Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ

Закидывайте вопросы и ловите ответы!

1️⃣Frekf:
Коллеги, к нам впервые заходят региональный оператор просьба поделиться своим опытом работы с ними.
На что обратить внимание или какие вопросы им позадавать?

2️⃣Мария:
Добрый вечер, составляю в первый раз новый договор управления мкд ук, может кто нибудь поделиться в лс образцом своего договора и перечня услуг? Буду признательна 🙏🏼

3️⃣Ольга Евгеньевна:
Добрый день! Собственники МКД хотят инициировать собрание о уменьшении ЗУ под МКД (причина: придомовая дорога в очень плачевном состоянии, а "скидываться" на ремонт ее они не хотят, хотят отдать это в ответственность ОМСУ).  Думаем что 100% они собрать вполне смогут. ЗУ по МКД в свое время оформлен ОМСУ, в него заложены и "Детская площадка" и придомовая дорога, и то и другое одно название, УК содержит все это в пределах мин тарифа, т.е. максимум подлатать. Вопрос в том есть ли какие то нормы формирования ЗУ под МКД ("столько то метров от отмости или еще как то), и какие могут быть основания ОМСУ отказать в уменьшении ЗУ даже при наличии решения собственников?

4️⃣Кристина:
Уважаемые руководители УК,подскажите, пожалуйста, правильный ответ по ситуации. 28.05.2025-02.06.2025 (очно-заочное)проводится внеочередное ОСС,где принимают решение с 01.06.2025  в одностороннем порядке расторгнуть договор на управление МКД, а 2.06.2025 уже подписывают договор с новой компанией на управление ,хотя документы еще даже в ГЖИ не отправлены с протоколом решений. Со старой компанией договор расторгнут только с 01.08.2025,что указано в ГИС ЖКХ.. Вопрос: законно ли заключать договор с новой УК заранее до внесения в реестр лицензиата ? И можно ли задним числом расторгать договор на управление с УК? Все выше написанные даты указаны как в протоколе собрания.

5️⃣Дмитрий:
Здравствуйте, коллеги. Есть ли у кого-то пример акта о неотложной необходимости проведения текущего ремонта (любого конструктивного элемента, скажем трубопроводов системы отопления)? Прошу поделиться

6️⃣ Алексей:

Добрый день!

Иск о защите чести и достоинства сотрудника УК как физического лица и председателя СД заявлен в суд общей юрисдикции. Кляузы по обвинению в мошенничестве, фальсификации протоколов и просто оскорбления размещались на бумаге и раскладывались в виде писем по почтовым ящикам.
Анонимно.

Представитель Ответчика, очень пожилой дамы (91 год), узнав о стоимости автороведческой и лингвистической экспертизы (210 тысяч), предложила заключить мировое соглашение, где она обязуется принести извинения и опровергнуть порочащие сведения. Между тем существуют обоснованные сомнения, что ненаказанная рублем старушка, которой адвокат на заседаниях велит молчать, и далее будет гадить, распространяя свои пасквили. Вопрос к коллегам: кто-нибудь сталкивался с закреплением в мировом соглашении о запрете в будущем совершать определенные действия? И что влечет за собой наложение судебной неустойки/штрафа?

Буду очень благодарен за любую информацию. 🤝

Давайте поговорим о самой острой проблеме Приказа 266. Как-никак нам с вами жить с этим Приказом с 1 сентября.

🔥 Самый острый вопрос – это СНИЛС.

Смотрите, что получается.
Если собрание идёт полностью в ГИС — всё просто. СНИЛС подгружается автоматически.
А вот если собрание «по-старинке», на бумаге — тут начинаются качели.

Есть два лагеря.

1️⃣ Первая позиция.

Проводя обычное собрание мы всё равно должны указывать в каждом решении СНИЛС. Иначе решение будет недействительным и это можно будет оспорить.

Почему?

👇 прямое требование п.п. «е» п. 17 Приказа №266/пр — СНИЛС нужно указывать в бланке решения;

👇 плюс Приказ №79/пр (гл. 11, пп. 18.4.2.1.2 и 18.4.2.1.3) — для размещения в системе обязательно нужно указывать и СНИЛС, и паспорт.

С 2021 года в ГИС есть вкладка «Отдельные голоса», туда каждое решение грузится по отдельности. Эта вкладка появилась для соблюдения 152-го федерального закона о персональных данных.

2️⃣ Вторая позиция.

