Получается, решился, но не до конца

Надо понимать, что ограничения на потребы распространяются и на ипотеку, тк они могут являться источником первоначального взноса

Но надо сказать, что надбавки не кажутся слишком жесткими, тк не трогают напрямую корпсектор.

@unexpectedvalue

Поздравляем всех причастных!
🥳🥳🥳

@unexpectedvalue

Надо признать, что надежды на отмену массовой льготной программы и замедление кредитования физлиц явно переоценены

(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.

Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.

(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Во-вторых, семейная ипотека никуда не уходит.

И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.

(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Почему бы не вписать льготную ипотеку сразу в конституцию?

Если «эксперимент» всего для 90 человек, получается, для поддержания темпов прошлых лет нужно придумать где-то 6-7 тысяч видов льготных ипотек

@unexpectedvalue

Новые инструменты макропруденциальной политики подъехали

@unexpectedvalue

Сначала парни говорят, что у них нет депрессии, а потом берут микрофоны и идут три часа обсуждать механику рынка недвижимости

Спасибо Александру Кравченко и его команде @merkrd, вышло достаточно весело!

@unexpectedvalue

Небольшое дополнение к вчерашнему:

1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.

В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.

В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).

2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.

За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.

Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Заранее извиняюсь

@unexpectedvalue

Даже дети знают о макроэкономических последствиях безадресных программ льготного кредитования.

Таким образом вопрос трансформируется: киндер или деградация трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики? Детский вопрос

Перед заседанием давайте поищем аргументы против роста ставки до 18%

🔹Нужно ли повышать ключевую ставку до 18, как этого ждет консенсус?

👉Нет

Банку России достаточно изменить свой среднесрочный прогноз на 2025-2026 годы, прибавив по 1-2 п.п. к диапазону значений каждого года

🔹Почему?

👉Рынок не пугает рост ставки до скольки угодно, если ЦБ обещает уже через год снижение на 50%. На что сейчас влияет ключевая ставка? На короткие кредиты выданные «гражданским» отраслям. Длинные кредиты, особенно в «субсидируемых» секторах стоят дешевле ключевой ставки из-за forward guidance стремительного снижения (смотрим график).

(1/3)
@unexpectedvalue

🔹Чувствует ли рынок 16%?

👉Теперь да

📊Средневзвешенная ставка для физических лиц снижалась в апреле-мае (данные за июнь еще не вышли) под воздействием очередного раунда ажиотажного спроса на льготную ипотеку перед ее отменой. Но ажиотажный спрос перетягивает на себя сделки будущих периодов, поэтому здесь неизбежно охлаждение (хотя бы в несколько месяцев) -> потребительский сектор, наконец, отреагирует на высокие ставки.

📊Корпорации в среднем кредитуются на уровне ключевой ставки, но, как говорили парой абзацев выше - стоимость финансирования тянут вниз длинные займы, а коротких - вверх. Текущий forward guidance лишь добавляет заемщикам стимула брать более длинные займы (помним, что не весь рынок активно строит макроэкономические модели, а с большой охотой доверится аналитикам ЦБ).

Таким образом, легендарный «лаг ДКП» добрался до нас через те самые 3 квартала.

(2/3)
@unexpectedvalue

🔹Но более важный вопрос: есть ли какой-то штраф за ошибку? Иными словами, а если консенсус ошибается и ставку поднимать не нужно, а ее все равно поднимут, чтобы угодить ожиданиям рынка?

👉Абсолютно непонятно

Мы ужасаемся темпам роста кредитования, но они соответствуют темпам роста экономики и инфляции.

📊Тут, разумеется, есть проблема курицы и яйца - кредитование приводит к росту или более крупная экономика требует большего уровня долга. Но в третьем квартале 2023 и первом квартале 2024 корпоративный сектор устроил себе некоторый делевередж: отношение долга к ВВП снижалось.

