"Ну что ж, погнали!" - как говорит один мой хороший знакомый)

Жизнь в трущобах.

С домом по адресу Пискунова 125 (это последний нерасселенный дом на этом многострадальном участке улицы), меня многое связывает.

Я прожила в этом доме 14 лет.

С ужасом вспоминаю бытовые условия (это когда вместо унитаза ведро на кухне за шторкой, а вместо раковины - тазик с подогретой на плите водой) и окружение (соседи, разговаривающие матом и кулаками между собой и также с детьми).

Приходишь со школы, приносишь с колонки воду - выносишь помои, приносишь уголь, дрова, топишь печку - выносишь золу, и эта цикличность бесконечна.

Моя интеллигентнейшая мама, преподаватель в институте, с идеальным маникюром и макияжем, переодевается из красивого платья и пальто в тулуп и приступает к хозбытовым обязанностям, а потом уж и не до сказки на ночь.

Вокруг мусорки, помойки, сараи, колонки, грязь и вонь.... и какая-то безнадега...

Я помню, как напрашивалась к подружкам-одноклассницам в гости помыться в ванной в благоустроенной квартире.

Из этого дома мы уехали больше 30 лет назад, а он до сих пор стоит (все вокруг расселили, а он проклят что ли...), в нем живут люди. Ну как живут…. существуют…

Среда обитания формирует человека не меньше, чем воспитание родителей и гены.

Мало кто из моих друзей детства дожил до моего возраста, кто-то спился и скололся, кто-то сидит...

Я преклоняюсь перед застройщиками, которые расселяют многоквартирные ветхие-аварийные дома, (а в Иркутске их тысячи).
Они выполняют двойную задачу: очищают город от трущоб, обновляя облик города и дают людям возможность поменять свой образ жизни и даже возможно судьбу.

Таких Жилых комплексов немало: ЖК Семья, ЖК Высота, ЖК АЗГИ на Депутатской, ЖК СтрижиСити, ЖК Пулковский, ЖК Огни Иркутска, ЖК Новые горизонты на Пушкина, ЖК Якобипарк, ЖК на Мухиной, ЖК Радужный. Перечислила явно не всех, дополните пож, список.

Особо внимательные заметили!

Кто знаком со мной более 20 (мама дорогая!) лет, помнят, что у меня был издательский дом, и мы выпускали журнал «Супермаркет Новостроек», и на фото слева логотип того периода времени.

Я с коллегами запускаю новый проект, о нем расскажу позже, и для него мы достали и отряхнули от пыли старый бренд. Но, пришлось сделать ребрендинг, так как показалось, что визуальный ряд устарел.

Для работы мы пригласили молодых и талантливых ребят!
Илья Марков с командой
https://www.tg-me.com/brand_engineering/139

Как вам то, что получилось?

И кстати, мы совместно с ними готовим еще одну 💣 💥

Первый обзор. Скоро.

Когда я создавала концепцию Сибирякова, а потом мы с командой ее реализовывали, мне казалось, что круче никто в городе не делает… конечно же я видела рендеры, рекламные буклеты Союз Приорити, но мало нарисовать, это нужно осуществить!

В построенном ЖК Союз Приорити я была впервые.

Очень! Очень меня порадовал ЖК!

Обзор верстаем, скоро выложу)

10 ипотек за жизнь и это не предел.

Я тут решила посчитать, сколько ипотек за свою жизнь я брала.

Первую ипотеку, как помню под 16% годовых я взяла в 2005 году. Это была квартира в ЖК Красный квадрат. Первоначального взноса у меня не было, а так как я работала тогда в застройщике этого жилого комплекса, мы завысили стоимость квартиры на сумму ПВ (наверно уже не накажут по истечению срока давности).

Квартиру я продала через пару лет, за 25 тысяч за м2 (звучит смешно и странно), так как испугалась, временно осталась без работы, и переживала, что нечем будет платить.

Продала с хорошим наваром, и с прибыли закрыла кредит за машину).

После этого я взяла в общей сложности около 10 ипотек.

Парочка по семейной ипотеке, парочка по траншевой. Один раз был опыт с рефинансированием под более выгодный процент.

