📺 Запись вчерашней презентации нового объекта SimpleEstate - "Перекресток в Совхозе им. Ленина"

🔗 https://youtu.be/nfZjIddBUfY?si=t6WGZJuMYxDoqk13

📕 Подробная презентация по объекту
💵 Оставить заявку на инвестиции

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на [email protected] / @Sandra310i

🔍 Аналитики SimpleEstate наблюдают за крупнейшими российскими продуктовыми ретейлерами, в частности за крупнейшим игроком отрасли Х5 Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель», «Чижик»), выпустившим отчет за I квартал 2024 года.

💵 Финансовые показатели продуктовых розничных сетей очень важны, так как отражают уровень благосостояния российских семей.

💰Согласно квартальному отчету, бренды X5 Group продемонстрировали солидные финансовые результаты. Компания существенно нарастила выручку, показав рост на 26,9% в годовом исчислении до 882 млрд рублей.

📈 При этом X5 Group активно расширяла свое присутствие, открыв 412 новых торговых точек после закрытий, что привело к увеличению торговых площадей на 35,9%. Продажи в магазинах сетии также выросли на 11,3%.

💻 Онлайн-сегмент компании развивается, однако его доля в общем объеме продаж пока составляет лишь 5,3%. Вместе с тем, в первом квартале 2024 года не наблюдалось снижения посещаемости физических магазинов.

🛒 Сеть "Перекресток", входящая в X5 Group, продемонстрировала рост сопоставимых продаж на 8,3% по сравнению с предыдущим годом. Чистая розничная выручка этой сети увеличилась на 18,9% до 120,6 млрд рублей.

🚀 Особо отметим рост показателей LFL «Перекрёстка» - сеть стала лучшим брендом Х5 по показателям сопоставимых продаж в магазинах. Продажи увеличились на 16.8%, трафик на 3.4%, а средний чек на 13%. Подобная динамика сохраняется у «Перекрёстка» уже на протяжении 4-х кварталов.

🔀 Кстати, многие люди в России начинают отдавать предпочтение магазинам высокого ценового уровня - количество покупателей «Перекрёстка» достигло в 1 кв. 2024 г. 168,9 млн.чел., увеличившись за год на 5.3%

🥫Результаты крупного продуктового ритейлера свидетельствуют о стабильности и надежности торговли продуктами питания как бизнеса.

💹 Недвижимость, арендуемая брендами X5, сохраняет свою привлекательность: будучи инвестором SimpleEstate вы можете стать совладельцем «Пятёрочки» или «Перекрёстка».

Чем заняться на праздниках?

📺 Конечно же посмотреть новое видео на YouTube канале SimpleEstate о сравнении жилой и коммерческой недвижимости! Куда выгоднее инвестировать? И какие преимущества и недостатки есть в том и другом варианте?

🔗 Разбираемся вместе: https://youtu.be/nndWqzFkAMo?si=dfGCnLEd2CpXS9HH

🙏 Будем признательны за подписку на YouTube канал. Напишите в комментариях какие темы стоит разобрать и на какие вопросы ответить в будущих роликах! 👇

🎥 Приятного просмотра!

«SimpleEstate покупает все объекты в кредит! Это риск для инвесторов...»

🟣Давайте разбираться. SimpleEstate работает на высококонкурентном рынке. Мы ищем (и находим) проекты, которые с одной стороны характеризуются низким риском, а с другой - повышенной, по сравнению с аналогами, доходностью. Такие проекты нужны многим инвесторам.

🏪На рынке инвестиций в объекты готового арендного бизнеса нет и не предвидится дефицита капитала. Инвесторов с «живыми деньгами», желающих купить «Пятёрочку» или «Магнит», огромное количество.

⚡️В этой ситуации нам приходится действовать насколько возможно быстро, при этом мы не можем позволить себе игнорировать наши строгие процедуры инвестиционного анализа.

