Ищу видеографа или как он там называется. Задача - снять фильм «один день из жизни агента»…Хочу сделать несколько таких фильмов для наших звездных агентов.
Хочется, чтобы получилось полезно, живо, креативно. И чтобы, потом на рилсы можно было нарезать... У кого есть такие компетенции, напишите мне в личку.

«Кто прекращает учиться, неважно в 20 или 80 лет, - уже постарел. Кто продолжает учиться, - остается молодым. Главное – не давать разуму стареть». Генри Форд

Так, ну что? Сегодня состоялось торжественное вручение дипломов. Рассказал на сцене история моего прихода в ВШЭ.

Спасибо моей семье, что терпели эти два года мою учебу по вечерам и выходным.

В видео упоминается facebook (запрещённая в РФ соцсеть компании Meta).

Таймкоды для эфира «Телефонные мошенничества и их влияние на сделки с недвижимостью».

---

### 🔹 ВСТУПЛЕНИЕ

0:00:00 – Приветствие, тема эфира: как телефонные мошенничества перерастают в мошенничества с недвижимостью
0:01:30 – Кратко о постановлении Конституционного суда и его значении

---

### 🔹 СТАТИСТИКА МОШЕННИЧЕСТВ

0:03:00 – Рост числа телефонных мошенничеств в 2024 году
0:04:15 – Средний ущерб и возраст жертв
0:06:30 – Крупные резонансные дела: чиновники, артисты

---

### 🔹 СХЕМЫ ПЕРЕРАСТАНИЯ В МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

0:08:45 – История с пенсионеркой, продавшей 3 квартиры
0:10:50 – Судебные процессы по сделкам с жертвами
0:12:30 – Дело из Нижнего Новгорода: активность колл-центров

---

### 🔹 ПСИХОЛОГИЯ ЖЕРТВ

0:15:10 – Почему даже умные люди попадают под воздействие
0:17:45 – Система мышления по Канеману: реакция страха
0:20:00 – Роль инстинктов и отключение критического мышления
0:22:00 – Истории соседей и пожилых родственников

---

### 🔹 ПОНЯТИЕ «ВЕДОМЫЙ» И ПРАКТИКА СУДОВ

0:24:00 – Кто такие ведомые и как суды относятся к таким делам
0:26:10 – Признаки жертв: единственное жилье, неясный мотив продажи
0:28:00 – Как вычислить жертву до сделки
0:30:00 – Пример из Санкт-Петербурга: четыре объекта от одной женщины

---

### 🔹 МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ И ПРАКТИКА

0:32:45 – Подключение адвоката Екатерины Зерновой
0:35:10 – Дело о бабушке и аккредитиве — противоречия экспертиз
0:37:30 – Практика питерских судов и их жёсткость
0:39:00 – Постановление КС РФ: защита прав добросовестных покупателей

---

### 🔹 СЛОЖНОСТИ РЕСТИТУЦИИ

0:41:30 – Если у продавца нет денег: реалии возврата средств
0:43:00 – Закон о компенсации и его ограничения при одной сделке

---

### 🔹 ПРИМЕРЫ И УЧАСТИЕ РИЭЛТОРОВ

0:44:40 – Дело срочного выкупа: спор о роли риэлтора
0:47:00 – Кредит от Сбербанка и риски при признании сделки недействительной
0:49:00 – Бывают ли риэлторы, осознанно участвующие в мошенничестве?

---

### 🔹 СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ

0:51:00 – Примеры с полицией и родственниками, предотвращающими сделки
0:53:00 – Сравнение с другими странами: США, ущерб в \$50 млрд
0:55:00 – Обзор фильма «Пчеловод» как отражение масштабов проблемы

---

### 🔹 КОЛЛ-ЦЕНТРЫ И ИХ УСТРОЙСТВО

0:57:30 – Как устроены мошеннические колл-центры
0:59:00 – Роли: закупщики, звонари, клоузеры
1:01:00 – Процент отклика, экономическая модель мошенничества

---

### 🔹 ЗАВЕРШЕНИЕ

1:03:00 – Важность информирования и работы с родственниками
1:04:30 – Финальные рекомендации для риэлторов и покупателей
1:06:00 – Завершение эфира и призыв к бдительности

---

Мошенники не сбавляют обороты.
Мы регулярно разворачиваем людей, и отговариваем от продажи в случае подозрений. Не всегда получается.

⬆️ Ловите эфир Олеси Бухтояровой на эту тему. Она собрала разные кейсы по России

Я считаю, чем больше мы об этом будем говорить, тем больше спасем людей.