Покупала я всегда на начальной стадии строительства и продавала на вводе и всегда зарабатывала.

В сухом остатке, у меня сейчас есть одна квартира с хорошим ремонтом, в семейную ипотеку, которая сдается и ежемесячным платежом за аренду погашает платеж по ипотеке и пара квартир с рассрочкой от застройщика, тоже, кстати, рабочий вариант.

Так что на своем примере могу сказать, что ипотека это не страшно.

Ипотека это возможность купить квартиру тем, кто как я не умеет копить.

Да и накопить с таким ростом цены на недвижимость реально нереально.

Да, сейчас ставка по ипотеке неадекватна, но, и условия (скидки) застройщики дают хорошие, им нужны продажи.

Стабилизируется ставка, закончатся скидки, а ипотеку можно рефинансировать. В общем надо считать!

А те, кто до сих пор не использовал семейную ипотеку, меня вводят в ступор. Вы чего ждёте?

Застройщики до сих пор субсидируют ставки и продают без ПВ. Не знаете где такое купить, спросите меня, в личку, по секрету расскажу)))

Когда мне задают вопрос:

«Когда выгоднее покупать квартиру?»

Я отвечаю:

«Сейчас! Если есть возможность, если нет, нужно поискать)»

Как в таком уровне непредсказуемости планировать бизнес?

Как начинать новые проекты? Эти бы завершить не в минус.

Вы уже наверняка слышали, что с 1 января повысятся налоги?

- НДС повысят с 20 до 22%
- Снизится порог доходов по УСН, с 60 до 10 млн, при котором начинается расчет НДС.

Считается, что напрямую обычных людей рост НДС не затронет, мол, этот налог взимается не с физических лиц, НО (!) повышение налогов всегда отражается на стоимости товаров и услуг.

Когда застройщик планирует проект, он считает свою себестоимость, прогнозирует доходную часть, срок реализации проекта, просчитывает налоги, и в результате понимает, какую прибыль он получит по факту реализации проекта.

Тут нежданчиком ОПЯТЬ меняются условия, которые автоматически увеличат себестоимость.

Потому как контрагенты: производители материалов и подрядчики, вряд ли захотят работать в минус, а значит просто увеличат стоимость договоров на размер налога.

Когда я пишу «контрагенты», я имею ввиду не только тех кто непосредственно участвует в общестроительных процессах, а в том числе, например, рекламные и маркетинговые агентства, поставщики канцелярии, арендодатели офиса, транспортные услуги и т.д. …

Все свои «сверхприбыли» предыдущих периодов девелоперы уже подъели…

Многие застройщики все дальше будут откладывать запуск новых площадок, эти бы проекты закончить.

Хуснулин тут спрогнозировал вероятность банкротства порядка 20% девелоперов.
И это трындец как страшно. Об этом я еще напишу отдельно.

Да, я конечно догадываюсь, что и остальным бизнесам несладко, но, я мало в них понимаю, поэтому рассуждаю именно о девелопменте.

Снижение предложения + рост себестоимости = ?

Ну в общем сами понимаете…

Кто там надеялся на снижение цен на квартиры и все еще ждет подходящего момента?

У застройщиков есть готовые квартиры, но, квартиры в цене до 7,5 млн уже улетают со скоростью ветра.

В конце августа я опубликовала:
Лучшие квартиры Октябрьского и Свердловского районов до 7,5 млн рублей,

Лучшие квартиры Куйбышевского и Ленинского районов Иркутска при бюджете до 7,5 млн рублей!

#лучшаяквартираиркутска

Сейчас обновим рейтинг объектов в этой категории, у нас есть вся информация у кого что осталось.

Не тяните, Христа ради!

Один из лучших Жилых комплексов России находится в Иркутске!

В рамках проекта я собирала рейтинги лучших новостроек и квартир, а также обещала сделать видео-обзоры нескольких жилых комплексов, и вот начала экскурсию с ЖК, в котором давно сама хотела побывать!

И все потому, что в прошлом году Жилой квартал Союз Priority победил в крупнейшем конкурсе ТОП ЖК, заняв первое место в категории Лучший ЖК-новостройка в России (!), и мне самой было интересно посмотреть: «А что там такого?»