📊Как правило, за делевереджем следует рецессия или, как минимум, рост ниже потенциального. Но экономика России, по оценкам коллег, выше своего потенциала на 2.5% -> способна выдержать возможное снижение аппетитов бизнеса. А там, возможно, и бюджет сможет компенсировать выпадение спроса корпораций.

📊Сюда же можно добавить высокий уровень прибыльности бизнеса и низкую чувствительность к ставке у домохозяйств.

⚠️Как будто повышение ставки до 17-18% выглядит безрисковым для экономики, а значит и для членов Совета Директоров. Но повышение ставки при сохранении текущих значений в среднесрочном прогнозе будет максимально абсурдным.

Таким образом, давайте ставить на +0-1п.п. и рост средней КС в 2025-2026 на 2-3п.п.

(3/3)
@unexpectedvalue

Поступают предложения, что вместо ключевой ставки Банку России надо поднять прогноз по ставке.

Эта логика уязвима в своем самом корне. Прогноз ЦБ по ставке, это не комитмент Банка России, это именно прогноз, да еще и явно не пользующийся слишком большим доверием на рынке. Поэтому, у Банка России не получится решить проблему, «размахивая руками, словно Джедай какой-нибудь», этот рынок реагирует «только на деньги» (т.е. на ставку). Чтобы сработал прогноз, нужно чтобы он стал комитментом, да еще и credible. Не в этой жизни, то есть не в этом цикле))

Так что надо крутить ставку дальше )))

ПП

вопрос в том, дельфийский forward guidance использует наш ЦБ или одиссейский?

если среднесрочный прогноз - просто ожидания отдельного департамента, то зачем вообще мы так активно обсуждаем риторику и все сигналы, если они ни к чему не обязывают Банк России? не лучше ли тогда отказаться от вербальных интервенций и всем строить модели?

@unexpectedvalue

Одинаковый результат

@unexpectedvalue

Изменение ограничений на минимальную площадь квартир: цены вырастут, обеспеченность метрами не изменится

Это просто классический пример однобокого регулирования: если запретить строить маленькие квартиры, то станут строить больше больших?

Нет

🔹Квартиры строятся внутри домов (high-end аналитика). Дома строятся согласно технико-экономическим показателям, в которых утверждаются габариты наружных стен и этажность, а квартирографию застройщик планирует сам исходя из минимальной площади (утверждается регионами) и спроса.

Дальше застройщик максимизирует стоимость проданного квадратного метра исходя из доступной площади.

🔹Предположим я хочу продать 100 условных метров на этаже. Я могу продать это одному очень богатому домохозяйству, либо 2 средне богатым, либо 4 бедным (условно) и т.д.

Изучив спрос, я понимаю, что оптимально будет впихунть 2 студии по 27 квадратов, одну 2хкомнатную в 46 квадрата. Так я смогу продать студии за 150 тысяч рублей за квадрат и двушку за 140 тысяч за квадрат. Средняя цена 145.4 за квадрат.
Здесь мы используем такое явление, как дисконт за бОльшую площадь, чем больше квартира, тем она дороже, но тем меньше стоимость за квадрат.

🔹Теперь мне говорят, что 27 нельзя, можно 28. Себестоимость строительства особо не изменится. В такой ситуации я могу:

Вариант 1: я объединю две студии в двух/трехкомнатную квартиру площадью 54 квадрата, которую смогу продать по 130 тысяч за квадрат. Плюс у меня осталась двушка за 140 за квадрат. Средняя цена продажи - 134.6

Вариант 2: Я увеличу площадь студий за счет двухкомнатной, ведь больше метров на этаже от запрета не появилось. Тогда я продаю 2 студии по 28 квадратов за 149 тысяч за квадрат и 1 двушку площадью 44 метра за 142 метра за квадрат. В среднем стало 145.9.

Максимизирующий прибыль застройщик выберет вариант 2. Средняя стоимость жилья выросла, обеспеченность метрами осталось той же, просто у жителей маленьких квартир она выросла, а у жителей квартир побольше - снизилась.

#жилье
@unexpectedvalue