🎚Как вы знаете, финансирование проектов на платформе обычно проводится в несколько раундов. Коллективные инвестиции предполагают сбор значительной суммы (в нашем случае ₽150-300 млн.) от большого числа инвесторов, имеющих возможность вложить от ₽100 тыс.

🏁При этом до старта сбора средств мы обязаны не только оперативно проанализировать проект и создать презентационные материалы для инвесторов, но и осуществить комплексную юридическую и техническую проверку проекта.

🔍В это же самое время десятки других инвесторов с рынка могут выкупить изучаемый нами проект.

⏰Чтобы избежать этого риска мы вынуждены воспользоваться бридж-финансированием, с помощью которого оперативно осуществить сделку по вхождению в проект.

* Бридж-кредит (от англ. bridge - мост) — тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет, являющийся временным решением краткосрочных задач заёмщика.

💵 Выдача бридж-кредита, однако, также предполагает предоставление документов и технико-экономического обоснования кредитору. Обычно стоимость бридж-кредитов на 6-10% превышает ставку рефинансирования, таким образом сейчас она варьируется от 22 до 26% годовых. В России предложение на рынке бридж-кредитования ограничено, большинство банков неспособны быстро осуществлять фондирование.

🔀 В этой ситуации SimpleEstate обычно пользуется поддержкой одного из акционеров платформы, инвестиционной компании AYR Capital (но готовы рассматривать и другие варианты), которая специализируется на прямых инвестициях, а также на мезонинном и бридж-кредитовании.

📊 Будучи акционерами SimpleEstate коллеги из AYR Capital понимают бизнес нашей инвестиционной платформы и настроены на помощь и поддержку в осуществлении выгодных сделок, а не в затягивании сроков рассмотрения документов. AYR Capital профинансировала несколько наших проектов, зарекомендовав себя надёжным и комфортным партнером.

📞 При этом, мы открыты и к другим партнерам, которые способны оперативно и недорого выделить нам бридж.

📶 Основная задача последующих раундов привлечения финансирования состоит в том числе в замещении заёмных средств (бридж-кредита) средствами инвесторов (акционерным капиталом).

🟪 Таким образом, привлечение бридж-кредита является необходимой, но вынужденной и временной мерой.

⚖️ Довольно сложно называть бридж-кредит дополнительным риском для инвесторов в рамках проекта. Если бы не бридж, возможно, просто не было бы никакого проекта (и риска тоже)!

📖 А вот и квартальные отчеты по объектам SimpleEstate по итогам 1кв 2024 г. 👇

💰Обратный выкуп: хорошо или очень хорошо?

☝️ Важная особенность сделки нашего нового проекта «Перекресток» в совхозе им. Ленина (Москва, пересечение МКАД и Каширского шоссе) - наличие опции обратного выкупа.

✅ Продавец актива имеет право (но не обязанность) на обратный выкуп объекта в 2030 году.

🛡Начнем с того, что одним из главных приоритетов SimpleEstate является защита капиталов наших инвесторов. Обратный выкуп, по нашему мнению, является именно защитным инструментом, позволяющим снизить фактор рыночной неопределенности.

🔍Для оценки опции обратного выкупа необходимо проанализировать сценарии будущего этого актива.

🔮 В настоящее время настроения инвесторов разнонаправленны.

💸 Некоторые инвесторы ожидают всплеска инфляции в России, что благотворно скажется на товарообороте продуктовых ритейлеров - в этом случае наши инвесторы смогут все 6 лет получать повышенные дивиденды (арендная плата имеет привязку к товарообороту).

⛔️ Другие инвесторы ожидают остановки роста цен на рынке недвижимости. Действительно за последние три года цены на коммерческую недвижимость и ГАБ значительно выросли и дальнейший рост, по мнению части инвесторов, будет затруднен. В рамках этой версии стоимость недвижимости «Перекрестка» в пос. совхоза им. Ленина за 6 лет может повысится, но незначительно - в пределах 4.5% в год за счет аналогичной индексации арендной платы.

