❗️ Константин Каменев,
руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости»:

▪️Сегодня в России около 65 млн объектов в жилом фонде. И, по нашим оценкам, примерно 7% от этого объема, или около 4−5 млн жилых объектов, сдается в долгосрочную аренду на коммерческих условиях. Помимо этого, есть еще, например, квартиры, которые сдаются родственникам и близким людям – не на коммерческой основе или по ценам ниже рыночных. Это дополнительные 25−30% к тем 4−5 млн объектов, что сдаются на коммерческих условиях.

▪️80% арендаторов, кто ищет жилье на «Авито», планируют купить квартиру или дом в течение следующих 10 лет. В этом смысле рынки аренды, продажи и покупки жилья очень связаны.

▪️Жилье от собственников сдается в разы быстрее, чем через посредников. <...> Одна из причин такой статистики – в объявлениях от собственников чаще есть дополнительные факторы, формирующие доверие у арендаторов, такие как отметка о проверке продавца или подтверждение данных о квартире в Росреестре. К тому же такое жилье иногда можно снять дешевле.

▪️К концу лета 2024 года сформировался рынок арендодателя, когда даже дорогостоящие варианты снимали быстро. Сейчас же ситуация обратная – в большинстве регионов предложение значительно выросло и арендаторы могут спокойно выбирать из нескольких достойных предложений. При этом спрос остается достаточно высоким – в среднем арендатор на «Авито Недвижимости» находится за пару недель.

▪️Мы смотрим на медианный уровень цен, чтобы условная квартира с арендной ставкой в 1 млн руб. в месяц не влияла на усредненные данные. И если отвечать прямо, то в среднем квартиру в России сейчас можно арендовать за 35 тыс. руб.

▪️В обычных условиях есть сезонные колебания спроса и цен: традиционно интерес арендаторов и ставки растут к концу августа, сентябрю, а затем плавно снижаются после пиковых значений. Искать квартиру в пиковый период спроса – не самая лучшая идея. Но последние два года фундаментальные факторы оказывают сильное влияние на рынок, поэтому условия очень необычные. Например, после роста арендных ставок из-за сокращения льготных ипотечных программ и роста ключевой ставки, то есть примерно с четвертого квартала 2024 года, мы 7-8 месяцев подряд наблюдаем падение цен на аренду квартир в крупнейших городах страны. Это, вероятно, самый продолжительный период снижения арендных ставок.

▪️Есть прочная связь между рынками долгосрочной аренды и продажи жилья. В периоды неопределенности в экономике или высокой ключевой ставки собственники предпочитают сдавать жилье в аренду на 6, 12, 24 месяца, нежели пытаться продать недвижимость. И наоборот, когда ставки снижаются и экономика бурно растет, предложение переходит из долгосрочной аренды на рынок купли-продажи. Так, в 2023 году это было главной причиной снижения предложения в долгосрочной аренде.

▪️Сейчас собственники, как и многие другие, в ожидании изменений фундаментальных условий. При этом сложно предсказать, насколько сильно будет вымываться предложение из аренды в случае дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ РФ.

▪️Мы считаем, что важным рубиконом станет ставка ипотеки в 14% – после того как процент снизится до этой величины, положение на рынке изменится. По мере снижения ставки вполне вероятен плавный сценарий перетока из сегмента аренды в продажу – большинство, как мне кажется, следят за новостями с рынка и занимают выжидательную, консервативную позицию.

▪️В среднем без учета роста стоимости квартир и инфляции уровень грязной доходности от долгосрочной аренды в России составляет от 4 до 7% в год.

▪️Исторически есть сильная обратная корреляция между предложением в долгосрочной аренде и ипотекой на приобретение вторичного жилья. Поэтому в случае снижения ипотечных ставок в этом сегменте цены на аренду жилья начнут расти чуть быстрее обычного из-за сокращения предложения. Но, скорее всего, этот рост не будет критичным: цены на аренду обычно не растут значимо быстрее, чем доходы населения за последние годы, и не могут сильно отрываться от них.

#мнение #аренда

@rusipoteka