Что должно насторожить вас при покупке здания в центре города?
Anonymous Poll
29%
Низкая цена
20%
У здания два адреса, но ни один не работает в навигаторе
9%
Здание требует ремонта
41%
В подвале — комната с табличкой “Миноборона”
Как не потерять всё в “идеальной” сделке с недвижимостью
Сделка, которую мы почти подписали.
Цифры сходятся.
Локация — огонь.
Ремонт просчитан.
Доходность — мечта.
Но мы отказались. И вот почему.
🏛️ В этом видео — реальный кейс:
как в одном здании со скидкой 60 млн рублей вдруг всплыло Министерство обороны, лицензия на производство снарядов и полный юридический тупик.
🔥 Ты узнаешь:
— Как мы искали объект
— Почему цена была “сладкой”
— Что выяснилось в процессе проверки
— И как одна деталь может похоронить сделку на десятки лет
📽️ Смотри прямо сейчас, чтобы не попасть в такую же ловушку:
👉 https://www.youtube.com/watch?v=Aj6P4ZiqbVY
И напишите в комментах: вы бы полезли в эту сделку или тоже отказались?
Сделка, которую мы почти подписали.
Цифры сходятся.
Локация — огонь.
Ремонт просчитан.
Доходность — мечта.
Но мы отказались. И вот почему.
🏛️ В этом видео — реальный кейс:
как в одном здании со скидкой 60 млн рублей вдруг всплыло Министерство обороны, лицензия на производство снарядов и полный юридический тупик.
🔥 Ты узнаешь:
— Как мы искали объект
— Почему цена была “сладкой”
— Что выяснилось в процессе проверки
— И как одна деталь может похоронить сделку на десятки лет
📽️ Смотри прямо сейчас, чтобы не попасть в такую же ловушку:
👉 https://www.youtube.com/watch?v=Aj6P4ZiqbVY
И напишите в комментах: вы бы полезли в эту сделку или тоже отказались?
❤1
Инсайты и идеи из книги «Setting the Table» Дэнни Мейера
• Основные идеи и смыслы
1. «Сервис — это эмоция»: хорошая кухня без искреннего гостеприимства не оставит впечатления.
2. «Дух команды»: успех ресторана начинается с заботы о сотрудниках — они транслируют свои чувства гостю.
3. «Непрерывное улучшение»: Meistery — постоянное совершенство процессов и человеческого фактора.
• Цитаты, раскрывающие ключевые мысли
«Сервис — это не то, что ты оказываешь гостю, а то, что ты заставляешь его чувствовать.»
«Если ты относишься к своим сотрудникам как к гостям, они отнесутся к гостям как к членам семьи.»
• Истории, которые вдохновляют
Дэнни Мейер однажды отправил каждого нового официанта на тайный обход конкурирующих ресторанов: они тратили собственные деньги, проверяли детали — и возвращались с «внутренним пониманием», как удивлять гостя.
• Основные идеи и смыслы
1. «Сервис — это эмоция»: хорошая кухня без искреннего гостеприимства не оставит впечатления.
2. «Дух команды»: успех ресторана начинается с заботы о сотрудниках — они транслируют свои чувства гостю.
3. «Непрерывное улучшение»: Meistery — постоянное совершенство процессов и человеческого фактора.
• Цитаты, раскрывающие ключевые мысли
«Сервис — это не то, что ты оказываешь гостю, а то, что ты заставляешь его чувствовать.»
«Если ты относишься к своим сотрудникам как к гостям, они отнесутся к гостям как к членам семьи.»
• Истории, которые вдохновляют
Дэнни Мейер однажды отправил каждого нового официанта на тайный обход конкурирующих ресторанов: они тратили собственные деньги, проверяли детали — и возвращались с «внутренним пониманием», как удивлять гостя.
❤6🔥5
📌 Как мы год назад купили здание в Хабаровске — и почему это был шаг в неизвестность
Год назад я впервые зашёл в это здание в Хабаровске.
Семь этажей. Бетон. Щиты времён СССР. Пыль. Отсутствие ремонта около 30 лет...
Всё вокруг кричало: «Уходи».
Но внутри — наоборот.
Что-то шептало: «Это оно».
Не уверенность. Не расчёт. А ощущение.
Как будто внутри кто-то поставил галочку:
«Тут будет история. Тут вырастет капитал».
У нас не было гарантий.
Но были факты, которые давали шанс:
— низкая стоимость входа,
— несколько просчитанных вариантов выхода,
— протестированный спрос,
— страсть к сложным задачам,
— и, главное, дерзость сказать: “Берём”, когда другие говорили: «Слишком страшно».
