вдруг через некоторое время ко мне в офис приходит эта семейная пара и говорит: «Добрый день! Мы хотим расторгнуть с вами договор».
Я удивился – почему? Они сказали: «Ваш агент с нами не работает».

- Как это не работает? Я удивился. Ведь я лично с ним анализировал объект, составлял письма и так далее. Клиенты сказали: «Да, Александр, все верно. Первые месяцы агент регулярно с нами созванивался, присылал отчеты и анализ ситуации. В том числе, убеждал нас поменять стратегию.

Но мы тогда были не готовы. Сейчас явно интерес агента к нашему объекту угас, и он нам перестал звонить. А мы созрели и теперь уходим в другую компанию. Будем продавать с этой компанией по той цене, которую вы нам изначально говорили. Извините».

Я это и сегодня часто наблюдаю, когда выборочно провожу аудит работы с базой объектов. Часто слышу: «Я это уже предлагал, не хотят».
Это частое заблуждение продавцов. Продажи недвижимости – это продажи на длинные дистанции. Картина мира клиента меняется медленно, и необходим должный уровень терпения.
В недвижимости в принципе нет слова «нет». Есть «пока нет».

Как часто мы слышим:
- Они не хотят заключать договор
- Они не хотят корректировать цену
- Они не готовы…

Пока не готовы. Когда они будут готовы, они выберут того, кто будет рядом. Того кто все это время терпеливо ждал и продолжал давать пользу, советы, и точно знал, что сделка в недвижимости – сложная транзакция. И без профессионала здесь сложно...

Доходность коммерческой недвижимости почти в два раза выше, чем квартиры. (Мы на РБК тоже эту тему обсуждали). Однако далеко не все осмеливаются входить в этот рынок.

Почему?

🔸Коммерческую недвижимость обычно покупают только после того, как закрыт жилищный вопрос, и реально есть свободные деньги
🔸Доходность коммерческой недвижимости выше. Однако, риски простоя помещения или ошибочных ожиданий от ее аренды существенно выше, чем у квартиры.
🔸Придется чуть больше вникать в налоги, платежи и взаиморасчеты с арендатором
🔸Больше головных болей с обслуживанием помещения. Снег, мусор, дворники, или протечка крыши – все твои личные проблемы. Управляющая компания ничем тебе не обязана

Но

Если выбрать ликвидное помещение, с надежным арендатором. Я рекомендую помещения формата стрит-ритейл. Ну например, федеральную сеть аптек или большого ритейлера, то договор на 7-10 лет тебе обеспечен, да и продляются они хорошо, если действительно помещение с хорошим характеристиками в части трафика и/или плотности района.

Сегодня средняя доходность такой недвижимости 10% годовых. Плюс каждый год индексация 5%. То есть вы можете поднимать ставку на 5% каждый год.
Сейчас значительная часть инвесторов сидит в депозитах, и только потом после снижения ставки планирует перейти в коммерческую. Но, когда это случится – подобрать удачный вариант будет сложнее. Спрос явно повысится.

Поэтому моя рекомендация для тех, кто рассматривает этот инструмент как пассивную доходность заранее позаботиться о выборе. Найти ту точку принятия решения, когда еще депозиты еще не совсем упали, но уже пора задуматься о перекладывании средств.

Ловите наш 👆отчет по обзору цен и количеству квартир в Москве

Весь год рынок Москвы живет с недостатком количества квартир в продаже. Именно этот факт удерживает цены от сваливания вниз.

В сентябре фиксируем прирост витринной цены на 1,5% в разных районах. Количество покупателей выросло, а продавцы объектов не торопятся выходить на рынок. Ждут

📊 Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября

Ожидание бизнес-сезона и косметическое понижение ключевой ставки принесли рынку оживление в сентябре.

Спрос

🔸Количество авансов от покупателей выросло на 11%.

Предложение

🔸Количество объектов в продаже остается на прежнем уровне. Весь год рынок живет с недостатком объектов в продаже. Собственники квартир не торопятся выставлять их в продажу. Многие ушли в аренду, ставки по которой растут.

Цена

🔸Именно поэтому витринная цена в сентябре прибавила 1,5% к августу. Когда спрос прибавляет, а количество объектов не растет - это ожидаемо.

При этом нельзя сказать, что мы видим на рынке какой-то существенный разворот. Скорее ситуативная реакция на оживление покупательского спроса.

Ипотека

🔸Количество сделок по ипотеке на вторичке за месяц выросло на 10%. Это коррелирует с ростом обращений, и, скорее всего, по количеству сделок за сентябрь в данных Росреестра мы увидим похожую тенденцию

Выводы: Плавное понижение ставок по ипотеке вместе с сезонной активностью добавило на рынок покупателей. Однако, учитывая тот факт, что нынешние проценты по ипотечным кредитам по-прежнему очень высоки, и понижение на 1% не является значимым - отмечаю три причины повышения активности покупателей:

1. Накопившийся отложенный спрос с летних месяцев.

2. Радужные ожидания понижающейся ставки. Но вот ускорение роста инфляции эти ожидания может подрезать.

3. Ну и сезонный мотив. Все, кто ходил по квартирам весь год, в четвертом квартале выходят на финальные решения. Поэтому, если вам надо продать – соберитесь и ускоряйтесь, чтобы успеть в этом году.

Что будет с семейной ипотекой? Кто может знать ответ? Отвечает Никита Стасишин, зам министра по строительству. Ловите

Это вчера на Жилищном конгрессе, в рамках пленарного заседания.

Компании МИЭЛЬ 35 лет! Поздравляю всех причастных! ❤️🤝💪

Обсуждали с коллегами по цеху актуальную ситуацию на рынке. Получилось несколько блоков. Ловите про цены.
Почему цена на вторичную недвижимость не упала, в том время как спрос значительно сократился.

Наш 👆обзор рынка Москвы за сентябрь по данным Росреестра

Этой осенью цифры по количеству сделок на вторичном рынке будут в зеленой зоне. В том числе, из-за эффекта низкой базы. Прошлая осень уже проходила под сильным давлением высокой ключевой ставки.

В этом году многие называют явления на рынке недвижимости кризисными. Посмотрите на даные за много лет. Количество сделок - ну да, ниже среднего. Но не фатально. Просто привыкли к жирным годам после пандемии.