Можно загружать протокол целиком одним файлом. Без СНИЛС.

Ссылаются на тот же Приказ №266: ч. 17 — решения загружаются вместе с протоколом. Значит, можно пакетом.


🚀 Что говорят надзорные органы?

Я поговорила с двумя знакомыми ГЖИ.

➡️ В одном ГЖИ (УрФО) обещают «войти в положение» и принимать решения без СНИЛС, пока суды не скажут иначе.

➡️ В другом (ЦФО) — прямо заявили: с 1 сентября жёстко только со СНИЛС. И остальные решения выкидывать из подсчета.

❤️ Как говорится, вот вам весь расклад, выводы делайте сами.

ЖКХ. Мечты сбываются с Еленой Шерешовец

Давайте сегодня разберем вопрос.

Елена Вершинина:
❓ Подскажите, пожалуйста, в доме мыши и тараканы из-за жительницы, которая мусор в квартире размножает. УК должна выполнять работу по дезинфекции и санобработке подъезда за свой счет или за доп.плату жителей? Кто-то сталкивался, как выселить таких соседей?

🔈 Начну с того, что УК обязана содержать общее имущество в надлежащем санитарном состоянии (ст. 161 ЖК РФ, п. 10 Правил № 491). И согласно ПП № 290, в минимальный перечень обязательных работ входит: дезинсекция и дератизация общих помещений (лестницы, подвалы, мусорокамеры и т.п.).
🔹Частота и объем работ (например, ежедневная дезинфекция) должны быть указаны в договоре. Ну, а дезинфекция теперь — лицензируемая деятельность, и её стоимость сильно выросла. Работы должны проводить организации с соответствующей лицензией, либо персонал УК тоже должен иметь лицензию и медицинское образование (что вряд ли).

🔥 Отсюда делаем вывод – в зоне ответственности УК — регулярная уборка мест общего пользования и профилактическая дезинсекция/дератизация при плановом обслуживании. Но это не означает, что УК должна бесплатно устранять последствия антисанитарии в квартире конкретного собственника.

❗ Если насекомые и грызуны появились в подъезде именно из-за действий жителя, речь идет о нарушении им правил пользования жилым помещением (ст. 30 ЖК РФ).
🔹В таком случае расходы на обработку общего имущества могут быть отнесены на этого собственника.
🔹Для этого необходимо зафиксировать факт антисанитарии в квартире актом УК совместно с представителями Роспотребнадзора, жилинспекции или участковым. В акте фиксируются запах, мусор, насекомые, следы грызунов и источник заражения.
🔹После фиксации УК направляет предписание жителю об устранении нарушений. Если предписание не выполняется, УК вправе обратиться в суд с требованием обязать собственника провести санитарную обработку за свой счет. А можно силами УК выполнить обработку, а суде требовать возместить затраты.

🪙Что касается выселения — это крайне редкая мера. Она возможна только в судебном порядке, если квартира используется с нарушением прав соседей и превращена в «нежилую» по факту (ст. 293 ГК РФ). Но для этого нужно доказать систематические нарушения, угрозу здоровью и неоднократные предписания. Практика выселения есть (единичная), но такие дела длятся годами и требуют участия прокуратуры и органов опеки, если есть дети.



P.S. Картинка взята из нежно любимого мною чата УК "Зелёный бульвар"

Теперь самый злободневный вопрос.

Кк:
❓ Всем добрый день !
Скажите пожалуйста, как сейчас разместить протокол , если не размещали сообщение о проведении собрания? ОСС закончилось 25.08 Протокол от 26.08, но в Системе уже отсутствует возможность добавить….

Боюсь, мой ответ вас не порадует.

❗ Никак.

🌕 Технически добавить протокол без сообщения невозможно.
Поэтому мы с вами принимаем этот факт и дальше думаем как себя обезопасить. Мы ведь нарушили правила информирования собственников, установленные ст. 45 ЖК.

➡️ Уповать мы можем только на ст. 2.1 КоАп РФ:
Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

🔥 И доказать надо, что ты не верблюд не имел возможности разместить документы.
Лучше всего написать в поддержку ГИС с сохранением всех скриншотов и составить акт об отсутствии технической возможности.

Ещё прямо интересный вопрос. Давайте попробуем разобраться.