Сегодня, спустя 12 месяцев, это уже не просто здание.
Это — система.
С чёткой бизнес-моделью.
С новыми коммуникациями.
С понятными арендаторами.
С планами по продаже.
И, да — с рисками. Но теперь не «вслепую», а управляемыми.
Каждый, кто делает первый шаг в инвестициях — делает его в тумане.
Ты не видишь всю дорогу. Ты просто делаешь шаг.
И с каждым метром — туман отступает.
Так растёт уверенность. Так создаются активы.
Год назад я впервые зашёл в это здание в Хабаровске.
Семь этажей. Бетон. Щиты времён СССР. Пыль. Отсутствие ремонта около 30 лет...
Всё вокруг кричало: «Уходи».
Но внутри — наоборот.
Что-то шептало: «Это оно».
Не уверенность. Не расчёт. А ощущение.
Как будто внутри кто-то поставил галочку:
«Тут будет история. Тут вырастет капитал».
У нас не было гарантий.
Но были факты, которые давали шанс:
— низкая стоимость входа,
— несколько просчитанных вариантов выхода,
— протестированный спрос,
— страсть к сложным задачам,
— и, главное, дерзость сказать: “Берём”, когда другие говорили: «Слишком страшно».
Сегодня, спустя 12 месяцев, это уже не просто здание.
Это — система.
С чёткой бизнес-моделью.
С новыми коммуникациями.
С понятными арендаторами.
С планами по продаже.
И, да — с рисками. Но теперь не «вслепую», а управляемыми.
Каждый, кто делает первый шаг в инвестициях — делает его в тумане.
Ты не видишь всю дорогу. Ты просто делаешь шаг.
И с каждым метром — туман отступает.
Так растёт уверенность. Так создаются активы.
👍6❤4👌2
🏗 Что уже сделано по проекту в Хабаровске за 12 месяцев
Когда мы зашли в этот проект, перед нами стояло одно огромное «ничего».
Не было команды.
Не было этажей.
Не было понимания, с чего начать.
Спустя год — это уже полноценный живой объект с понятной стратегией.
Вот что мы сделали за 12 месяцев:
✅ Запустили 3 этажа из 7: завершены черновые работы, сделаны планировки, заведены коммуникации.
✅ Разделили этажи на 40+ студий: оптимальная конфигурация под краткосрочную или долгосрочную аренду.
✅ Провели проектирование, частично заменили сети: вода, канализация, электрика — всё работает.
✅ Подтянули команду: продажники, инжиниринг, технадзор, прорабы — в системе.
✅ Получили первые брони и авансы, начали показы.
✅ Запустили процесс кадастрирования, чтобы продавать юниты по 3–4 млн.
✅ Наладили рекламу и агентскую сеть, включая корпоративный сегмент.
✅ Собрали обратную связь от рынка, адаптировали модель.
✅ Провели брокер-тур, получили заявки от подрядчиков, застройщиков, инвесторов.
✅ Создали мощную финмодель с прогнозируемой доходностью 20–25% годовых.
✅ Проект начали обсуждать на рынке — от Telegram до Альфа-конференций.
И это — только начало.
Следующие шаги: запуск 4 этажа, выход в стабильные продажи, сделки с юнитами и аренда целых блоков.
Всё это — в реальном времени. Прямо сейчас.
Когда мы зашли в этот проект, перед нами стояло одно огромное «ничего».
Не было команды.
Не было этажей.
Не было понимания, с чего начать.
Спустя год — это уже полноценный живой объект с понятной стратегией.
Вот что мы сделали за 12 месяцев:
✅ Запустили 3 этажа из 7: завершены черновые работы, сделаны планировки, заведены коммуникации.
✅ Разделили этажи на 40+ студий: оптимальная конфигурация под краткосрочную или долгосрочную аренду.
✅ Провели проектирование, частично заменили сети: вода, канализация, электрика — всё работает.
✅ Подтянули команду: продажники, инжиниринг, технадзор, прорабы — в системе.
✅ Получили первые брони и авансы, начали показы.
✅ Запустили процесс кадастрирования, чтобы продавать юниты по 3–4 млн.
✅ Наладили рекламу и агентскую сеть, включая корпоративный сегмент.
✅ Собрали обратную связь от рынка, адаптировали модель.
✅ Провели брокер-тур, получили заявки от подрядчиков, застройщиков, инвесторов.
