Возрождение рынка загородной недвижимости с помощью fintech-решений

С начала 2000-х годов малоэтажная строительная индустрия стремилась создать единое информационное пространство для всех участников загородного рынка недвижимости. Для этого были разработаны различные интернет-порталы и форумы, целью которых было предоставление недостающей информации по строительству загородных домов. На этих ресурсах специалисты и самоучки делились знаниями о том, как и из чего следует строить дома.

Однако, объем информации на этих платформах достиг таких масштабов, что возникла иллюзия возможности самостоятельного строительства без должных компетенций. В результате многие начали строить дома, полагаясь исключительно на интернет-инструкции, что привело к снижению значимости профессий строителя и девелопера. Российский рынок загородной недвижимости остался архаичным и бессистемным, несмотря на многолетние усилия.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

ПРО ЭКОНОМИКУ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Потребитель жилых пространств мотивирован стремлением к комфортной и безопасной жизни. Поэтому, абсолютно любой девелоперский проект создаётся вокруг комфорта и безопасности присутствия человека на территории. Что мотивирует человека на приобретение жилого пространства – то и реализуется девелоперами территорий.

Данная бизнес-концепция широко применяется многими зарубежными девелоперскими компаниями. Она позволяет им реализовывать долгосрочные и весьма успешные стратегии ведения бизнеса. Какой бы ни была социально-экономическая ситуация, какие бы ни были потребительские возможности, пока человек мотивирован на реализацию комфортных и безопасных условий собственной жизни – он будет относится к активной целевой потребительской аудитории девелоперской компании.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Кто знает как так сделать? Или может знает того, кто знает как такое реализовать.

Преимущества инвестирования в сегмент загородного жилья

В современных условиях девелопмента конкуренция наиболее эффективна в тех сегментах рынка, где сам рынок обладает значительным объёмом. На рынке загородного домостроения, который делится на сегменты жилья и дач, очевидным лидером по объёму является сегмент жилья. Именно здесь конкурировать проще и выгоднее, чем в нише дач и глэмпингов.

Сегмент загородного жилья не просто велик – он доминирует на рынке загородной недвижимости. Потребность в жилье существенно превышает спрос на дачи, поскольку современный человек имеет широкий выбор мест для отдыха, включая курорты и другие альтернативы. В условиях высокой конкуренции в сегменте отдыха, дачи часто проигрывают курортным зонам, таким как горнолыжные курорты или средиземноморские побережья. Конкурировать в этом сегменте можно, но необходимо иметь чёткое понимание своих конкурентных преимуществ и их соответствия ожиданиям целевой аудитории. В противном случае, заход в этот сегмент может оказаться неоправданным, учитывая его ограниченный объём и широкую географическую разбросанность.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Разумные инвестиции в земельные участки

Любая недвижимость, особенно земельные участки, имеет тенденцию к увеличению стоимости. Поэтому инвестиции в земельные участки всегда актуальны и оправданы. Существует два основных подхода к инвестициям в земельные участки: покупка для личного использования и целенаправленное развитие участка. Оба подхода имеют свои особенности и преимущества, но ключевое различие между ними заключается в сроках получения прибыли.

Первый подход предполагает приобретение земельного участка с последующим строительством дома для личного проживания. В этом случае стоимость участка со временем значительно возрастает, часто удваиваясь или увеличиваясь в десять раз. Однако сам дом, скорее всего, не подорожает. Рост стоимости будет происходить за счёт самого земельного участка. Такой подход можно назвать сберегательным: он ориентирован на сохранение капитала, а не на активное зарабатывание. Земельный участок в этом случае становится аналогом банковского депозита, но с более высокой доходностью и защитой от инфляции.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Гостиница – показатель бизнес активности территории. Чем большую бизнес активность проявляет территория, тем в большем количестве гостиниц она нуждается. Так же, гостиницы существуют и развиваются там, где максимально широкое развитие получили публичные общественные решения.
В этом смысле, отели не такие привереды. Им не интересны ни степень активности бизнеса на территории, ни степень развитости публичных общественных решений. Отель сам себе бизнес активность. Отель сам себе общественное пространство.

Город для пешехода: как девелопмент формирует экономику улиц

Коммерческая недвижимость процветает там, где есть пешеходы. Это может звучать очевидно, но именно присутствие людей «на ногах» является ключевым драйвером развития городских территорий. Современные урбанистические концепции уделяют особое внимание пешеходам не из романтических побуждений, а по вполне прагматичной причине: именно они формируют основу потребительской экономики города. Автомобилисты в этом смысле значительно менее эффективны для бизнеса.