🔀 Давайте смоделируем: проходит 6 лет и наступает май 2030 года. У нас есть два сценария:

🅰️ Продавец решает выкупить «Перекресток». Напомним, что мы покупаем проект за ₽350 млн., а продавец может вернуть его себе за ₽510 млн. без НДС (+46% к цене покупки). При таком варианте ежегодное удорожание объекта недвижимости с 2024 по 2030 годы составляет ~6.5%.

📈 Если экономику России ожидает высокая инфляция - инвесторы будут получать сверхдоходы от роста ТО. Если гиперинфляции не случится - текущие арендные потоки обеспечат среднюю дивидендную доходность на уровне 9% годовых, а с учетом роста стоимости доходность инвесторов составит 12% годовых.

⏺ При этом если цены на недвижимость будут стагнировать, объект окажется выкуплен продавцом за +46% к стоимости сделки. Единственным вариантом, при котором инвесторы недополучат прибыль - является вариант, при котором цены стабильно ежегодно в течение 6 лет будут расти более чем на 6.5%.

❓Возможен ли такой сценарий? Точного ответа у нас нет, зависит от того, оптимист вы или пессимист.
Мы в SimpleEstate считаем адекватным и наиболее вероятным сценарием удорожание недвижимости в среднесрочной перспективе на уровне 4-7% в год, то есть соглашение с продавцом абсолютно соответствует нашим прогнозам.

🅱️ Продавец решает не выкупать «Перекресток» - тогда актив остается в собственности проектной компании SimpleEstate и всех наших инвесторов. Мы считаем, что «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина является одним из лучших предложений в сегменте ГАБ с супермаркетами, которые попадались нам на рассмотрение за последнее время. Мы уверены, что этот актив будет прекрасно себя чувствовать и в 2030, и 2040 году, радуя инвесторов стабильной дивидендной доходностью и ростом стоимости недвижимости

💵 Обратный выкуп в сценарии 🅰️ обеспечивает защиту инвестиций и создает определенность в рамках неопределённого будущего экономики России и рынка коммерческой недвижимости.

💳 И конечно, у инвесторов SimpleEstate есть возможность выйти из проекта на вторичном рынке в любое время, дождавшись решения продавца об обратном выкупе в 2030 году, или не дожидаясь его.

🏪 Подробнее об объекте: https://www.tg-me.com/simpleestate/665

📺 Видео обзор объекта "Перекресток в совхозе Ленина" 👇

⏪ Какая коммерческая недвижимость!? Сейчас по облигациям доход больше... ⏩

🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.

🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!

☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.

💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.

😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».

🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).

⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.

🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.

🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.

🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?

🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.

⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.

🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.

📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:

🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».

💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.

🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.

🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.

✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.

🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.

📺 Новый ролик на YouTube канале SimpleEstate!
Продолжаем говорить о доходности и её правильном расчете

🏗 Для наших давних подписчиков тема может показаться слишком простой и банальной. Но большинство людей, кто только недавно пришел на рынок коммерческой недвижимости прежде всего задаются вопросом именно доходности и окупаемости.

🤔 Если у вас тоже возникает вопрос "Какую доходность приносит коммерческая недвижимость и на какую окупаемость стоит рассчитывать?" - приятного просмотра!

https://youtu.be/JbjSWetH2Zw?si=uLGrVVXwRFEfsc_z

🎉 Друзья, сегодня у нас важный день - SimpleEstate исполняется 5 лет!

📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.3 млрд руб., а количество зарегистрированных инвесторов превысило 12 000 человек!

🙏 Спасибо, что остаетесь с нами и доверяете нам свои деньги. Мы в свою очередь, делаем всё, чтобы оправдывать ваши ожидания и находить лучшие объекты на рынке для наших инвесторов!