Помните про основной тезис, что на депозитах у населения большой навес денежной массы, которая когда-нибудь прольется на рынок недвижимости?

ИРН провел опрос покупателей: При какой сумме они будут перекладываться в недвижимость. Основная доля покупателей отметила уровень ставок по депозитам от 8-12 %, при которых они задумаются о вложения в недвижимость. Это 2026 год как минимум.

Сегодня утром у себя в сториз спрашивал подписчиков: «Почему в фитнес клубе утром в первые дни недели (понедельник, вторник) – людей всегда намного больше чем в четверг, пятницу?»

Ответ очевидный, не хватает запала на неделю. В начале недели все на мотивации, к четвергу остаются самые дисциплинированные.

Я, кстати, именно поэтому оплачиваю тренера. У меня не хватает длинной дисциплины железобетонно посещать зал. Иногда много работы, поздно лег, наметил себе на утро раннюю встречу, или вечеринка случилась – поводов задвинуть спорт очень много. Но если тебя ждет человек, да и тренировка сгорит – надо идти.

У нас есть клиент, владелец сети спорт клубов. Он, вообще, говорит, что 80% людей, купивших годовую карту, перестают ходить примерно после 6-й недели. Поэтому карты можно продавать бесконечно. Классный бизнес.

Мы сейчас много работаем над тем, чтобы перенести фокус внимания на покупателя. Все-таки рынок, не самый лучший, и навык работы с покупателем сейчас важен как никогда. Вот, ловите от меня все что нужно знать и покупателю и агенту при покупке квартиры.

Зачем покупателю объекта недвижимости нужен риэлтор?

Часть 1.

На эту тему сломано много копий.

Какую функцию должен нести агент при оказании основой услуги покупателю?

Поиск, переговоры, проверка, организация сделки…

Должен ли агент проверять объект, или функция заканчивается только подбором и т.д.?

Начну издалека.

▪️Продавцы (собственники) объектов

В Москве при продаже квартиры порядка 85% собственников первично обращаются к риэлторам.

Уровень проникновения услуги намного выше, чем в регионах, так как рынок технологически очень сложный. Самому собственнику без помощника агента редко когда удается разобраться.

▪️Покупатели

По нашим данным, первично к риэлторам за услугой покупки квартиры обращается 36% покупателей в сегменте городской недвижимости и всего лишь 12% - в сегменте загородной недвижимости (здесь вообще все смелые).

То есть большинство покупателей при решении купить квартиру рассуждают очень просто:

"Для того чтобы купить квартиру, надо просто ее выбрать. А для этого мне никто не нужен. Ну, если я смог заработать 17 млн. (это средний лот продаваемых нами объектов на регулярном вторичном рынке), то и квартиру в открытых источниках смогу сам выбрать и купить".

Так ли это? Нет, совсем не так.

Давайте рассуждать вместе.

Вы решили купить квартиру и даже знаете зачем. Это, кстати, основной вопрос, который мы прорабатываем с клиентами.

Цель. «Какую задачу решаете?» - именно этот вопрос мы задаем покупателю на старте.

- Инвестиции (сохранение, пассивный доход);
- Своим детям, родителям, близким;
- Себе для решения текущей задачи (переезд в другой район, в дом другого статуса, в большую квартиру, в меньшую квартиру и тд).

От цели как раз зависит то, что покупателю может подойти более всего.

Но вернемся к процессу.

Итак, вы самостоятельно отправились на интернет площадки и…

- Изучаете палитру предложений;
- Звоните продавцам или пишете с запросом на дополнительную информацию;
- Не до всех дозваниваетесь (а до самых интересных предложений, конечно, нет, их просто не существует);
- Далее, получив первичную информацию, начинаете процесс просмотров.

Что нужно сделать, чтобы посмотреть квартиру, которая реально продается на рынке:

- Дозвониться до представителя продавца;
- Договориться о встрече;
- Перед встречей созвониться, подтвердить намерения;
- Выехать на объект, произвести осмотр;
- Вернуться домой, проанализировать увиденное.

Сколько времени занимает одна такая процедура?

Среднее время в пути по Москве - 1 час, время просмотра вместе с разговорами - 30 мин.

Итого: на просмотр одной квартиры у покупателя уйдет порядка 2,5 часов.

Сколько времени покупатель тратит на серфинг в классифайдах?

Ну, возьмем не менее 1-2 часов в день, для того чтобы отобрать нужный вариант.

Сколько времени занимают телефонные коммуникации, чтобы уточнить детали и договориться о просмотре ?