Юлия:
❓ Доброго всем дня, коллеги. Помогите пожалуйста, может кто сталкивался. Собственники коллективным обращением попросили доступ к бюллетеням по голосованию. Наш сотрудник рассмотрел заявление и отправил ответ, что бюллетени в ГЖИ поэтому обращайтесь туда. Ответ направил не всем кто написал заявление, а первому в списке. Сейчас один человек из списка пожаловался, что ответа нет. Есть что-то что могло бы нам помочь? Может практика какая-то.

➡️ Насколько я понимаю, ключевой вопрос: допустимо ли ответить только одному подписанту?

➡️ Правоприменительная практика и официальные разъяснения указывают: если в коллективном письме не определён получатель ответа (представитель) и нет просьбы разослать каждому, ответ направляют первому в списке с просьбой довести до остальных. Это не считается нарушением.

🔹 Вот, например, разъяснения Прокуратуры на этот счет.
🔹 А здесь разъяснение органов исполнительной власти (пункт 5.6.)

Если же авторы прямо просили «направить ответ каждому» или указали представителя — отвечаем соответственно этому указанию; иначе возможны претензии.

❗ В вашей ситуации жалоба одного подписанта на «отсутствие ответа» формально снимается, если в исходном обращении не было требования разослать всем и вы направили первому. Но для снижения рисков перед ГЖИ/прокурором лучше дублировать ответ всем заявителям сейчас.

Можно ответить как Медведев, вдруг прокатит. Шутка))

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывайте вопросы и ловите ответы!

Пришло какое-то невероятное количество вопросов за эту неделю. Это при том, что на три я вчера ответила.
Люди, что происходит???!

Поэтому часть вопросов выкладываю сегодня, а вторую часть - завтра.

1️⃣ Inna Finkel:
Здравствуйте, подскажите пожалуйста должен ли протокол собрания членов ТСН в обязательном порядке соответствовать требованиям предъявляемым законом к протоколам ОСС? И если не сложно укажите нормативку.

2️⃣ Татьяна:
Здравствуйте! Сегодня ГЖИ прислала письмо: если Росреестр выгрузил в ГИС ЖКХ кадастровые номера помещений то все эти помещения должны быть размещены и предоставил количество таких помещений в разрезе каждого МКД. При проверке этой информации выяснилось, что это помещения, относящиеся к Общедолевому имуществу (чердаки и подвалы). Надо ли такие помещения размещать? ГЖИ настаивает. Помнится ранее был разговор, что размещаем только те помещения по которым производится начисление.

3️⃣ Анна:
Добрый день!
Поделитесь, пожалуйста, опытом работы с собственниками в следующей ситуации:
Собственниками помещений расположенных в домах находящихся в управлении нашей УК произведен переход на прямые договоры с РСО. Часть собственников после информирования УК о дате заключения ПД не передали показания ИПУ, до этого у них расчет производился по нормативу потребления, спустя несколько месяцев они стали требовать от нас перерасчёт по показаниям ИПУ.
Коллеги, на что Вы ссылались при отказе о проведении перерасчёта?
Для информации, дома оборудованы ОДПУ, во многих квартирах нет расхода по ИПУ, ТК это новостройка без отделки. Начисления за коммунальные услуги УК производила 5 месяцев.

4️⃣ +14437674531:
Дорогие коллеги. Прошу совета. Кто-нибудь применял положения постановления президиума вас от 29.09.2010, ном. 6464/10. Это о том, что все неотложные, обязательные, сезонные работы считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться ук независимо от того, имеется ли решение осс. Насколько можно выполнять работы без голосования как неотложные и как это все применимо к обслуживанию офисных зданий.

5️⃣ Natali S:
Подскажите , собственники провели собрание о переходе в новую ук, оригинал протокола со всеми приложениями отдали в ГЖИ, а в ук которую хотят сменить только протокол с письмом о расторжении договора, директор ук такой протокол отказывается принимать. Отправили почтой и через гис.Может ли это повлиять на исключение дома из его лицензии

6️⃣ Инна:
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как УК производить начисления за электричество жителям дома, если дом оборудован только общедомовым прибором учета, квартирные приборы отсутствуют

7️⃣ Елена Михайлова:
У кого есть опыт пожалуйста подскажите:
Застройщик сдавая дом не передал в общедомовое имущество домофоны установленные на входных дверях. В перечне общедомового их нет.
Дом сдан 12 лет назад.
Решения о принятии в общедомовое собственниками не принималось.
На данный момент один из собственников пытается получить коды доступа в подъезды дома для того чтоб не заключать договор и не платить 400 руб в год за домофон.
Имеем ли право открыть двери и не подключать магниты? Или снять сами замки домофонов?

