🤑 «THIS IS A GREAT TIME TO BUY!!! DJT» («Самое время закупаться!!!») - так недавно заявил президент США, Дональд Трамп, в своей соцсети Truth Social

👍 То же самое говорим мы после снижения ключевой ставки! Сейчас лучшее время для покупки, пока деньги с депозитов не успели "перетечь" на рынок и цены не выросли.

🕐 Успейте получить дивиденды по проекту «Перекрёсток в Совхозе им. Ленина»

❗️ Инвестируйте в проект до 20 июня и получите дивиденды за 2-й квартал 2025 г.

📊 При инвестициях на 10 лет - ожидаемая общая доходность (IRR) инвесторов 4-го раунда составит 19% годовых, а средняя дивидендная доходность – 10,5% годовых.

⚠️ Сейчас идет последний, 4-й раунд инвестиций в объект "Перекресток в Совхозе им. Ленина" - последняя возможность для инвесторов поучаствовать (или увеличить свои инвестиции) в данном объекте. Надежный антикризисный объект с прямой защитой от инфляции за счет привязки арендной платы к товарообороту супермаркета.

💰 Дивиденды в этом квартале составят ₽400 на акцию!
💵 Минимальный размер инвестиций - всего ₽ 115 000

📕 Презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
🧮 Калькулятор доходности инвестора
🏡 Подробнее об объекте

✍️ Или написать нашим менеджерам:
Виктор: @ViktorSimpleEstate
Елена: @ElenaSimpleEstate
WhatsApp: +7 (495) 149-05-00

📉 ЦБ снизил ключевую ставку до 20% — что будет со ставками по вкладами?

📍6 июня 2025 года Банк России впервые с сентября 2022 года сделал шаг в сторону смягчения: ключевая ставка — снизилась до 20% годовых, сохранив при этом нейтральный сигнал. Давление инфляции снижается, и рынок начинает адаптацию.

🤔Что это значит для вкладчиков?

🏦 Сбербанк уже сообщил: с 11 июня все ставки по основной линейке вкладов на всех сроках — теперь максимум 19% годовых.
🏦 ВТБ пока в режиме «под наблюдением», но не исключает изменений условий по вкладам. По их оценке, прогнозируется снижение ставок по вкладам на средние и длинные сроки, а короткие депозиты, наоборот, будут становиться более привлекательными.
🏦 Совкомбанк оперативно среагировал и уже снизил ставки— на данный момент максимум 20% годовых.
🏦 Абсолют Банк — от минус 0,2 до минус 1 п.п. уже со следующей неделе.
🏦 Московский кредитный банк готовится к коррекции ставки по вкладам. Постепенно, но стабильно.
🏦 Директор по макроэкономическому анализу банка Дом.РФ прогнозирует, что в среднем по рынку до конца года ставки упадут до 15–17%.
🏦 В пресс-службе банка Русский Стандарт отметили, что банк традиционно скорректирует свои ставки с учетом конъюнктуры рынка.

Источник: https://ria.ru/20250607/banki-2021470335.html

🔍 Тенденция очевидна: рынок начал перестройку. Дальше ставки по депозитам будут только падать.

Прокшино: плохой или хороший проект?

🔥 Не смолкают обсуждения «провальности» проекта Прокшино. «Маленькие» дивиденды, «низкая» ликвидность на вторичном рынке и прочее. А мы в SimpleEstate считаем, что это один из самых лучших и один из самых классных проектов в нашем портфеле. Давайте разберемся!

🔄 Напоминаем, что в мире прямых инвестиций есть разные типы проектов: «дойные коровы» для стабильных денежных потоков и «мясные коровы» для роста капитала. Прокшино относится ко второму типу — здесь основной доход инвестор получает от удорожания актива, а не от регулярных выплат.

📈 Проект развивается точно по первоначальному плану. За последние два квартала сопоставимые продажи супермаркета выросли в среднем на 72% год к году, а трафик увеличился на 50-55% благодаря планомерному заселению района. В четвертом квартале 2024 года введены в эксплуатацию два ближайших дома на 2,300 квартир — сейчас идет выдача ключей и заселение. Арендная ставка тоже растет: с 6% от товарооборота при открытии до 7% сейчас и 7,5% с сентября 2025 года.

💰 Финансовые результаты говорят сами за себя. Стоимость объекта выросла на 65% с момента покупки в августе 2022 года — с 280 до 463 миллионов рублей. Акционерный капитал увеличился на 45%, а цена акции поднялась с 10,000 до 14,500 рублей. Фактическая IRR составляет 16% — точно как планировалось при покупке. Налог на имущество снизился в 5,5 раза благодаря переводу на кадастровую стоимость.