Городская среда, удобная для пешеходов, напрямую связана с качеством коммерческих потоков. Общественный транспорт, вопреки стереотипам, играет здесь союзную роль: он не конкурирует с пешим движением, а усиливает его. Девелопмент, который игнорирует потребности пешехода, в итоге теряет не только клиентов, но и инвестиционную привлекательность объектов. Невозможно создать успешную коммерческую недвижимость, проектируя улицы исключительно под автомобили.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Индивидуальные дома, как инвестиция

Самыми благоприятными для инвестиций в недвижимость, по нашим наблюдениям, являются территории, где количественное предложение жилья в виде индивидуальных домов (от отдельно стоящих до таунхаусов) значительно преобладает над предложениями квартир (апартаментов). С чем это связано?

Это связано с тем, что территории, формируемые индивидуальными домами, являются более консервативными (социально устойчивыми и самостоятельными), чем территории, сформированные квартирным жильём. Ждать каких-либо потрясений, резких или внезапных изменений конъюнктуры рынка на таких территориях не стоит. Такой рынок недвижимости можно назвать базовым или фундаментальным.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Привлекательность в девелопменте недвижимости

Кремниевая долина продолжает притягивать внимание множества начинающих стартаперов. Многим из них кажется, что, оказавшись там, весь мир и все его капиталы окажутся у их ног. Однако это возможно лишь в случае, если они создадут нечто действительно уникальное и значимое для всего мира. Успех зависит не от желаний и амбиций команды, а от их способности предложить идею или продукт, который найдет отклик у широкой аудитории.

Такой же подход необходим в сфере домостроения и девелопмента. Можно ли масштабировать девелопмент и строительство на мировой уровень, если деятельность ограничивается только Москвой и Московской областью? Если конечным потребителем продукта является человек, значит, продукт должен быть понятен и интересен людям независимо от их гражданства, национальности и менталитета.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Экономика девелопмента

Современный рынок недвижимости пережил фундаментальный сдвиг: власть перешла от производителей к потребителям. Если раньше доступ к производству был привилегией немногих, а сам факт наличия продукта на рынке уже обеспечивал спрос, то сегодня ситуация противоположная. Потребитель не интересуется тем, как и кем произведен товар — он выбирает исключительно исходя из того, насколько продукт соответствует его образу жизни и системе ценностей.

Эта логика формирует целые социальные коды: люди легче находят общий язык с теми, чьи «потребительские корзины» схожи с их собственными. Жилищные предпочтения — яркий пример. Владельцу частного дома проще понять человека с аналогичными приоритетами, чем того, кто всю жизнь провел в квартире. При этом важна не столько площадь или отделка жилья, сколько структура и концепция продукта: что именно потребляет клиент — квадратные метры или комплексный сервис, обеспечивающий качество жизни.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Роль банков в девелоперской деятельности

Банк — это организация, основной задачей которой является управление денежными активами. Основной предмет владения банка — это деньги. Могут ли банки также владеть и управлять недвижимостью? Да, могут, но исключительно в том случае, если недвижимость можно преобразовать в денежные активы. Недвижимость, которая не способствует росту денежных активов банка, не представляет для него интереса.

Банки по всему миру активно сотрудничают с девелоперскими компаниями. Для банков девелоперы не являются просто заемщиками, они — источники увеличения денежных активов. Банки не кредитуют девелоперские компании для осуществления их деятельности. Девелоперы имеют другие источники финансирования. Наоборот, девелоперские компании приносят деньги в банки.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Интеграция загородного девелопмента в современную потребительскую экосистему

Современный бизнес фокусируется на человеке. Если 20-30 лет назад центром внимания был продукт, то сегодня ключевую роль играет потребитель. Владея продуктом, можно было доминировать на рынке, но в наше время уникальность продукта быстро утрачивается из-за возможности копирования. Поэтому борьба за потребителя стала приоритетной задачей бизнеса, и основой этой борьбы стало создание потребительских экосистем.

Цель создания потребительских экосистем — привлечение и удержание потребителей. Чем больше людей вовлечено, тем успешнее бизнес. Чем полнее экосистема охватывает и облегчает все аспекты жизни человека, тем большую прибыль она приносит. Основные задачи экосистем — обеспечение комфортных и безопасных условий жизни. В России уже существуют подобные экосистемы, которые включают в себя всё от оплаты товаров и услуг до доставки продуктов и приобретения жилья. Инвестиционный интерес к этим экосистемам высок, и пандемия лишь усилила этот тренд, подтверждая перспективность данного направления.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Девелопмент и бизнес

О некоторых закономерностях и последовательностях девелопмента территорий. С чего всё начинается и чем всё заканчивается?

