Размер важен

Московский девелопмент заходит в очередную новую для себя реальность. Кажется, что девелоперский цикл — штука довольно длинная. От момента покупки земли до раздачи ключей дольщикам проходит обычно 5-6 лет (если ты не супер-пупер-мастер-девелопер, который может быстрее): 1,5-2 года проектирование и согласование, 3-4 года — стройка. Некоторые проекты покупались и согласовывались ещё до такого зверя, как Ковид, а вводятся только сейчас.

На таком рынке должны быть долгосрочные правила игры. Но нет. На рынке с длинным циклом правила меняются минимум раз в год серьезно, а так пару раз за год меняются тонкости и нюансы, которые ой как сильно могут насрать в результатах финансовой модели.

Архитектурные излишества появились в 2022 году как ответ на гундеж в формате: «стоят коробки, фу», «человейники» и т. д. Коробки быстро закончились. Теперь у нас сложная архитектура с огромным количеством летних помещений, доминанты, разновысотные секции и т.д. Но нюанс в том, что разница себестоимости одного фасада между коробкой и дома с архитектурными излишествами — 30-40%. Конструктив ещё может накинуть 20%. Куда все эти расходы перекладываются? Правильно, в цену реализации.

Также под постоянную критику и производство контента попадает площадь квартиры. Умники и умницы из интернета обычно считают, что жить в маленькой квартирке — это не просто ужасно, а даже опасно для ментального состояния проживающего. Поэтому только ленивый не кидался какашками в студии меньше 20 кв. м, и это в стране, где половина населения век назад вообще в коммуналках жила. Но, как говорится, графья изволят хоромы, поэтому стало ясно и понятно, что размер квартиры важен.

В прошлом году пыль сдули с СП54 (которому уже было два годика) и приняли решение, что всё. Шуток про маленькие квартиры не будет. Минимальная площадь 28 кв. м. Кажется, ну нормально, от шуток про «маленькую, но свою» избавились и всё, можно остановиться, но нет.

Москва должна дальше хорошеть, а хорошая недвижимость — это, очевидно, большая недвижимость. В массе своей люди хотят квартиры 70-90 кв. м, большим семьям вообще нужно квартиры больше 100 кв. м, которых на рынке массового сегмента практически нет. Поэтому теперь город принимает решение по сути регулировать среднюю площадь квартир в проектах. И по подсчетам города эта средняя получается 68-70 кв. м. Никакого запрета строить проекты с меньшей площадью нет. Хочешь хоть 30 кв. м, просто придется дополнительно заплатить за социалку всех «лишних» людей, которые появятся в проекте из-за мелкой нарезки. Может быть ли это выгодно? Да, но это дополнительные расходы, которые ложатся на фин. модель проекта. Поэтому у девелопера опять два стула — либо строить с высокой средней площадью, либо платить бабки. Детали показывали вчера в МКА.

Что такое решение сулит для рынка? Он продолжит сжиматься. Емкости на большие квартиры нет, поэтому на рынок будет выходить всё меньше проектов, они будут продаваться всё с меньшими темпами. Сделать подвижку по цене вниз нет возможности из-за архитектурных излишеств. Поэтому пики продаж, которые были в 2021 или в 2023 году, — это прямо рекорды, которые будут в Москве повторены далеко не скоро.

Рынок ещё год-полтора будет ехать на старых, ранее согласованных проектах. Ещё есть товарный запас, но вот что будет, когда он иссякнет? Будем наблюдать, восхищаться действиями умелых маркетологов и гениальных продавцов. Потому что один уровень — гнать мелкую нарезку под низкую ипотечную ставку, когда квартиру в московском регионе может себе позволить любой человек с зарплатой больше 100 тыс. руб., а совершенно другое, когда надо продавать большие квартиры с высокими ставками. Уровень сложности опять повышается.

Ключ - 16,5%

В итоге здание на ЗУ «Лялин, 18, стр. 1» забирает R4S, а не Coldy. Для этого произошел аукционный переполох, как говорится, с кем не бывает.

У R4S как и MR очень правильный подход к формированию земельного банка. Забирают небольшие ЗУ в самом центре столицы, где можно легко реализовать либо клубный дом, либо помещение под ресторан. Как раз у R4S есть весь необходимый для этого джиарный джиар. И сейчас в портфеле водятся площадки: «Пресненский Вал, 14с1», «Сивцев Вражек, 36/18»; «Большой Сухаревский, 23, стр. 2», от проектов, которые не тянут на элитку избавляются на правах мастер-девелопера. Такой небольшой, но очень джиарный и мастеровитый девелопер получился, выйдя из категории стрит-ритейл.

А вот проект на ЗУ «Тишинская, 1 / Большая Грузинская, 50» все никак не может найти своего девелопера. В n-й раз его выставили на торги, купить ранее не смогли Element Development и Capital Group.На участке находится почему-то «легендарный» ТЦ «Тишинка». В чем его легендарность — решительно непонятно, но доживает он свои последние годы.

Сейчас, по информации журналиста Филатова, за землю хотят 8,5 ярдов. На проект делали несколько концепций. С сохранением ТЦ и без ТЦ несколько вариантов так или вот так. Даже вариант от маэстро Скуратова был. По ТЭПам можно выжить 50-60 тыс. кв. м, поэтому метр квартир без документов уже 140 тыс. руб./кв. м. Для элитки, которую можно потом будет толкать по 2 мульта с метра, немного. Но, возможно, тут есть какой-то нюанс, какая-то тонкость, которая не позволяет залететь на огонек мастер-девелоперу и устроить тут конкуренцию Смайнексу со своим Тишинским бульваром.

Нравится вся эта суета вокруг ключевой ставки. Как будто целый сериал смотрим со всякими прогревами, интригами, обсуждениями. Все что-то высказывают, делают прогнозы, делают массу выводов в формате «а что будет, если ставка сделает то, ставка сделает это» и т. д.

В прогнозе на 2026 год ЦБ дает вилку — 13–15%, то есть рыночная ипотека если и начнет активно работать, то скорее во втором полугодии 2026 года, когда ставка снизится хотя бы до уровня 13%. Ипотека — это всегда история про «ключ + 1,5%», поэтому запуск отложенного спроса может произойти, когда ипотека станет хотя бы 14–15% для клиента. Раньше ждать не приходится, после 4 лет халявных низких ставок не позволяет менталка граждан брать ипотеку под слишком высокий процент.

Снижение ключа сейчас — это не буст продаж ипотекой, это снижение расходов на проектное финансирование. Незначительное, но снижение. Поможет ли это девелоперам? Да, не сильно, какая разница, с какого этажа падать, с 10 или с 9.

ПИК выложил более детальный мастер-план для проекта «Онежский вал», это огромный КРТ «Дегунино-Лихоборы». Продажи открыли ещё летом, но сделки не регистрировали. Сейчас же получили все документы и «официально» стартанули. Ценник за месяца прогрева вырос на 3%, стартовый прайс был на уровне 370 тыс. руб./кв. м.

Отметим, что в рамках проекта запланировано несколько офисников. ИХ заботливо поставили около ж/д путей. Реализуют под брендом FORMA workplace, ну и ждем данные по регистрации ДДУ, интересно, сколько людей были ПИКовскими ждунами регистрации сделок. ПИК, в отличие от многих девелоперов, своих клиентов долгими прогревами не занимается. Старт продаж — это старт продаж с ДДУ, а не ваши бронирования и ожидания у моря погоды.