Хоть сегодня и пятница, а не четверг (с чем я вас и поздравляю🙂)...

Вторая часть марлезонского балета #РыбныйДеньЖКХ

1️⃣ Lyubov Kashevarova:
Товарищи, подскажите, пжл., где в ГИС ЖКХ искать файл с уставом ЖСК.
ЖСК не является управляющей организацией, а определен способом управления домом. Управляющая организация в доме-лицензиат.
ЖСК выпустил новую версию устава и мы нигде не можем ее теперь в системе найти. Раньше старую версию из ГИС ЖКХ выгружали, но забыли из какого раздела🤦.
Спасибо!

2️⃣ Мария:
Добрый день. Перед окончанием срока договора УК высылает уведомление об окончании всем собственникам или старшим по дому? А затем дают на ознакомление новые договора? В какой промежуток это делать

3️⃣ Наталья Анатольевна:
Добрый день, уважаемые коллеги! Приняли дом с котлами под управление. Грпш находится за пределами зем.участка мкд и не включен в состав общего имущества (его строительством также занимался застройщик под газификацию данного дома и в будущем других домов). На договор ВДГО составили протокол разногласий с условием об исключении данного оборудования из договора. Газовики в протоколе урегулирования стоят на своем. Устно объясняя то, что застройщик расторгнул с ними договор на обслуживание. Подскажите как правильно поступить в такой ситуации. Может кто сталкивался? Есть ли практика на эту тему?

4️⃣ Татьяна Клипа:
Добрый день, может кто -нибудь сталкивался с таким? Администрация построила и пересилила жильцов с ветхоаварийного дома, а долги по коммуналке остались, у всех переселенцев был соц найм с администрацией, взыскать с администрации теперь можно ?

5️⃣ Юлия Мишина:
Коллеги, добрый день. Возможно у кого то был опыт. Плата за мусор переходит на нового собственника при продаже дома. Часть долга взыскано судом со старого собственника. Можно ли эту взысканную часть переложить на нового собственника? Например, путем подачи заявления о правопреемстве? 🤔 был у кого опыт? Поделитесь, пожалуйста 🙏🏻

6️⃣ Виталий Цветков:
Уважаемые коллеги! Ждём от Вас информацию по переводу домовых чатов в МАХ!!! Вот такая ласточка сегодня прилетела от ГЖИ. Что и стоило доказать. Как я уже и говорил недавно в одном из эфиров по управлению умным ЖК, что государство сначала предлагает, потом настойчиво рекомендует, а потом просто обяжет. Сейчас стадия - настойчиво рекомендует 😉

7️⃣ Эльвира Юрьевна:
Здравствуйте, уважаемые участники чата!
У меня к Вам два простых вопроса:
1)кто формирует платёжный документ, по которому потребители ЖКУ вносят плату? 2) на чей расчётный счёт потребитель вносит плату по статьям "содержание и текущий ремонт общего имущества"?
Заранее благодарю за отклик.

8️⃣ Rouslan Reel2Real:
Всем здравствуйте!
Кто-то даёт доступ к камерам в ЖК для жителей в том числе с функцией короткого архива, условные 3 дня? Если кто даёт - какие-то подписываете соглашения о конфиденциальности, об ограниченном использовании таких видео?

9️⃣ Ольга:
Добрый день, подскажите люди добрые )) ОСС по переходу со спецсчета обратно в общий котел ФКР. Достаточно двух вопросов о выборе способа формирования и об утверждении размера платы?

🔟 Сергей Абарышев:
Всем доброго утра ! Подскажите пожалуйста
Коллеги - дом под управлением ТСЖ. Устав ТСЖ предусматривает только очное и заочное голосование членов ТСЖ. В Уставе нет ничего касательно проведения собрания с помощью системы, которая предусматривает только заочное голосование. Вопрос: «Необходимо ли в таком случае обязательно вносить изменения в Устав ТСЖ для проведения собрания ТСЖ с помощью системы?»

Из прекрасного 😂

#МинуткаЮмораЖКХ

📆 Календарь перевернули – а вопросы по ОСС остались?

«Я протокол перелистну,
и снова третье сентября.
На кворум я опять взгляну –
и снова третье сентября…
Но почему, но почему
собраться всё ж не удалось?
Ведь было всё у нас всерьёз…

🎵 В ЖКХ тоже есть своя «классика» – бесконечные вопросы про ОСС. И чем больше изменений в законодательстве появляется, тем чаще они звучат.