Тайным покупателем я ходить не люблю (да и сложно мне в Иркутске это делать), ждала отдельное приглашение))

В общем, что могу сказать, ГК Грандстрой – молодцы!
Красиво, технологично, современно, и поверьте, моему опыту, во всей стране не так много объектов подобного уровня.

Самим фактом подземного паркинга, закрытого двора и просторных подъездов уже мало кого удивишь, но, как обычно дьявол кроется в деталях!

Подземный паркинг в Союз Priority – это не просто серые бетонные стены, а красивое дизайнерские пространство.

Закрытый двор включает в себя крутое, качественное благоустройство и насыщен разнообразными функциями для детей и взрослых разного возраста.

Просторный подъезд – это не подъезд, это двухэтажное гранд-лобби, которое вмещает зону отдыха, переговорную, рабочие места, спортивный зал, детскую игровую комнату!

Ну и отдельный респект – соседский центр Союз Priority.

Это пространство, в котором можно провести занятия по йоге, посмотреть фильм на большом экране, позаниматься с репетитором, или провести день рождения ребенка!

В общем можно долго рассказывать, но лучше посмотреть! Реально, это просто жилье будущего) Даже если вам не нужна квартира сейчас, посмотрите какие сейчас крутые строят ЖК в Иркутске!

В сданных блок-секциях осталось всего 7 видовых квартир, а вид, я вам скажу, золотой) Особенно сейчас, осенью!

Сегодня стартуют продажи квартир в следующей очереди ЖК Союз Priority - MAX! Говорят, это будет еще круче и продуманней. Стартовые цены от 6 000 000 рублей за квартиру в бизнес-классе. Пишите сюда, называйте промокод Супермаркет Новостроек, и вы получите спецобслуживание и подарки!

Я тут писала, что скоро вероятно цены опять поползут вверх и нужно успевать, пока есть программы поддержки и застройщики максимально заинтересованы в продажах. И, по своему опыту получения и гашения более 10 ипотек за 20 лет всегда пользовалась фразой: «Никогда не будет лучшего времени чем сейчас!». И ни разу это правило не подвело. Тем более, что ставки скоро возможно будут снижать и всегда можно будет рефинансировать ипотеку.

А вот если не успеть квартиру купить, то и рефинансировать будет нечего уже.

Не хочется никого пугать…

Я, итак, долго не решалась комментировать эту тему, но, замалчивать тоже не в моих правилах…

Как вы наверняка знаете, с 22 марта 2024 года в стране действует мораторий на неустойки, и он продлен до конца 2025-го. Согласно нему дольщики не могут взыскивать деньги с застройщиков за задержку сроков сдачи, передачи объекта или дефекты в квартирах.

Принята такая антикризисная мера, как поддержка застройщиков в трудные времена.

По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина,

разрешение на перенос сроков ввода жилья позволит гарантированно достроить дома, и он не считает, что это несет огромные риски.

Ну и собственно, понеслась… По информации министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина (на июнь 25года) сроки строительства увеличены у 1,4 тыс. проектов.

Застройщики сейчас разделились на 3 лагеря:

- у первых все плохо, и они плачут навзрыд, продаж нет, финансовая нагрузка огромная, они растягивают строки строительства, динамят подрядчиков с оплатами —> стройки стоят —> еще больше падают продажи из-за снижения доверия покупателей —> замкнутый круг!

- вторые стабильно и ровно держат свои сроки и обязательства, да им не менее страшно и тяжело, чем первым, но, они привыкли по жизни держать слово и в этой кризисной ситуации максимально сосредоточены на поиски возможностей закончить объект в срок.

- третьи переходят в круглосуточный режим, потому как смысла затягивать сроки строительства нет никакого, чем дольше строишь, тем больше накладных расходов (а я подписана на десятки каналов федеральных застройщиков и примеров таких немало), строим быстро —> люди видят кипящую работу на площадке —> голосуют рублем, выбирая объекты этой категории застройщиков —> покрытие на счетах эскроу растет —> фин результат проекта выше.

