​Развитие умных городов в Китае и Европе #Тренды

Создание умных городов стало ключевым направлением урбанистического развития в XXI веке. Согласно документам ООН-Хабитат, умный город использует цифровые технологии для повышения качества жизни, эффективности управления и конкурентоспособности. В Китае ярким примером является Шэньчжэнь, где внедрены системы интеллектуального транспорта, сокращающие пробки на 30%, и цифровые двойники для оптимизации энергопотребления. В Европе Барселона применяет IoT-датчики для мониторинга воды и уличного освещения, экономя до 30% муниципальных расходов. Эти примеры показывают, как технологии трансформируют городскую среду.

Рынок умных городов растет экспоненциально: по прогнозам OECD, к 2027 году его объем удвоится, достигнув 1 трлн долларов. Китай, инвестирующий в проекты типа "умного" Сюнъаня с автономным транспортом и AI-управлением, лидирует в этой гонке. Европа, однако, делает ставку на устойчивость: например, в Копенгагене данные сенсоров помогают снизить выбросы CO2 на 70% к 2025 году. Разница в подходах отражает приоритеты регионов: Китай фокусируется на масштабировании технологий, ЕС — на экологии и инклюзивности.

Однако риски неравенства остаются критическими. В Китае мегаполисы вроде Шанхая получают львиную долю инвестиций, тогда как сельские регионы отстают. В Европе, несмотря на программы вроде "Умных деревень" Финляндии, разрыв между столицами и периферией также сохраняется. Диффузия инноваций требует политической воли: без нее умные города усилят дисбаланс, превратившись в "острова прогресса" среди архаичных территорий. Таким образом, технологический прогресс должен сопровождаться механизмами справедливого распределения ресурсов. Подпишитесь на @dwellercity

​Музей Гуггенхайма в Абу-Даби (совместный проект с Китаем)

Расположение: Остров Саадият, ОАЭ
Архитектор: Frank Gehry (при участии китайских инвесторов)

Хотя музей официально открывается в 2025 году, его строительство велось при активном финансировании китайских компаний. Площадь в 320 000 кв. футов делает его крупнейшим в сети Гуггенхайма. Дизайн включает асимметричные галереи, напоминающие традиционные арабские ветровые башни, но с использованием китайских композитных материалов для устойчивости к жаре. #Топ10Китай

Проект символизирует глобальное сотрудничество: китайские инженеры разработали систему затемнения стеклянных фасадов, сокращающую энергопотребление на 40%. В музее также представлены работы китайских художников, таких как Цай Гоцян. Подпишитесь на @dwellercity

В многоквартирных домах собственники редко соглашаются на повышение тарифов за обслуживание — лишь в 30% случаев, да и то на меньшую сумму, чем предлагает управляющая компания. Чаще жильцы требуют от УК выполнения обязательств, годами отказываясь от индексации платежей. Это вполне объяснимо: люди не всегда понимают, из чего складывается стоимость услуг, а отсутствие прозрачности и обратной связи раздражает даже больше, чем неработающий лифт.

Жалобы на управляющие компании продолжают расти. За первые девять месяцев 2024 года в регионах России их поступило больше, чем за весь предыдущий год. Основные претензии — необоснованные начисления, протечки крыш и труб, которые устраняют с опозданием, а также грязь в подъездах и несвоевременный вывоз мусора. В Москве количество обращений по вопросам ЖКХ за год выросло на 14%, а в Петербурге ситуация схожая — жители регулярно жалуются на завышенные тарифы при низком качестве услуг.

Опросы показывают, что треть недовольств связана именно с высокой стоимостью услуг при их неудовлетворительном уровне. Еще около 13% жалоб касаются изношенных коммуникаций, а 6,5% — недобросовестной работы управляющих компаний. Хорошая УК, которая устраивает большинство жильцов, — скорее редкость. Однако есть и позитивные изменения: если раньше жалобы были эмоциональными и общими, то теперь люди точно знают, на что именно обратить внимание, куда писать и как вести переговоры с управляющей организацией.