🎯 Но самый убедительный аргумент в пользу проекта — недавнее предложение нашего продавца (инвестора, который продал нам объект в 2022 году) выкупить помещение супермаркета обратно на 30% дороже цены продажи нам, т.е. примерно по 13,000 рублей за акцию. Когда мы начали обсуждать этот вариант с нашими крупнейшими инвесторами, они категорически не согласились с такой оценкой. Отметим, что наш продавец — не новичок на рынке, у него значительный портфель, размещенный в коммерческой недвижимости с супермаркетами. Т.е. он отлично понимает, что делает, и готов платить за возврат и полный контроль над активом живыми деньгами.

📊 По результатам полного заселения ЖК к 2027 году ожидается выход на дивидендную доходность около 9% годовых. «Перекресток» — бренд номер один среди супермаркетов в Москве и Московской области с почти тысячей магазинов. Дивиденды растут по четкому графику, в первом квартале 2025 года выплачено 60 рублей на акцию, во втором планируется 70 рублей, в третьем — 80, в четвертом — 90. Низкие дивиденды в прошлом были связаны исключительно с раскачкой «Перекрестка» в новом районе.

🚀 Команда SimpleEstate продолжает верить в проект и прилагает максимум усилий к повышению ликвидности акций АО "Симпл Эстэйт Шесть" на вторичном рынке!

⏳ Инвестиции в коммерческую недвижимость — это марафон, а не спринт. Для терпеливых инвесторов, готовых подождать до 2027 года, проект может стать очень прибыльным. Для тех, кому нужны дивиденды «здесь и сейчас», стоит пересмотреть свою стратегию или выбрать проекты типа «дойная корова». Когда умные деньги готовы переплачивать за актив — это лучший индикатор качества инвестиции.

Алкомаркеты под запретом?

📜 Депутаты Госдумы предложили ввести новое понятие — «алкомаркет» — и запретить таким торговым точкам размещаться в жилых домах и ближе 100 метров от жилья, школ, детсадов, больниц и спортивных объектов. Под определение попадут магазины, у которых более 50% выручки приходится на продажу алкоголя. В случае принятия закона значительная часть специализированной торговли спиртным окажется вне закона, особенно в плотной городской застройке больших городов.

🏬 При этом универсальные магазины и супермаркеты, где алкоголь является лишь частью более широкого ассортимента, в зону действия запрета не попадают. Это может привести к перераспределению потребительского спроса: часть оборота алкомаркетов, в высочайшей долей вероятности перетечёт именно в крупные торговые сети. Розничный рынок адаптируется, а крупнейшие игроки займут освободившуюся нишу.

💰 Арендодателям супермаркетов, в том числе инвесторам нашей инвестиционной платформы, такая трансформация сулит повышение доходов от аренды. Ведь чаще всего аренда супермаркетов привязана к товарообороту, и рост продаж за счёт алкогольного сегмента напрямую отразится на выручке от аренды. Таким образом, владельцы помещений, сданных в аренду крупным ритейлерам, могут оказаться в выигрыше от реализации новых ограничений.

📉 Но для рынка коммерческой недвижимости сложится непростая ситуация. Алкомаркеты традиционно занимают помещения площадью 70–150 м² в жилых кварталах. Иногда в одном доме располагается сразу несколько вино-водочных магазинов. После вступления закона в силу (если он будет принят в текущей редакции) такие точки окажутся вне правового поля. Результатом станет резкий рост вакансии в стрит-ритейле из-за массового высвобождения торговых площадей.

🔄 Это создаст риск локального перенасыщения: предложение в сегменте «малых площадей» резко возрастёт, тогда как спрос останется ограниченным. В некоторых районах это может привести к значительному снижению ставок и увеличению сроков экспозиции.

📊 Насколько велика вероятность принятия этого законопроекта? Продажа алкоголя населению - один из крупнейших источников акцизных и налоговых поступлений в казну. Резкое сокращение точек легальной торговли может ударить по бюджету и стимулировать рост теневого сегмента. Безусловно, при рассмотрении инициативы этот аспект станет предметом обсуждения как среди депутатов, так и в правительстве - особенно в условиях ограниченных экономических ресурсов в России.

📌 Рассмотрение данного законопроекта станет важным событием для всего рынка коммерческой недвижимости. Мы в SimpleEstate с одной стороны поддерживаем инициативу законодателей, и не только из корыстных побуждений, связанных с перспективой роста арендной платы супермаркетов. Повышение качества городской среды и борьба за здоровье граждан - важнейшие задачи государства.

⚠️Однако мы серьёзно обеспокоены потенциальными перекосами на рынке коммерческой недвижимости, которые может вызвать реализация закона в его нынешней редакции. Мы надеемся, что при принятии решения будут учтены интересы не только общественного здоровья, но и стабильности в экономике, в том числе в секторе коммерческой недвижимости. Рассчитываем на взвешенный и ответственный подход законодателей.