Меня, конечно, сейчас на вилы поднимут коллеги-застройщики, но:

Я НЕ СОГЛАСНА с тем, что застройщик ИМЕЕТ МОРАЛЬНОЕ ПРАВО В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ НА ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ продлить срок строительства объекта на полгода!

Да потому что люди, которые покупали квартиры в строящихся объектах, планировали свою жизнь исходя из обещанных в ДДУ сроков ввода дома в эксплуатацию.

Да, для кого-то нет особой разницы, плюс-минус 6 месяцев, а для кого-то это ПРИНЦИПИАЛЬНО!

Люди продали вторичное жилье, чтобы собрать первоначальный взнос на ипотеку, живут в съемной квартире, платят и ипотеку, и аренду! Я знаю таких примеров немало! И они БЕССИЛЬНЫ. В соответствии с мораторием они ничего взыскать с застройщика не могут!

Также вице-премьер указал, что риск банкротства существует примерно у 20% застройщиков и, если граждане перестанут вкладываться в недвижимость, число девелоперов на грани банкротства может превысить 30%.

А КАК граждане продолжат вкладываться в недвижимость при такой ситуации?

В общем, мое резюме таково:

Вам нужна квартира? Покупайте готовое у застройщиков, тем самым вы обезопасите себя, а у застройщика появятся деньги закончить строящийся объект… ну а там глядишь ключевая таки доползет до комфортного уровня, оставшиеся выжившие застройщики начнут новые объекты (а выживет, на мой взгляд, как раз вторая и третья категория застройщиков) и жизнь наладится.

и еще: кризис в строительстве не первый, и даже уже не второй... ряд Иркутских застройщиков уже имеет опыт проходить кризисы уверенно, не теряя репутации, а наращивая ее, так что если уж и есть необходимость купить строящееся жилье, то присмотритесь именно к опытным компаниям, кто и в предыдущие периоды вел себя порядочно не смотря ни на что.

Застройщики продолжают строить, несмотря ни на что!

За 3 квартал 2025 года в Иркутске выдали 12 разрешений на строительство и реконструкцию, из них:

5 - Жилые комплексы, 2 в Октябрьском, и по 1 в Свердловском, Куйбышевском и Ленинском районах.

5 – склады, цеха, магазин

1 - Центр управления, Институт солнечно-земной физики Сибирского отделения Российской академии наук (в таблице вообще больше никакой информации нет, ни объемов строительства, ни кадастрового номера ЗУ, ни количества этажей…ничего. Есть только дата выдачи разрешения 12.08.2025 и срок действия 12.08.2028)
Но, вот нашла инфо

1 - Берегоукрепление набережной реки Ангара от старого Ангарского моста до мемориала "Вечный огонь", протяженность участка 988 метров. Ну и судя по всему, это не новое разрешение, а продление старого.

Таким образом, с начала года выдано 17 разрешений на строительство жилых комплексов.
Вот ссылка на прошлый квартал.

В Свердловском районе:
- Группа жилых домов в Университетском на 806 квартир - Застройщик «Грандстрой Девелопмент», я так понимаю, что это ЖК «Союз Priority MAX»

В Ленинском районе:
- Многоквартирные дома на ул. Ярославского на 288 квартир – застройщик «Оникс Групп»

В Октябрьском районе:
- Группа многоквартирных домов с нежилыми помещениями и подземным паркингом "Арендные дома на улице Верхняя Набережная" на 218 квартир - Застройщик «УКС города Иркутска». Это участок рядом с ЖК Звезды.

- Многоквартирные дома по ул. Пискунова, Ширямова, Советская на 784 квартиры – Застройщик «АЗГИ»

В Куйбышевском районе:
- Реконструкция объекта незавершенного строительства под многоквартирный многоэтажный жилой дом по ул. Баррикад на 144 квартиры – Застройщик «Новое Заречье»

Ну и повторюсь, эта информация находится в открытом доступе и обновляется один раз в квартал, можете самостоятельно отслеживать)

в следующих постах выложу что ввелось в эксплуатацию за последние 3 месяца, ну и глядишь доберусь до аналитики продаж в новостройках!