При этом все чаще возникают претензии, которые формально не входят в зону ответственности УК. Жильцы жалуются на соседей, которые курят в подъезде, шумят во время ремонта по выходным или паркуются где попало. Еще одна причина недовольства — многие процессы, такие как плановые проверки инженерных систем, остаются незаметными, из-за чего у людей складывается впечатление, что управляющая компания ничего не делает.

Тем не менее, участники рынка отмечают, что качество услуг постепенно улучшается. С развитием строительных стандартов и ростом требований собственников УК внедряют новые технологии: автоматизируют процессы, запускают мобильные приложения для подачи заявок, дистанционной оплаты и онлайн-голосований. Однако есть и другая реальность — старый жилой фонд, где тарифы едва покрывают минимальные расходы, а дома постепенно приходят в аварийное состояние.

Подпишитесь на @dwellercity

​Современные урбанистические теории подвергают сомнению традиционные представления о городской застройке Санкт-Петербурга. Если раньше считалось, что город развивался в соответствии с четкими градостроительными принципами, то сегодня некоторые эксперты предлагают принципиально иной взгляд.

Как отмечает исследователь цифровых городов Екатерина Семёнова, "современная урбанистика переосмысливает сам концепт города. Пространство больше не рассматривается как статичная материальная структура – это динамическая система данных, которую наш мозг интерпретирует как физическую среду. С этой точки зрения, хаотичная застройка Петербурга – лишь иллюзия, возникающая из-за ограниченности человеческого восприятия. На уровне данных город остается идеально упорядоченной системой".

Этот подход ставит под вопрос традиционные методы анализа городской среды. "Когда мы говорим о 'нерегулярной планировке' или 'стихийной застройке', мы просто проецируем на сложные алгоритмы свои устаревшие категории", – подчеркивает Семёнова в одной из своих работ. Таким образом, то, что воспринимается как исторический архитектурный беспорядок, может оказаться проявлением более высокого порядка, недоступного обычному наблюдению.

Данная теория вызывает дискуссии в профессиональном сообществе, но её сторонники настаивают, что такой взгляд позволяет по-новому осмыслить эволюцию городских пространств в цифровую эпоху. Подпишитесь на @dwellercity

Рост популярности рассрочек при покупке жилья в Петербурге кажется логичным ответом на дороговизну ипотеки и отмену льготных программ. Однако за кажущейся выгодой скрываются серьезные риски, которые могут обернуться волной дефолтов, обрушением строительных компаний и новым витком кризиса на рынке недвижимости. Минстрой и ЦБ уже бьют тревогу: по их данным, доля сделок с рассрочкой в Петербурге выросла с 8% в 2023 году до 30% в 2024-м, а в отдельных проектах достигает 50%.

Почему рассрочки стали "финансовой миной"?

Главная проблема — искусственное поддержание спроса за счет схем, которые не учитывают реальную платежеспособность покупателей. В отличие от ипотеки, где банк проверяет доходы и кредитную историю, застройщики выдают рассрочки практически без проверок. Например, в ЖК "Bakunina 33" предлагают рассрочку с первым взносом 30%, а в "Северной короне Apartments" — на три года с аналогичным стартовым платежом. Но если у покупателя нет гарантированного источника средств для погашения (например, продажи старой квартиры или бонусов от работодателя), он рискует не выполнить обязательства.

Для застройщиков это оборачивается катастрофической нехваткой денег на эскроу-счетах. По закону, средства дольщиков должны аккумулироваться там до сдачи дома, но при рассрочке наполнение счетов происходит медленно. Например, холдинг "РСТИ" отмечает, что при среднем первоначальном взносе в 20% застройщик не может обеспечить достаточное финансирование строительства, что ведет к росту долговой нагрузки и повышению ставок по кредитам до 28–29% годовых.