✅ Создали мощную финмодель с прогнозируемой доходностью 20–25% годовых.
✅ Проект начали обсуждать на рынке — от Telegram до Альфа-конференций.
И это — только начало.
Следующие шаги: запуск 4 этажа, выход в стабильные продажи, сделки с юнитами и аренда целых блоков.
Всё это — в реальном времени. Прямо сейчас.
🔥6❤3👍1👏1
🎬 Мы тут на выходных выбирались на двухэтажный сплав 😎
Один из наших ребят в команде владеет несколькими заводами — и он поставил рабочим задачу: построить двухэтажный плот. Да-да, не шутка. Впервые на плоту мы отправились в прошлом году - было 20 человек.
Но в этом году получилось нечто эпичное: два дня сплава, 49 мужчин, кухня прямо на плоту, разговоры, костры, обсуждения стратегий и идей.
🛶 И вот, прямо перед отъездом, приходит новость — ЦБ снижает ставку до 18%.
Сигнал? Я думаю — да. И есть что сказать по этому поводу.
Сначала гляньте видео, как это было.
🔥 А потом ставим огонёк — и я в рабочем режиме поделюсь, что всё это значит для нас, инвесторов.
И что будет с рынком дальше — без воды и фантазий.
Один из наших ребят в команде владеет несколькими заводами — и он поставил рабочим задачу: построить двухэтажный плот. Да-да, не шутка. Впервые на плоту мы отправились в прошлом году - было 20 человек.
Но в этом году получилось нечто эпичное: два дня сплава, 49 мужчин, кухня прямо на плоту, разговоры, костры, обсуждения стратегий и идей.
🛶 И вот, прямо перед отъездом, приходит новость — ЦБ снижает ставку до 18%.
Сигнал? Я думаю — да. И есть что сказать по этому поводу.
Сначала гляньте видео, как это было.
🔥 А потом ставим огонёк — и я в рабочем режиме поделюсь, что всё это значит для нас, инвесторов.
И что будет с рынком дальше — без воды и фантазий.
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
🔥23👍5
📉 ЦБ снизил ставку до 18%. Что это значит для инвесторов в недвижимость — и почему сейчас особенно важно думать на 3–5 лет вперёд?
В пятницу Банк России снова снизил ключевую ставку. Теперь она — 18%.
Да, это всё ещё высокий уровень. Но важен не сам уровень, а тренд: начался разворот. А значит, дальше ставки будут постепенно снижаться. И сейчас — лучший момент, чтобы выстроить стратегию на длинную дистанцию.
🔍 Что происходит на практике?
Когда ставка падает, многие начинают метаться: «куда вложиться, чтобы быстро заработать?»
Возвращаются хайпы, схемы «сделок за 3 месяца», перепродажи, которые не работают без дешёвых денег.
Но если честно:
📉 краткосрочные схемы в недвижимости = высокий риск
📈 долгосрочная модель с доходом от аренды или роста стоимости = предсказуемость и капитал
💡 Недвижимость выигрывает на длинной дистанции. Особенно:
— если брать по минимальной цене (как мы делаем с проблемными объектами),
— если есть модель дохода (аренда, коливинги, B2B),
— и если входить на старте разворота рынка.
Простой пример:
Объекты, купленные 2–3 года назад под 20%+ доходности — сейчас дают стабильный кэшфлоу и потенциальную продажу с маржой в 2–3 раза.
Потому что решающую роль сыграла не ставка, а стратегия.
⚠️ Сейчас не время гнаться за “быстрой” доходностью.
Сейчас — момент выбрать вектор на 3–5 лет и собрать правильный портфель.
В пятницу Банк России снова снизил ключевую ставку. Теперь она — 18%.
Да, это всё ещё высокий уровень. Но важен не сам уровень, а тренд: начался разворот. А значит, дальше ставки будут постепенно снижаться. И сейчас — лучший момент, чтобы выстроить стратегию на длинную дистанцию.
🔍 Что происходит на практике?
Когда ставка падает, многие начинают метаться: «куда вложиться, чтобы быстро заработать?»
Возвращаются хайпы, схемы «сделок за 3 месяца», перепродажи, которые не работают без дешёвых денег.
Но если честно:
📉 краткосрочные схемы в недвижимости = высокий риск
📈 долгосрочная модель с доходом от аренды или роста стоимости = предсказуемость и капитал
💡 Недвижимость выигрывает на длинной дистанции. Особенно:
— если брать по минимальной цене (как мы делаем с проблемными объектами),
— если есть модель дохода (аренда, коливинги, B2B),
— и если входить на старте разворота рынка.