По наблюдениям, всё начинается с бизнеса. Создание (разработка) девелоперского продукта всегда начинается с ответа на вопрос: какой и в каком виде бизнес заводим на территорию? Причем не вообще бизнес, а, в первую очередь, торговлю и сервис. И не торговлю вообще, а в начале, продукты. И не сервис вообще, а сервис, связанный с едой. Другими словами, при создании девелоперского продукта необходимо решить вопрос с едой для людей. Чем и как их кормить на преобразуемой территории? Напоить людей кофе, налить им бокал пива, дать им шоколадку или пиццу — одни из самых популярных вариантов ответа на этот вопрос. При этом, никакого складского или производственного бизнеса не должно быть. Эти бизнесы создаются отдельно и независимо.

Далее, после еды идут развлечения, как пассивные, так и активные — всё, что даёт человеку положительные эмоции — в первую очередь шопинг («новый воротничок потребовал новое платье»). Затем спорт, отдых и т.д., и т.п.

Причём, чем большую территорию занимает девелоперский продукт, тем более крупный бизнес заводится на территорию. Сетевые продуктовые супермаркеты, ТРЦ работают на огромных территориях, а скромные девелоперские продукты до нескольких десятков гектар вполне могут удовлетвориться небольшими стритритейловскими лавками, лавчонками, да продуктовыми площадными рынками.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

За что мир девелопмента территорий любит туристическую отрасль?

А за то, что, именно, эта отрасль обладает самой большой потребительской аудиторией. Современный мир отдыха и развлечений абсолютный лидер по потребительской аудитории.

Вполне реальная ситуация для многих и многих рынков недвижимости: крайне низкий уровень развитости жилого или офисного домостроения. Зато, на этом фоне вполне хорошо могут себя ощущать пятизвёздочные отели и гостиницы.

Как же всё таки различные инфраструктурно-сетевые решения медленно и далеко не всегда реализуются в полном объёме!
Но рынок недвижимости не может сидеть и ждать их. Ему надо жить и развиваться даже если они безнадёжно отстают от него.
Отели – один из ярких примеров того, как рынок недвижимости порешал эту проблему – локальное, замкнутое на себе девелоперское решение.
В целом, рынок недвижимости мало кого ждёт, мало что просит. Он находит эффективные решения для тех условий своего существования, в которых ему посчастливилось жить и работать.

На рынке недвижимости есть несколько категорий потребителей. Есть её покупатели для личного использования. Есть её арендаторы. А есть совершенно особенная категория – гость. Она не относится ни к одной из выше упомянутых категорий потребителей рынка недвижимости. Даже с категорией арендаторов у неё мало общего.
Покупатели и арендаторы являются, по большому счёту, универсальными потребителями рынка с точки зрения видов и форматов недвижимости. Гость – это особенная категория потребителей.
Под гостевое потребление необходимо создавать специальные виды и форматы недвижимости. Виды и форматы недвижимости, созданные под универсальное потребление в категориях покупателей и арендаторов, за очень и очень редким исключением пригодны для их гостевого потребления.

Девелопмент как драйвер бизнеса

Практика показывает: любой девелоперский проект начинается не с жилья, а с бизнеса. Прежде чем формировать жилую среду, девелопер отвечает на ключевой вопрос — какой формат бизнеса должен появиться на территории и в каком объёме. И речь идёт, прежде всего, о торговле и сервисе, связанном с продуктами питания и общественным питанием. Простые решения вроде кофеен, пекарен, небольших гастрономов или ресторанов становятся фундаментом, на котором затем строится вся экосистема проекта. Производственные или складские форматы в этот контекст не вписываются — они развиваются автономно.

Следующий этап — формирование сферы досуга и развлечений: шопинг, спорт, прогулочные зоны, культурные активности. Всё, что обеспечивает человеку положительные эмоции и удерживает его на территории. Здесь действует простое правило: чем масштабнее территория, тем крупнее бизнес-модели должны в неё заходить. Для локальных проектов в несколько десятков гектаров достаточно стрит-ритейла, небольших рынков или лавок. Для крупных территориальных преобразований требуется привлечение сетевых операторов — от супермаркетов до торгово-развлекательных комплексов.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Улицы и тупики в девелопменте территорий

Не секрет, чем больше индивидуальных домов создаётся в пределах одной территории, тем более актуальным становится вопрос организации социально-экономического взаимодействия между ними. Никто ни на какой территории не может существовать сам по себе. Любое проявление индивидуализма и независимости разрушает территорию. Поэтому, при девелопменте территорий всегда необходимо закладывать организацию социально-экономического взаимодействия между всеми индивидуальными земельными участками и домами на них расположенными.

Самым первым и простым уровнем организации социально-экономического взаимодействия между всеми индивидуальными земельными участками на территории можно назвать их единую структуру или систему застройки. Это никоим образом не относится к архитектурным или планировочным решениям индивидуальных домов. Они, как раз, могут иметь достаточное разнообразие. Также, это не предполагает нарушение приватности жилого пространства. Единая структура застройки индивидуального земельного участка не отменяет возможность глухих светонепроницаемых заборов, отделяющих один задний двор от других.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.