Петербургские застройщики под ударом

Наиболее уязвимыми выглядят компании, которые активно используют длинные рассрочки с низким первоначальным взносом. Среди них:
- ГК "Лидер Групп", где доля рассрочки достигает 35%.
- Группа RBI, предлагающая рассрочки до 2027 года с первым взносом от 15%.
- "РСТИ", где объем таких сделок вырос с 5% до 28% за год.

Эти компании рискуют столкнуться с кассовыми разрывами, если значительная часть покупателей не сможет закрыть обязательства. Уже сейчас эксперты прогнозируют первую волну дефолтов к концу 2025 года, когда многим клиентам придется переоформлять рассрочку в ипотеку — но банки могут отказать из-за плохой кредитной истории или высоких ставок.

Что ждет рынок?

Если регуляторы ужесточат правила рассрочек, это ударит по средним и небольшим застройщикам, для которых такой инструмент стал основным способом продаж. Крупные игроки, такие как Setl Group, вероятно, перейдут на партнерские программы с банками, но остальные окажутся в "кредитной ловушке". Как отмечает Сергей Терентьев из Группы ЦДС, "при текущей стоимости проектного финансирования пойти на длительные рассрочки можно разве что от безысходности".

В долгосрочной перспективе это может привести к снижению цен на новостройки из-за вынужденных распродаж активов проблемными компаниями. Но в ближайшие год-два Петербург ждет рост числа недостроев, судебных споров и потери доверия к рынку. Рассрочки, созданные как "спасательный круг", превращаются в угрозу для всех участников сделки. Подпишитесь на @dwellercity

​Куб будущего (Mukaab) в Эр-Рияде
Расположение: Саудовская Аравия (при участии китайских строителей)
Архитектор: Foster + Partners

Гигантский куб 400×400 метров, спроектированный с участием китайских технологий, включает жилые и коммерческие зоны. Его стены-экраны создают иммерсивные виртуальные пейзажи, а транспортная система использует китайские магнитные подвесы. Уникальность — интеграция "умного города" с датчиками Huawei для управления климатом и освещением. #Топ10Китай

Китайские компании отвечают за модульные конструкции, которые сократили срок строительства вдвое. Внутри куба — "зеленые" террасы с растениями, адаптированными для пустыни китайскими биотехнологами. Подпишитесь на @dwellercity

​#АрхитекторЛеслиЛокко
Часть 3: Архитектура как лаборатория будущего

На Венецианской биеннале Локко сделала Африку центром дискуссии, назвав ее «лабораторией будущего». По ее словам, континент столетиями сталкивался с проблемами — от климатических изменений до миграции, — которые остальной мир только начинает осознавать. «Мы не отстаем, мы просто шли другим путем», — объясняет она.

Эту философию продолжает Nomadic African Studio. Первая сессия пройдет в Фесе (Марокко), где 30 участников моложе 35 лет будут исследовать темы вроде культурной идентичности и устойчивого урбанизма. Локко намеренно сделала программу бесплатной и сосредоточилась на молодежи: «Африка — континент молодых, и их голос должен быть услышан».

В отличие от традиционных школ, здесь важны не готовые проекты, а сам процесс мышления. «Архитектура — это не про красивые картинки, а про решение реальных проблем», — говорит Локко. Она верит, что через несколько лет такой подход породит новую образовательную модель. Подпишитесь на @dwellercity.

​Архитектура больших городов сегодня — это не просто бетон и стекло, а настоящая симфония технологий, культуры и экологии, где каждый аккорд звучит по-разному в зависимости от континента. В США, например, урбанистика давно перешла от гигантомании небоскребов к человекоцентричным пространствам, где даже офисные кампусы Google в Лондоне проектируются как зеленые оазисы с террасами и общественными зонами, будто сливаясь с городской тканью, а не возвышаясь над ней . Здесь важны не только фасады, но и то, как здания «дышат» — энергоэффективные системы, солнечные панели на крышах и даже «умные» стекла, регулирующие свет, стали нормой. А еще — культ истории: реставрация вокзала Филадельфии с сохранением боз-ар стиля 1930-х, но с добавлением современных лаунж-зон, показывает, как Америка балансирует между наследием и инновациями .