💊 Аптечная реформа угрожает стрит-ритейлу

📦 Минцифры предложило план модернизации «Почты России», согласно которому государственный оператор сможет торговать безрецептурными лекарствами и работать как пункт выдачи заказов маркетплейсов. Формально инициатива направлена на повышение доступности фармпомощи в отдалённых регионах. Неформально Минцифры пытается найти бизнес-модель для перегруженной социальными функциями убыточной компании. А в результате речь идет о масштабном перераспределении долей на аптечном рынке и возможным проблемам на рынке коммерческой недвижимости.

🏥 В I квартале 2025 года выручка аптек достигла 594 млрд рублей (+13% к Q1 2024), а число действующих точек выросло до 81,4 тыс. Аптеки остаются одним из самых стабильных и прогнозируемых арендаторов в сегменте стрит-ритейла.

📉 Однако в случае допуска «Почты России» и ПВЗ к продаже безрецептурных препаратов без строгого соблюдения фармтребований (лицензий, систем хранения, контроля) — особенно если это будут делать под брендом или в партнёрстве с маркетплейсами — на рынок выйдёт новый, большой и агрессивный игрок. Традиционные аптеки, особенно небольшие и средние сети, могут не выдержать конкуренции.

📊 По данным RNC Pharma, около 41% аптечных продаж в упаковках приходится на безрецептурный сегмент. Это именно та часть выручки аптек, за которую в ближайшее время начнётся борьба. Уже сегодня Ozon и Wildberries активно расширяют фармкатегории, но ограничены строгими требованиями. Новый закон может позволить им масштабироваться, используя отделения «Почты России» как пункты выдачи именно безрецептурных лекарств.

🚚 Таким образом, в переделе аптечного рынка могут принять участие маркетплейсы, для которых фармацевтическая продукция — ещё один сектор роста. Использование обширной инфраструктуры «Почты России» в качестве ПВЗ позволяет обойти проблему «последней мили» и быстро масштабировать присутствие даже в малых населённых пунктах. Для аптек это создаёт прямую и явную угрозу утраты клиентского трафика.

🏪 Коммерческая недвижимость неминуемо почувствует последствия появления почты в нише аптек: арендаторы помещений площадью 45–80 м², ранее обеспечивавшие стабильный рентный поток, могут начать сворачивать активность в локациях с упавшей выручкой и закрывать аптеки. В перспективе это приведет к росту вакантности и давлению на арендные ставки.

💰 Протекционизм Минцифры в отношении подведомственной компании способен не только вытащить «Почты России» из убытков, но и обогатить маркетплейсы. А вот для физических аптек и их арендодателей реализация проекта министерства принесет лишь убытки.

❓У «Магнита» есть возможность расторгнуть предварительный договор до открытия магазина? И что тогда?!

Достаточно логичный вопрос, из тех, что нам задают. Отвечаем!

🟪 Не будем увиливать от ответа и скажем прямо – да, технически и юридически это возможно. «Магнит» имеет право расторгнуть договор и отказаться от нашего объекта.

🤔 Стоит ли этого бояться? Совсем нет!

Вероятность такого сценария очень низкая, так как:
🔹ЖК «Домодедово Парк» - крупный новый район на 8 144 готовые квартиры и два корпуса на 752 квартиры, которые будут введены в эксплуатацию в 4 кв. 2025 г. Такие локации всегда очень желанны для «Магнита», поэтому сеть заинтересована иметь там свой магазин.
🔹Приобретаемые помещения расположены рядом с домами, где нет коммерческих помещений (жилые первые этажи), что делает открытие конкурентов де-факто невозможным и создает дефицит торговых площадей
🔹По предварительным прогнозам товарооборота в локации арендная нагрузка (OCR / Effort rate) на уровне 5% от товарооборота является комфортной «Магнита», при условии выхода на полную мощность в течение 2-3 лет.
🔹 В настоящее время «Магнит» - одна из самых активно развивающихся розничных сетей в России. Решение отказаться от нашего помещения будет явно нелогичным и странным.

🔎Итого, «Магнит» имеет лучшее помещение в лучшей локации, да ещё и с комфортной арендной ставкой. Какой смысл отказываться?

🖌Помимо «Магнита» среди наших текущих арендаторов - Х5 («Пятёрочка»), «Лента» («Монетка»), «ДА!», у нас нормальные отношения с сетями «Дикси» и «Верный». Даже если «Магнит» откажется заезжать - любая другая сеть супермаркетов будет рада подписать с нами договор аренды и занять это место, возможно, ещё и по более высокой ставке аренды.