Не всегда можно сразу дозвониться, и покупатель точно не знает, какой пул вопросов нужно обязательно задать, чтобы не выезжать на объект, который точно не подойдет. В таком случае закладываем время на бесполезные коммуникации и поездки (это все складывается в дни).

Сколько квартир нужно посмотреть, чтобы выбрать себе подходящую?

Не знаю. Нет такой цифры. Знаете почему?

Дело в том, что картина мира покупателя меняется пропорционально просмотренным объектам.

И, как правило, после первой дозы просмотренных объектов приходит понимание: "Я вообще то смотрю или не то? Мне вообще ничего не нравится или все дорого".

Что делать?

Работать с критериями поиска. Как?

Об этом в следующем посте.

Полезно? Ставь 👍

Как выбрать квартиру, Или работа с критериями.

Часть 2.

По статистике и истории наблюдений, от принятия решения о покупке квартиры до реального выбора у покупателя проходит от полугода.

А бюджет от стартовых значений до реальной покупки вырастает на 20-30%.

Т.е. если вы решили купить квартиру за 20 млн. рублей, в итоге купите за 25 млн.

Что происходит в этот период полугода, и почему бюджет покупки вырастает?

Чем больше покупатель погружается в поиск объекта, тем быстрее у него формируется представление о своей будущей квартире и о том, что реально можно купить за конкретные деньги.

Именно после реальных просмотров (часто многочисленных) у покупателя кристаллизуется понимание той самой квартиры, которая в идеале могла подойти ему по бюджету.

Как часто вы слышали фразу: "Не могу найти то, что мне нужно, может у вас есть то, чего я не вижу на рынке?"

Во-первых, может и есть.
У риелторов, очевидно, база предложений намного шире.

Во-вторых, глубокая проработка целей покупки и ранжирования критериев - это большая осознанная работа, которую мы помогаем проделать клиентам.

Что она дает?

- Экономию времени и сил на технический интернет-серфинг и множество разных коммуникаций;
- Осознание критериев идеально подходящего варианта для покупателя, исходя из его потребностей и возможностей;
- Четкое понимание причин выбора того или иного объекта.

Что самое важное?

А это зависит от цели вашей покупки.

• Например, если вы инвестор, то самое важное - соотношение цена-качество и долгосрочная ликвидность объекта.
• Если покупаете квартиру дочери-студентке, то локация (рядом с Универом);
• Если решаете свой жилищный вопрос, то формируйте критерии.

Как формировать?

Выберите для себя то, от чего вы НЕ ГОТОВЫ отказаться:

•  Локация
•  Статус дома
•  Метраж
•  Состояние объекта
•  Бюджет.

Бюджет – поставил бюджет на последнее место, так как регулируя именно этот параметр, можно решить все остальные. В конце концов есть ипотека. Сечас люди берут ипотеку именно для доплат. Если не хватает до квартиры мечты - да, ипотека, даже под 21%. У нас в июне доля ипотеки на вторичном рынке даже немного выросла до 18%.

Но если бюджет имеет строгую предельную сумму, то ставьте этот критерий на первое место и анализируйте следующий, например, локацию.

Насколько критично мне приобрести именно в этом месте?

Если критично на все 100%, то в таком случае у нас задача:

•  Бюджет предельно критичен;
•  Локация только здесь и нигде больше.

Что делать в таком случае?

"Жертвовать" следующим параметром. Статус дома или метраж, или состояние квартиры и тд.

А можно ничем не "жертвовать"? Можно, но тогда размораживаем критерий бюджета.

Получается, что работа с критериями является самой важной в процессе покупки.

Это риелтор и прорабатывает с клиентами.

И это еще далеко не все.

Выбранный объект еще нужно купить. Комфортно, надежно и безопасно.

Но это уже отдельная история.

Продолжение следует...

Про доверие. Важная ценность и ресурс, без которого люди и компании буксуют.

Я недавно разруливал ситуацию, где всё упиралось в доверие. Знаете, эти моменты в офисе бывают? Когда один на другого обижен или недоволен его действиями, далее, даже если надо решить какой-то вопрос, никто друг другу не звонит, не подходит, люди уходят в переписку. Вроде бы мелочь. Но в итоге теряет не человек — теряет вся компания. Потому что энергия уходит не в дело, а в недосказанность.

Что такое доверие?

Для меня — это когда ты знаешь: даже если ты отвернёшься, человек не сделает плохо. Это не только чувство — это ещё и установка, внутренняя вера в другого.
И вот тут интересно. В бизнесе не принято говорить про свои сложности — все стараются быть «сильными». Но именно открытость, честность, даже признание незнания — и формируют доверие.
Это парадокс, но доверие начинается там, где ты позволяешь себе быть собой, а не картинкой из сети.