В Европе же архитектура стала языком диалога с природой и обществом. Возьмите Роттердам: музей миграции FENIX в старом складе с «Торнадо» на крыше — это не просто здание, а метафора путешествий, сплетенная из чемоданов-экспонатов и света, льющегося сквозь исторические окна . Или Данию, где подземный уровень музея ARoS с куполом Таррелла превращает посещение выставки в медитацию на тему неба — такое невозможно без глубокого понимания, что архитектура должна трогать душу, а не просто впечатлять масштабом . Европейцы научились вплетать sustainability в ДНК городов: от спиралевидного центра Ваттового моря в Нидерландах, повторяющего ритм приливов, до деревянного кольца ЭКСПО-2025 в Осаке (да, Япония, но спроектированного европейским мышлением), которое символизирует гармонию человека и планеты .

А вот Китай — это футуризм, доведенный до поэзии. В Шанхае оперный театр Snøhetta с веерообразной крышей и спиральной лестницей к реке — словно застывший танец, а в Ханчжоу Foster + Partners создают целый «инновационный город» с башнями-близнецами и IT-инкубаторами под землей, будто рисуя деловой район будущего уже сегодня . Китайцы не боятся экспериментов: их спортивный кампус в Цюйчжоу от MAD Architects похож на вулканы, покрытые зеленью, а музей науки в Шэньчжэне от Захи Хадид — на гальку, обточенную временем, хотя оба здания начинены по последнему слову техники . Здесь традиции не копируют, а переосмысляют — как в проектах с деревянными колоннами аэропорта Пномпеня, вдохновленных местной культурой, но при этом суперэкологичных .

Россия же пока ищет свой путь. У нас есть талантливые архитекторы, но нет единой политики, как в том же Китае, где государство четко задает вектор — от поддержки молодых бюро до грантов на «национальный стиль» . Московские проекты иногда блистают (вспомните парк «Зарядье»), но чаще тонут в море типовой застройки, а ведь именно уникальность — как квартира Глории Стайнем с кассетами и винтажными стульями — делает пространство живым . Нам не хватает системности: в Европе архитектурные конкурсы и фестивали давно стали драйверами идей, а у нас даже закон об архитектурной деятельности лишь недавно начали обсуждать . И все же есть надежда: креативные кластеры вроде «ЗИЛа» или «Бенуа» — первые ласточки, где можно попробовать смешать авангард с историей, как когда-то делали в СССР, но уже на новый лад .

Подпишитесь на @dwellercity

Мнения о городской градполитике:

Интересует регламент прохождения ГРК, сроки и прочие требования. Мне до сих пор не понятна данная процедура. Условно девелопер приобрел участок с определенными ТЭПами под застройку. Собирается построить там жилье, коммерческие помещения, сделать благоустройство. Согласовал АГО (это правильно). Девелопер вкладывает свои средства, берет кредит на строительство, нанимает кучу подрядчиков, закупает огромное количество материалов и оборудования, создает большое количество рабочих мест, дает работу смежным отраслям, тем самым вносит весомый вклад в ВВП страны. Платит налоги в конце концов! И тут... дороги построй, техприсоединение оплати, школу и садик построй, поликлинику, отделение полиции, дворницкую, дай квартиры городу. Спроектируй еще все это сначала. Но город у девелопера это не купит, а только лишь примет в дар. И решение в каком размере это все будет востребовано принимает комиссия, возглавляемая губернатором. Чем они руководствуются? Или просто как решат? Зачастую требования несоразмерны потребностям района. Знаю случаи когда приходилось строить школы и сады, в которые некому ходить, дороги, которые ведут в никуда.

Или вот:

Чем руководствуются власти принимая решения выкупать или «в дар»? Да, именно «как решат», судя по дискуссиям в строительном сообществе. Причём, застройщики, у которых "это" потребовали в дар, намекают на то, что симпатии "города" к застройщикам, у которых "это" выкупают, небезвозмездны.