Простой пример:
Объекты, купленные 2–3 года назад под 20%+ доходности — сейчас дают стабильный кэшфлоу и потенциальную продажу с маржой в 2–3 раза.
Потому что решающую роль сыграла не ставка, а стратегия.
⚠️ Сейчас не время гнаться за “быстрой” доходностью.
Сейчас — момент выбрать вектор на 3–5 лет и собрать правильный портфель.
👍10🔥3❤2
Инсайт: «Синдром героя. Почему я жил в режиме “спасаю всех в последний день” — и как выхожу из него»
Я годами играл в героя.
Брал на себя больше, чем мог вывезти.
Вытаскивал сделки, отношения, команду — на чистом адреналине.
Говорил себе: «Я справлюсь. Я должен. Никто кроме меня».
Это казалось силой.
На деле — это была неуверенность.
Страх, что если я перестану спасать всех — никто не спасёт меня.
Последний год я честно смотрю на это.
И выбираю не быть героем.
А быть архитектором.
Создателем систем, которые работают без того, чтобы я «умирал» на каждой задаче.
Это другое состояние. Там больше энергии. Там есть рост.
Я годами играл в героя.
Брал на себя больше, чем мог вывезти.
Вытаскивал сделки, отношения, команду — на чистом адреналине.
Говорил себе: «Я справлюсь. Я должен. Никто кроме меня».
Это казалось силой.
На деле — это была неуверенность.
Страх, что если я перестану спасать всех — никто не спасёт меня.
Последний год я честно смотрю на это.
И выбираю не быть героем.
А быть архитектором.
Создателем систем, которые работают без того, чтобы я «умирал» на каждой задаче.
Это другое состояние. Там больше энергии. Там есть рост.
🔥14❤4👍3
«Квартира мужчине — ни к чему!».
Звучит дерзко, но тренд набирает обороты: юристы обучают девушек выводить недвижимость из-под раздела при разводе, а мужчины остаются без защиты и без активов.
В видео мы разбираем обе стороны конфликта и показываем, как превратить спор о «своём угле» в рывок капитала для двоих:
https://www.youtube.com/watch?v=-WxBIjlG_6o
Что разберём:
* Как работает «схема дарения» и почему ею уже пользуются тысячи женщин.
* Два сценария для мужчины-инвестора: арендовать и приумножать капитал против покупать и терять мобильность.
* Брачный договор и семейный инвестиционный фонд: реальные кейсы, где эти инструменты спасли бизнес и отношения.
* Формула «30 млн → 750 тыс. ₽ в месяц» — наглядный расчёт, почему аренда может быть выгоднее владения.
* План действий, если партнёры преследуют противоположные цели (и как не остаться без крыши и без доверия).
Смотрите до конца и решите, какое жилище укрепит, а не разрушит ваш союз: https://www.youtube.com/watch?v=-WxBIjlG_6o
Звучит дерзко, но тренд набирает обороты: юристы обучают девушек выводить недвижимость из-под раздела при разводе, а мужчины остаются без защиты и без активов.
В видео мы разбираем обе стороны конфликта и показываем, как превратить спор о «своём угле» в рывок капитала для двоих:
https://www.youtube.com/watch?v=-WxBIjlG_6o
Что разберём:
* Как работает «схема дарения» и почему ею уже пользуются тысячи женщин.
* Два сценария для мужчины-инвестора: арендовать и приумножать капитал против покупать и терять мобильность.
* Брачный договор и семейный инвестиционный фонд: реальные кейсы, где эти инструменты спасли бизнес и отношения.
* Формула «30 млн → 750 тыс. ₽ в месяц» — наглядный расчёт, почему аренда может быть выгоднее владения.
* План действий, если партнёры преследуют противоположные цели (и как не остаться без крыши и без доверия).
Смотрите до конца и решите, какое жилище укрепит, а не разрушит ваш союз: https://www.youtube.com/watch?v=-WxBIjlG_6o
❤7🔥2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥8👍7
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❤4⚡3👎1
За плечом инвестора l Алексей Толкачев
Video message
Проблема: Ресурсы тратятся на «мертвые» проекты.
Принцип системы: Раз в квартал мы проводим «кладбище проектов» и закрываем все, что не приносит результата, высвобождая энергию для прорывных идей.
Принцип системы: Раз в квартал мы проводим «кладбище проектов» и закрываем все, что не приносит результата, высвобождая энергию для прорывных идей.
🥰3👍2🔥1