⚖️ У Фукуямы есть понятие "налоги низкого доверия". Когда люди, партнеры в сделке не верят друг другу, они тратят кучу времени на страховочные документы, сложные контракты, проверки. Это не всегда плохо, но дорого — и в деньгах, и в человеческой энергии.
Порой проще просто поговорить. Не переписываться неделями, а позвонить. Восстановить контакт.
Ведь конфликт — это не всегда про ссору. Иногда это про отсутствие разговора.

💡 Про ценности.

Ценности компании — это не постеры на стенах. Это поступки, решенные кейсы, и кем-то оплаченные ошибки. Настоящие. Те, где было трудно, и мы всё равно поступили так, как нам важно.

Что формирует ценность доверия в компании?

Уверенность команды, что руководитель услышит - ценность. Прозрачная и понятно сформированная премия, система мотивации — ценность. Когда руководитель признаёт ошибку — ценность. Когда руководитель компании стоит в общей очереди за обедом вместе со стажером — тоже ценность.

📣 И последнее. Уверен, всем будет полезно, и мне в частности: «Разреши себе просить. Помощь, поддержку, время»
Доверие начинается со смелости показать собственную уязвимость. И, конечно, с веры, что ты не один.

А у вас есть уязвимости? Мне, например, сложно просить, и, в силу определенного перфекционизма, долго принимаю важные решения. Это иногда влияет на эффективность дел и процессов. У вас как?

Чего ждать от сегодняшнего заседания Банка России?


📉 Ждем снижения ключевой ставки сразу на..... 2-3%

Почему такой прогноз?

1️⃣ Инфляция:
Темпы замедляются. В июне — уже 4%. В июле инфляция будет еще ниже.

2️⃣ Экономика остывает:
Индикаторы Банка России по бизнес-климату и финпотокам говорят о замедлении активности. Риски перегиба — нарастают.

3️⃣ Рубль укрепляется:
На фоне санкций и ограничений для хранения капитала за границей, равновесие по валюте смещается в сторону более крепкого курса.

4️⃣ Кредитование:
Банки снижают планы по выдаче кредитов. Фактическая динамика — на нижней границе ожиданий ЦБ.

Что думаете?

С совершеннолетием 🎂

Наши маркетологи ⬆️ порадовали)

Весь второй квартал по количеству сделок на вторичном рынке Москвы в красной зоне. Отметил в каких годах были похожие цифры по количеству сделок в июне

Итоги июня на рынке недвижимости Москвы

Спрос по данным Росреестра

🔸 Вторичная недвижимость. В июне количество сделок составило 9771 шт. Это больше, чем в слабом мае на 11,6%. Но, в общем, для июня как для любого месяца (кроме января, мая) менее 10 тысяч сделок - это мало. По сравнению с июнем прошлого года количество сделок сократилось на 14%.

🔸Первичка. Количество сделок в июне на 6,4% больше, чем в мае, но к июню прошлого года падение составило 48,3%. На графике наглядно видно, как "подсыхает" рынок новостроек. Еще один такой квартал, и надо будет много кого спасать.

🔸Ипотека. Сократилась к маю на 6,3%, к прошлому году на 12,7%. Общая доля сделок в ипотеке на первичном и вторичном рынке суммарно составила 48,9%. Но, учитывая, что на вторином рынке сегодня примерная доля сделок с ипотекой 15%, путем не хитрых математических вычислений, определяем, что 91% сделок, зарегистрированных в июне в новостройках были с ипотекой. Короче, если бы не семейная ипотека....

Предложение

🔸Как и писал ранее, количество квартир на вторичном рынке достигло минимальных значений. И это парадоксальная картина. Несмотря на снижение спроса затоваривания не происходит. Более того, количество лотов на витрине сокращается.

🔸В июне количество квартир в продаже сократилось на 6% и составило 34 тыс. Это минимальный показатель (см. график). Продавцы не торопятся, ждут покупателей, покупатели ждут низкую ставку.

Сегодня, кстати, отличные новости. Нет, меня не впечатлило снижение на 2%, потому что 18% для кредитования все равно много. Но прогноз ЦБ на конец года звучит как 16-18%! А это уже оптимистичная история!

Выводы по кварталу 👉 Рынок недвижимости - инертный, а значит устойчивый. Высокая ставка по ипотеке в полной мере подсушила спрос только через 9 месяцев после введения. Второй квартал просел по всем сегментам. Судя по опережающим показателям - третий квартал тоже будет слабым, по крайней мере июль, август. Далее ждем новостей 12 сентября.