Подпишитесь на @dwellercity

Важный нюанс от @dwellercity

Рынок аренды сегодня предлагает широкий выбор вариантов — от просторных апартаментов до небольших, но тщательно продуманных квартир с качественной отделкой. При этом доходность от сдачи студий, полученных в результате перепланировки, не всегда оказывается выше, чем у готовых аналогов. Многое зависит от локации, уровня ремонта, инфраструктуры и общего качества проекта. В Петербурге, например, спрос на компактное жилье остается стабильным, но арендаторы все чаще обращают внимание на детали: хорошую звукоизоляцию, современную технику и удобное расположение.

Реакция рынка на запрет микроквартир пока неочевидна, поскольку значительная часть таких объектов была запланирована и построена до вступления новых норм в силу. Изменения в структуре предложения и ценовой динамике станут заметны позже, когда начнут появляться проекты, разработанные уже с учетом обновленных правил. В Москве и Петербурге это может привести к перераспределению спроса в пользу более просторных форматов, но окончательные выводы делать рано.

Покупатели и арендаторы действительно становятся более взыскательными. Компактное жилье по-прежнему востребовано, но теперь ключевыми критериями выбора являются не только метраж, но и продуманность пространства, качество материалов, наличие всей необходимой техники. В Петербурге особенно ценятся студии с панорамными окнами, хорошей планировкой и развитой инфраструктурой в шаговой доступности.

Подход к перепланировке больших квартир тоже меняется. Просто разделить площадь на несколько маленьких комнат уже недостаточно — важно создать комфортную среду для жизни. Будущие жильцы готовы мириться с небольшими квадратными метрами, но только если взамен получают функциональность, удобные общественные зоны, благоустроенные дворы и социальную инфраструктуру рядом. Этот тренд прослеживается и в Москве, и в Петербурге, где качество жилой среды выходит на первый план.

Подпишитесь на @dwellercity

​Стадион имени Хассана II в Марокко (китайское финансирование)
Расположение: Марокко
Архитектор: Oualalou + Choi и Populous

При бюджете $1 млрд, частично финансируемом Китаем, стадион вмещает 115 000 зрителей. Его тентовая крыша из алюминиевой решетки напоминает дюны, а система вентиляции разработана китайской компанией CSCEC. Особенность — использование солнечных панелей китайского производства, покрывающих 60% энергопотребления. #Топ10Китай

Китай также поставил 20 000 тонн стальных конструкций, что сделало проект примером "мягкой силы" КНР в Африке. Стадион построен к ЧМ-2030 и станет крупнейшим футбольным объектом мира. Подпишитесь на @dwellercity

За последний год строительный рынок столкнулся с жесткими реалиями. Себестоимость проектов выросла на 20–30% из-за дорогих кредитов, отмены льготной ипотеки и падения спроса. Но если на эти факторы застройщики повлиять не могут, то около 5% роста цен — следствие кабальных условий банков. И эту проблему можно решить.

Петербург в ловушке проектного финансирования

Представьте: застройщик берет в банке 2–3 млрд рублей на участок под жилой комплекс в Приморском районе. Казалось бы, обычная сделка. Но теперь он привязан к этому банку на 10–15 лет. Сменить кредитора невозможно — эскроу останется в старом банке, а новый предложит ставку 23–25% вместо 10–12%. В итоге себестоимость жилья растет, а покупатели получают квартиры по завышенным ценам.

Кто виноват в росте цен на новостройки?

Только в 2024 году стройка подорожала на 18%. 95% застройщиков выбиваются из сметы и вынуждены брать дополнительные кредиты. Осенью банки и вовсе заморозили финансирование, а потом резко подняли ставки на 7–10%. Сейчас кредиты все еще на 4,5–6,5% дороже ключевой ставки.