➡️ 3 сентября, в 9:00 приглашаем на прямой эфир «Спросите эксперта: поговорим об ОСС» в формате вопрос–ответ с Еленой Шерешовец и Ирэн Парсамян. Ссылка доступа здесь.

📌 Спикеры развеют последние сомнения в вопросах организации и проведения собраний собственников. Вопросы к эфиру готовьте заранее.

⚠️ Внимание! В связи с техническими особенностями проведения эфиров в Телеграме, мы тестируем VK Звонки.
📎 Ссылку доступа продублируем за полчаса до начала на канале Ассоциации «Р1» и в сообществе в ВК.

#Ассоциация_Р1

🎧Давайте обсудим ещё две новости, которые вчера стали реальностью.

1️⃣ Первая — это отчётность управляющих организаций.
С 1 сентября начинает действовать закон № 125-ФЗ. Теперь ежегодный отчёт УО, ТСЖ и кооперативов перед собственниками закреплён как обязанность. Формат — единый, официальный. Минстрой обещал подготовить шаблон, и все ждали, что к моменту вступления он появится. Но пока — тишина. Может это и к лучшему.

2️⃣ Вторая новость регулирует допуслуги.
С 1 сентября Госдума приняла изменения в Закон о защите прав потребителей. Теперь согласие на дополнительные услуги должно быть только письменным. Никаких заранее проставленных «галочек» при оплате онлайн. И если услугу навязали, деньги обязаны вернуть в течение трёх дней после предъявления претензии.

▶️ Знаете, кто не ворочается ночью с мыслями о протоколах общих собраний собственников?

➡️ Те, кто был на эфире «Спросите эксперта: поговорим об ОСС».

✅ На трансляции мы зарегистрировали 374 уникальных зрителя, а эксперты ответили на 70 вопросов от участников. 😱

🔥 О чём говорили:
– как размещать протоколы в ГИС ЖКХ и что делать при сбоях;
– кто вправе инициировать собрание и какие документы нужны;
– когда СНИЛС обязателен и можно ли голосовать без него;
– какие ошибки делают протоколы недействительными.

📍 Пересмотрите эфир по ссылке

✅ Хотите углубить знания и научиться проводить собрания «под ключ» – от уведомления до итогового протокола?
Приглашаем вас на онлайн-курс «Полное руководство по ОСС: от основ к практике 2.0» с возможностью получить удостоверение о повышении квалификации.

✈️ Запись открыта

#Ассоциация_Р1

❤️‍🔥По следам вчерашнего прямого эфира (посмотреть можно здесь) ещё раз разберём самый популярный вопрос.
Про СНИЛС.
Ниже будет исключительно моя точка зрения, которая родилась от общения с умными людьми и внимательного прочтения документов. Настаивать не буду, доказывать, что я не верблюд тоже.


1️⃣ Когда собрание в электронном виде – всё однозначно.

➡️прямое требование п.п. «е» п. 17 Приказа №266/пр — СНИЛС нужно указывать в бланке решения;
➡️плюс Приказ №79/пр (гл. 11, пп. 18.4.2.1.2 и 18.4.2.1.3) — для размещения в системе обязательно нужно указывать и СНИЛС, и паспорт.

😥То есть, если человек не принес СНИЛС – его голос не учитывается. Совсем.

Как вариант – тех, кто боится доверить вам страшную тайну свой СНИЛС, просите проголосовать через Госуслуги, там СНИЛС подтянется автоматически.

Теперь про боль.

2️⃣ Если собрание по-старинке, в бумажном виде.

Проводя обычное собрание мы всё равно должны указывать в каждом решении СНИЛС.

➡️ Почему?
С 2021 года в ГИС есть вкладка «Отдельные голоса», туда каждое решение грузится по отдельности. Эта вкладка появилась для соблюдения 152-го федерального закона о персональных данных.

✔️ Но если человек принес свой бланк решения и там СНИЛС нет – такой бланк (в отличии от электронного голосования) не становится недействительным. Человек выразил свою волю. И счетная комиссия должна принять этот голос к подсчету.

🙆‍♂️ А вот когда вы начнете подгружать протокол и решения в систему – ГИС не примет бюллетени без СНИЛС. Поэтому по ним мы просто составляем акт о технической невозможности загрузки. И отправляем в систему решения без СНИЛС отдельно вместе с таким актом (и Протоколом).