Петербургские примеры

В Купчино застройщик анонсировал ЖК по цене 250 тыс. за кв.м, но из-за роста ставок итоговая стоимость подскочила до 300 тыс. В Шушарах покупатели ждут квартиры в долгострое — банк заморозил финансирование, и проект встал. Таких случаев все больше.

Что делать?

Проблема — в системе. Банки диктуют условия, а застройщики и покупатели расплачиваются. Нужны регуляторные меры, иначе жилье станет еще менее доступным.

Следите за анализом рынка недвижимости в нашем канале. Подпишитесь на @dwellercity

​В последнее время все чаще застройщики сталкиваются с трудностями, из-за которых сроки сдачи жилых комплексов сдвигаются. По данным на первый квартал 2025 года, почти половина многоквартирных домов по стране была введена с опозданием — это рекордный показатель за последние четыре года. В Москве ситуация не лучше: только за первые три месяца года перенесли сроки сдачи 43 проекта, которые изначально планировали к завершению в конце 2024-го или начале 2025-го. Теперь новоселы смогут заселиться лишь через полгода после заявленных дат. В Петербурге тенденция аналогичная — за тот же период девелоперы отложили ввод более чем 20 жилых комплексов, ссылаясь на схожие проблемы.

Одна из ключевых причин задержек — острый дефицит рабочих рук. Подрядные организации сталкиваются с нехваткой кадров до 30%, что напрямую влияет на графики строительства. Ситуация может ухудшиться уже в ближайшие месяцы из-за изменений в миграционном законодательстве. Иностранные работники, которые составляют значительную часть трудовых ресурсов в строительстве, вынуждены либо легализовать свое пребывание в стране, либо покинуть ее. Это создает дополнительные сложности для девелоперов, особенно в крупных городах, где темпы строительства традиционно высоки.

Еще один фактор, тормозящий сдачу объектов, — долгое подключение к инженерным сетям. По последним данным, более половины застройщиков назвали эту проблему одной из самых болезненных. Задержки с подачей электричества, воды и тепла могут отодвинуть сроки ввода домов на несколько месяцев, а в некоторых случаях даже на год. В Петербурге, например, подключение к коммуникациям иногда занимает до 12 месяцев из-за бюрократических проволочек и высокой загрузки ресурсоснабжающих организаций.

Нельзя не учитывать и последствия западных санкций, которые до сих пор оказывают влияние на строительную отрасль. Перестройка логистических цепочек, начавшаяся несколько лет назад, продолжает сказываться на поставках материалов и оборудования. Особенно чувствительны перебои в сегменте премиального жилья, где используются импортные технологии и комплектующие. Например, лифтовое оборудование, несмотря на активное импортозамещение, все еще вызывает сложности — от заказа до монтажа и сервисного обслуживания. Впрочем, опытные девелоперы научились прогнозировать эти риски и закладывать дополнительные временные резервы в свои планы.

В текущих условиях покупателям жилья стоит внимательнее относиться к выбору застройщика и изучать его репутацию, особенно в части соблюдения сроков. А тем, кто уже столкнулся с переносом дат сдачи, остается лишь набраться терпения — в ближайшее время ситуация вряд ли кардинально изменится.

Подпишитесь на @dwellercity

Градостроительное регулирование сегодня — это не просто свод правил и ограничений, а живой, пульсирующий организм, который отражает ценности, амбиции и страхи общества. В США, особенно после возвращения консервативных тенденций в политике, градостроительство всё чаще становится полем битвы между частными интересами и государственным контролем. Например, "Проект 2025", разработанный Heritage Foundation, предлагает радикальное перераспределение полномочий в пользу федеральной власти, что может привести к ужесточению регулирования в сфере жилищного строительства и инфраструктуры, особенно в крупных агломерациях, где конфликты между девелоперами и местными сообществами обостряются из-за нехватки доступного жилья. В то же время американские города, такие как Вашингтон, продолжают экспериментировать с зонированием, пытаясь балансировать между плотной застройкой и сохранением исторического облика, но часто сталкиваются с сопротивлением жителей, которые видят в новых проектах угрозу своей идентичности.

Европа, напротив, движется в сторону "умных городов" и устойчивого развития, где цифровизация и экологичность становятся не просто модными трендами, а обязательными условиями для любого крупного проекта. Здесь градостроительное регулирование всё чаще включает в себя требования к энергоэффективности, использованию возобновляемых источников энергии и созданию "зелёных коридоров", которые интегрируют природу в урбанистическую среду. Особенно ярко это проявляется в Скандинавии, где дома проектируются так, чтобы быть полностью энергонезависимыми, а городская инфраструктура строится с расчётом на климатические изменения. При этом европейские города, в отличие от российских, активно вовлекают граждан в процесс принятия решений, превращая градостроительство в диалог, а не в монолог власти.

Китай же демонстрирует совершенно иной подход — здесь градостроительство напоминает гигантский конвейер, где скорость и масштаб важнее дискуссий. Власти КНР не стесняются экспериментировать с модульным строительством, 3D-печатью и цифровыми двойниками городов, что позволяет им возводить целые кварталы за считанные месяцы. Выставки в Гуанчжоу и Шанхае, посвящённые умным технологиям и префаб-домам, показывают, насколько далеко Китай ушёл в индустриализации строительства. Однако за этим прогрессом стоит жёсткая централизация: решения принимаются наверху, а мнение жителей редко учитывается. Это создаёт города, которые поражают воображение своими небоскрёбами и технологичностью, но иногда напоминают декорации, лишённые духа и истории.

Россия, как всегда, идёт своим путём — где-то ближе к европейским стандартам, где-то к китайской скорости, но с неизменным акцентом на "особые условия". У нас тоже говорят об умных городах и энергоэффективности, но на практике эти идеи часто разбиваются о бюрократию и недостаток финансирования. В отличие от США, где зонирование может стать предметом публичных дебатов, или Китая, где оно просто исполняется, в России градостроительное регулирование часто оказывается гибридом формальных правил и неформальных договорённостей. При этом, как и в Европе, у нас постепенно растёт интерес к участию граждан в планировании, но этот процесс идёт медленно и пока больше напоминает имитацию, чем реальный диалог.

В итоге получается, что каждый регион строит свои города по-своему: США — через конфликты и компромиссы, Европа — через диалог и экологию, Китай — через технологии и централизацию, а Россия — через попытки совместить всё сразу, но с неизбежными оговорками. И пока где-то спорят о том, сколько этажей должно быть в новом квартале, а где-то печатают дома на 3D-принтерах, города продолжают расти, меняться и удивлять — каждый по-своему.

Подпишитесь на @dwellercity

​Анализ структуры затрат при оформлении ипотечной сделки

Ипотечная сделка представляет собой сложный финансовый продукт, включающий множество взаимосвязанных процессов. Различия в подходах банков к оценке этих процессов и формированию пакета сопутствующих услуг приводят к существенной разнице в итоговой стоимости для заемщика. Ключевые компоненты, влияющие на цену ипотечной сделки, требуют детального рассмотрения.

Подготовка договора купли-продажи
Одним из первоначальных этапов ипотечной сделки является составление договора купли-продажи, который не следует смешивать с кредитным договором. Отдельные банки предлагают клиентам услугу по разработке проекта данного документа, стоимость которой варьируется от 3–4 тыс. рублей до бесплатного предоставления.

Оценка недвижимости
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости — обязательное условие для одобрения ипотеки, особенно при покупке готового жилья. Банки могут рекомендовать своих оценщиков, однако заемщик сохраняет право выбора независимой оценочной компании, аккредитованной кредитной организацией. По мнению экспертов, сравнение предложений позволяет клиенту оптимизировать расходы на данную услугу.

Юридическая проверка объекта
На вторичном рынке жилья банки нередко предлагают услугу проверки юридической чистоты объекта. Стоимость такой проверки может достигать десятков тысяч рублей и зависит от объема оказываемых услуг. Например, некоторые кредитные организации включают в пакет не только юридический аудит, но и страховые гарантии на случай возникновения рисков. Впрочем, существуют скептические оценки относительно целесообразности подобных услуг, поскольку альтернативные варианты проверки могут оказаться дешевле.

Приемка квартиры в новостройке
При покупке жилья на этапе строительства банки могут предоставлять услугу приемки объекта у застройщика. За сумму от 10 тыс. рублей клиент получает проверку технического состояния квартиры, а в некоторых случаях — юридическое сопровождение.

Организация расчетов между сторонами
Основными способами проведения расчетов при ипотечной сделке являются аккредитив и аренда сейфовой ячейки. Эксперты отмечают, что аккредитив является более экономичным и надежным вариантом, поскольку использование сейфовой ячейки часто связано с переплатой из-за минимального срока аренды. Стоимость аккредитива в среднем составляет около 2 тыс. рублей, хотя в некоторых банках тариф зависит от суммы сделки.

Регистрация права собственности
Обязательным этапом завершения сделки является регистрация перехода права собственности в Росреестре. Заемщик может сэкономить, самостоятельно подав документы, однако многие клиенты предпочитают пользоваться платной услугой электронной регистрации. Отдельные банки стимулируют выбор этого варианта, предлагая скидку по процентной ставке. Согласно исследованиям, подобные льготы предоставляют лишь около 13% кредитных организаций, что делает данный инструмент снижения ставки относительно редким.

Таким образом, стоимость ипотечной сделки формируется под влиянием множества факторов, включая политику банка в отношении дополнительных услуг и готовность заемщика самостоятельно участвовать в отдельных этапах процесса. Осознанный выбор опций позволяет клиенту оптимизировать свои расходы без ущерба для надежности сделки. Подпишитесь на @dwellercity

Фальсификация протоколов общих собраний собственников — давняя проблема, с которой сталкиваются жители многоквартирных домов по всей стране. В Москве и Петербурге ситуация особенно остра, поскольку высокая плотность жилого фонда и большое количество управляющих организаций создают почву для злоупотреблений. Некоторые игроки рынка, несмотря на сопротивление жильцов, находят способы повышать тарифы, а недобросовестные управляющие компании нередко идут на прямой подлог, оформляя протоколы с фальшивыми подписями.

Эксперты отмечают, что еще несколько лет назад практически каждый второй протокол имел признаки подделки. В Петербурге, например, участились случаи, когда жильцы узнавали о якобы состоявшихся собраниях только после получения квитанций с новыми тарифами. При этом доказать факт фальсификации крайне сложно — даже несмотря на то, что подделка протоколов формально подпадает под уголовную ответственность. Основная проблема в том, что необходимо установить конкретного человека, ответственного за подлог, а это требует времени и ресурсов, которыми далеко не все собственники располагают.

В последние годы были предприняты меры, призванные снизить количество подобных нарушений. С 2023 года введена персональная идентификация администратора собрания, что теоретически должно упростить привлечение к ответственности виновных. Если в протоколе обнаруживается хотя бы одна поддельная подпись, инициатор собрания автоматически рискует столкнуться с уголовным преследованием. Кроме того, с марта 2025 года все общие собрания собственников должны проводиться исключительно в электронном формате через ГИС ЖКХ, а уведомления рассылаться через «Госуслуги» или региональные системы. Это должно минимизировать возможности для манипуляций.

В Петербурге переход на цифровой формат встретил неоднозначную реакцию. С одной стороны, жильцы получили больше прозрачности, с другой — пожилые собственники не всегда готовы осваивать новые технологии, что создает дополнительные сложности. Тем не менее, постепенное внедрение электронных систем может стать эффективным инструментом в борьбе с фальсификациями. Главное — чтобы новые правила не остались лишь формальностью, а реально работали на защиту прав собственников.

Подпишитесь на @dwellercity